Осенью арендные ставки выросли больше обычного

<B>Рынок массовой аренды</B><BR> СПб. Окупаемость квартиры за счет сдачи ее внаем по-прежнему велика -- это прямое следствие серьезного роста цен на недвижимость.<BR> Зато заметно выросла доходность самой аренды.<BR> Рост цен на рынке жилой недвижимости привел к росту значения арендного индикатора -- условного показателя окупаемости квартиры за счет прибыли от ее сдачи. Этот индикатор рассчитывается как частное от средней стоимости данного типа жилья и арендной ставки в нем.<BR> В определенном приближении он означает срок окупаемости (в годах) квартиры за счет прибыли, получаемой от нанимателей. Сейчас, после летней стагнации, этот показатель несколько снизился для одно- и двухкомнатных квартир, а для трехкомнатных даже немного вырос.<BR> Однако изменения по сравнению с началом года непринципиальны: типовая "единица" окупается не за 11,7, а за 11,1 года, "двушка" -- за 11,7 вместо 11,8, "трешка" -- за 13,6, тогда как в январе можно было рассчитывать на ее окупаемость за 13,1 года.<BR> Рост арендных ставок прямо не связан с повышением цен на саму недвижимость. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья за 9 месяцев выросла более чем на 30%, ставка аренды типовой однокомнатной квартиры -- на 25% за 10 месяцев.<BR> Этот рынок гораздо более зависим от общей экономической ситуации в стране: растет вместе с уровнем зарплат и жизни.<BR> Шире "шаг"<BR> Аренда жилья имеет главную отличительную особенность. Изменения на рынке происходят с началом осеннего сезона -- по окончании периода отпусков и с оживлением деловой жизни.<BR> Сейчас ситуация снова повторилась: опять произошел скачок, но изменение средней цены аренды сейчас несколько больше. Обычный "шаг" ставки -- $50, сейчас, начиная с августа, он достигает уже $70. Ценовые лидеры остались прежними: это центр города и Московский район (в основном за счет дорогого Московского пр.). Самые дешевые территории также не изменились: юго-запад, начиная от Сосновой поляны, и Ржевка. Ставка аренды гораздо больше зависит от местоположения: например, стоимость типовой квартиры в доме 137-й серии возле метро и далеко от него отличается на единицы процентов и в принципе входит в границы торга. Арендная плата может отличаться на $50 в месяц -- а это уже заметная доля общей цены.<BR> <B>Наперегонки со стройкой</B><BR> Спрос на аренду резко возрастает опять-таки к осени. Этим, собственно, и объясняются сезонные скачки ставок.<BR> Однако сейчас общий ценовой уровень, достигший уже $680 в месяц за трехкомнатное жилье, $520 -- за двухкомнатное и $360 -- за "единицу", практически сравнялся с суммами ежемесячных платежей в долевом строительстве.<BR> На первичном рынке жилья, столкнувшемся весной и летом с кризисом продаж, развиваются разнообразные кредитные схемы, предусматривающие длительные рассрочки платежей. Ценовой рост, подобный случившемуся в прошлом и в начале этого года, когда некоторые объекты росли в цене, показывая годовую доходность вложений более 50%, вряд ли повторится в обозримом будущем. А так как этот рынок с рынком аренды тоже напрямую не связан, "адекватного" снижения роста ставок ожидать не приходится. В результате может получиться ситуация, когда стоимость аренды жилья превысит платежи по кредитам, и она даст толчок для развития ипотеки.<BR> Однако на доходности сдаваемых квартир это может сказаться отрицательно: доля нанимателей-петербуржцев на рынке аренды значительна, и, если им представится возможность вместо найма приобрести жилье в собственность, в структуре спроса произойдут серьезные изменения.