На юге Купчино готовятся к росту

Территориальная зона "Южное Купчино"<BR> СПб. Типичный спальный район, "Южное Купчино" в большей степени испытало влияние структурного кризиса на рынке жилья. Однако выйдет из него одним из первых.<BR> Территориальная зона "Южное Купчино" ограничена ул. Малой Балканской, Малой Карпатской, Малой Бухарестской и Димитрова .<BR> Это типичный спальный район Петербурга, причем из-за не очень хорошей транспортной доступности (одна станция метро -- "Купчино") относительно дешевый. Как и на все традиционно спальные районы, структурный кризис оказал на эту территорию наибольшее влияние: стагнация лета и начала осени проявилась здесь особенно отчетливо.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне однородный -- в основном панель 504-й либо 137-й серий 70-80-х гг.<BR> Первичный рынок активно развивается. Здесь не столь явный дефицит участков под застройку, а сам район благодаря обжитости и относительной доступности пользуется небольшим, но постоянным спросом. Структура предложения в рамках эконом-класса весьма разнообразна и конкурирует со вторичным рынком.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в зоне гораздо ниже "среднего по городу", при том что квартиры далеко не самые просторные. В результате средняя цена предложения однокомнатной квартиры в этом районе отстает от "единицы", к примеру, в Каменке почти на $10 тыс.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1102, при том что "среднегородская" цена м2 была равна $1199. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в сентябре $101,4 тыс. ($1109/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $70,4 тыс. ($1038/м2), "двушки" -- по $55,3 тыс. ($1105/м2), однокомнатные -- по $41,8 тыс. ($1206/м2).<BR> Рост средней цены абсолютно идентичен среднему по городу: 30% за 9 месяцев (общегородской -- 30,3%).<BR> Этот район типовой, с однородным жилым фондом. Это лучшая иллюстрация тенденций всего рынка массовой недвижимости, практически полностью повторяющая кривую "среднегородского" роста.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Первое последствие стагнации -- завышенные цены на маленькие однокомнатные квартиры. Минимальное жилье первым начинает движение после любого кризиса, и ожидания этого уже очевидны.<BR> По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос здесь ориентирован на минимальное жилье, поэтому большая доля предложения трехкомнатных объектов не соответствует минимальной доле спроса.<BR> <B>В различных ценовых диапазонах ок</B><BR> азывается, что маленькие "единицы", выставленные по максимальной ($44-48 тыс.) цене, спросом практически не пользуются. Это предложение -- первая ласточка очередного роста цен.<BR> Но гораздо более показательна вторая ласточка: в двух- и трехкомнатных сегментах цена спроса начинает превышать цену предложения. Обращения потенциальных покупателей уже ориентируются на поднявшийся общегородской уровень цен, опережая реальный рост в отдельно взятой дешевой территории. Кроме того, сохраняется спрос на комфортабельное (по крайней мере, относительно 504-й серии) жилье, что тоже влияет на общую структуру.<BR> Тем не менее спрос и предложение здесь все же по-прежнему относительно сбалансированы, хотя и менее, чем в последние месяцы ценового роста (март-апрель этого года).<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Сейчас, по данным аналитического отдела ГК "БН", ликвидность однокомнатных квартир соответствует 22,3 пункта* (условного дня).<BR> В двух- и трехкомнатном сегментах наиболее ликвидны объекты нижнего и верхнего ценовых диапазонов. Квартиры нелучшего качества стремятся покупать дешево, появляющееся дорогое предложение объектов с лучшими потребительскими характеристиками также вызывает интерес.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Южное Купчино" будет оставаться востребованной территорией до тех пор, пока вообще на рынке востребовано дешевое жилье, а однородный жилой фонд и в связи с этим относительно сбалансированная структура спроса и предложения гарантируют скорый выход из кризиса.<BR> Здесь, как и в подобных спальных районах, скорее всего, может начаться очередной, пусть и не столь бурный, как в конце прошлого года, рост цен. "Минимальное" жилье, которое в Южном Купчино в избытке, всегда было двигателем рынка. И нет причин предполагать, что теперь произойдет что-то иное.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> средней цены предложения в зоне "Южное Купчино", %<BR> К предыдущему кварталу 2,2<BR> За год 54,8<BR> К докризисному уровню 101,8<BR> К посткризисному уровню 202,2