"Долгое" ценится все дороже

Территориальная зона "Озеро Долгое"<BR> СПб. Район озера Долгое, оказавшись из-за отсутствия метро в "изоляции", превращается в одно из самых комфортных мест. Он популярен, а значит, будет расти и цена на него.<BR> Территориальная зона "Озеро Долгое" ограничена пр. Испытателей, Комендантской пл., ул. Ильюшина, Планерной, Долгоозерной, Ольховой, Маршала Новикова, Парашютной и пр. Сизова. В 80-х -- начале 90-х гг. это был район массовой застройки, а сейчас идет активное развитие социальной инфраструктуры. Здесь нет "минимального" жилья: с самого начала строили дома лучших серий, а недостаточная транспортная доступность (в последнее десятилетие открытие станции метро "Комендантский проспект" -- пункт предвыборной программы каждого кандидата в губернаторы) привела к парадоксально положительному явлению. Интерес к этому району проявляют люди, которым непринципиально отсутствие метро. А наличие в семье автомобиля -- показатель определенного уровня благосостояния.<BR> Район активно обживается, а не худшее окружение (Юнтоловский заказник может несколько нивелировать неудобства от продолжающейся стройки в соседней Старой деревне и расположенной к северу промзоны) вполне этому способствует. Если открытие станции метро все-таки случится, интерес к району может еще возрасти.<BR> Однако уже сейчас цена спроса здесь превышает цену предложения: еще один парадокс, особенно на фоне если не стагнации, то резкого снижения темпов ценового роста. Хороший жилищный фонд привлекает относительно состоятельных людей, а проблемы с доступностью стимулируют переезд отсюда малообеспеченных.<BR> <B>Фонд</B><BR> "Озеро Долгое" -- это улучшенная панель, чаще всего 137-й серии. Есть также дома по индивидуальным проектам. Однородный фонд хорошего для массового жилья качества определил позиционирование района как комфортного, и еще несколько строящихся здесь домов вполне этому соответствуют: кирпич и кирпич-монолит. Такое предложение весьма перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> При этом уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в Долгом ниже среднего по городу. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", на конец июня "средний метр" предлагали здесь по $1137 -- при том что средняя по городу цена метра составила $1168.<BR> Объясняется это структурой жилищного фонда: в просторных, но не эксклюзивных квартирах цена метра обычно ниже. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в июне $85,8 тыс. ($946/м2), трехкомнатной -- $77,9 тыс. ($1081/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $61,9 тыс. ($1173/м2), однокомнатные -- по $47,9 тыс. ($1231/м2). Темп роста цен предложения в районе -- 25,8% за полгода -- несколько ниже, чем общегородской (27%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в Долгом несколько разбалансированы. Половина всего спроса приходится на двухкомнатный сегмент, тогда как предложение более равномерно и адекватно жилому фонду. В различных ценовых диапазонах относительный баланс -- только в трехкомнатном сегменте. Цена спроса на одно- и двухкомнатные квартиры рассредоточена в верхних пределах. Спрос на дорогие, просторные, но "малокомнатные" квартиры характерен в первую очередь для перспективных молодых семей.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Ту же тенденцию подтверждает косвенный показатель ликвидности -- время экспозиции объектов в листингах. "Дешевые" ($40-45 тыс.) однокомнатные квартиры остаются в рекламе по 25 пунктов* или условных дней, а "дорогие" -- в среднем по 17 пунктов.<BR> Наиболее ликвидные "двушки" в среднем ($50-70 тыс.) ценовом диапазоне -- 18-21 пункт, дешевые и более дорогие варианты экспонируются по 25 условных дней.<BR> В трехкомнатном сегменте -- обратная ситуация: быстрее всего уходят из рекламы дешевые и дорогие варианты, а квартиры по средней ($70-80 тыс.) цене остаются в листингах по 23-25 пунктов.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Долгое -- район, застроенный жильем до сих пор популярного массового типа, и до появления в таких же объемах домов "нового поколения" он будет пользоваться спросом. А это -- весьма долгосрочная перспектива.<BR> Одновременная и однотипная застройка должна со временем окончательно "обжиться" однородной же социальной средой, а активное строительство здесь крупных объектов социальной инфраструктуры подтверждает вполне приемлемую платежеспособность этой "среды".<BR> До конца года темп роста цен в районе вряд ли серьезно опередит средний по городу, однако в дальнейшем цена предложения неизбежно начнет догонять цену спроса.<BR> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).