Варшавская готовится к конкуренции

Территориальная зона "Варшавская -- Новоизмайловский"<BR> СПб. Кварталы вдоль Варшавской и Новоизмайловского испытывают влияние дорогого Московского пр., однако для нормального развития -- недостаточное.<BR> "Вытащить" территорию может активное строительство и серьезное благоустройство.<BR> Территориальная зона "Варшавская -- Новоизмайловский" ограничена ул. Благодатной, Варшавской, Галстяна, 1-м Предпортовым проездом и Кубинской.<BR> Этот район граничит с дорогой зоной "Сталинский Московский" , а со временем, после реконструкции на Кубинской ул. и Митрофаньевском шоссе, станет ее транспортным дублером. Такая перспектива улучшит и так сносную транспортную доступность (непосредственно в районе нет станции метро, но близость Московского нивелирует этот недостаток), однако транзит, скорее всего, окажется грузовым, и это значительный минус.<BR> Вообще, Московский пр. -- главная "положительная доминанта" этой зоны, хоть и расположен в соседней. Там концентрируется инфраструктура, и сама по себе близость дорогой территории обуславливает относительно высокий ценовой уровень "Варшавской -- Новоизмайловского".<BR> "Отрицательных доминант" здесь вдвое больше: Кубинская ул. и Варшавская железная дорога. Точнее, гектары промзон и пустырей между ними, и этот вид не может скрасить даже расположенный здесь парк Авиаторов.<BR> Плохой жилищный фонд и неудачное соседство обуславливают структуру спроса: он концентрируется вдоль Варшавской ул., где, во-первых, неплохие (по советским меркам) дома, а во-вторых, идет новое строительство.<BR> <B>Фонд</B><BR> Территориальная зона "Варшавская -- Новоизмайловский" почти сплошь состоит из панельных пятиэтажных "брежневок", по сути, отличающихся от "хрущевок" лишь чуть увеличенной кухней, и самих "хрущевок" -- пусть и кирпичных. Есть небольшая доля типовых кирпичных зданий 70-х гг. постройки, на общий ценовой уровень влияния практически не оказывающих.<BR> Зато здесь активнейшим образом ведется новое строительство жилья, в подавляющем большинстве -- кирпично-монолитного. Это оправдано близостью дорогого района Московского пр. и со временем может привести либо к перепозиционированию зоны, либо к дроблению ее на фешенебельную и дешевую части.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в этих кварталах выше среднего по городу. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец июня средний метр предлагали здесь по $1187 -- при том что средняя по городу цена метра составила $1168.<BR> Объясняется это структурой жилого фонда: метр в малогабаритной квартире всегда стоит дорого. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в июне $62,5 тыс. ($1094/м2), а трехкомнатной -- $70,4 тыс. ($1128/м2). Предложение четырехкомнатных квартир здесь практически полностью относится к "хрущевским" и им подобным домам, и такие объекты оказываются дешевле, к примеру, "трешки" в многоэтажном типовом кирпиче.<BR> "Двушки" предлагали в среднем по $52,3 тыс. ($1119/м2), однокомнатные -- по $43,2 тыс. ($1329/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 26,4% за полгода, примерно соответствующий общегородскому (27%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир на Варшавской -- Новоизмайловском изрядно разбалансированы, что всегда бывает в нечетко спозиционированных территориях.<BR> Половина всего спроса приходится на двухкомнатный сегмент, тогда как предложение более равномерно и адекватно жилому фонду.<BR> Только пятая часть спроса на однокомнатные квартиры относится к "хрущевским" объектам (до $40 тыс.), а в структуре предложения их треть.<BR> Предложение "хрущевских" двушек составляет уже почти четыре пятых от всего объема, а спрос распределен равномерно по относительно комфортному сегменту. Практически то же самое происходит в трехкомнатном сегменте, единственное -- здесь появилось дорогое предложение в новых домах, и оно уже оказалось в некотором дефиците.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Однокомнатные квартиры, предлагаемые в "хрущевках" ("брежневках"), исчезают из рекламы за 22-24 пункта* или условных дня, а дорогие (от $45 тыс.), в новых домах -- в среднем за 15 пунктов. Двухкомнатные квартиры экспонируются по 25 пунктов независимо от цены, трехкомнатные -- также во всех ценовых диапазонах -- по 27-28 условных дней.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Дальнейший рост цен здесь может опередить общегородской уровень за счет вывода на вторичный рынок квартир в строящихся и недавно сданных домах.<BR> До квартальной реконструкции "хрущевок" (слухи о которой периодически возникают, чтобы сразу исчезнуть) развитие можно ожидать лишь по "парадной" Варшавской, которая может со временем дублировать Московский и в качестве "места притяжения" рыночной активности.<BR> Зато "задворки" района -- у Кубинской ул., например, рискуют превратиться в маргинальную изнанку Московского пр. Помешать этому, кроме реконструкции ветшающего жилого фонда, может лишь целый комплекс благоустройства территорий вдоль железной дороги. <P> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).