"Ломоносовскую" предпочитают проезжать

Территориальная зона "Ломоносовская"<BR> СПб. Район вокруг станции метро "Ломоносовская" выполняет транзитные функции в ущерб жилым, что не может повысить его привлекательность, и со временем темпы роста цен здесь будут падать.<BR> Территориальная зона "Ломоносовская" ограничена Фарфоровской ул., пр. Обуховской Обороны, ул. Чернова, ул. Бабушкина, Тихой ул., ул. Седова, ул. Кибальчича и Белевским пр. Здесь прекрасная транспортная доступность (одноименная станция метро), район пересекает единственная в южной части города транзитная магистраль на правый берег -- Ивановская ул. Кроме того, пр. Обуховской Обороны обеспечивает сообщение в северном и южном направлениях.<BR> Собственно, Народная ул. и нарушает "автономность" расположенной между заводами и железной дорогой территории и дает какую-то перспективу развития.<BR> Социальная инфраструктура в районе сосредоточена вокруг станции метро и вдоль ул. Бабушкина и Ивановской ул. Здесь же, а также на ул. Седова и б-ре Красных Зорь, расположены "сталинские" дома, низкий ценовой уровень в которых может привлечь "любителей" этого вида жилого фонда. Впрочем, создается впечатление, что в них и сконцентрировано основное предложение на рынке.<BR> Привлекательность самой территории в целом, несмотря на набережную Невы, парк им. Бабушкина и сад "Куракина дача", невысока.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд вокруг "Ломоносовской" наполовину состоит из пятиэтажных "хрущевок" и "брежневок", причем львиная доля их -- панельные. Оставшаяся часть весьма разнородна: заметная доля "сталинок", есть типовые кирпичные дома 70-х гг. постройки и достаточное количество построенных в сталинские времена зданий, к одноименному типу фонда отношения, тем не менее, не имеющих.<BR> Новое строительство активно не велось, и сейчас строятся лишь три объекта, причем все -- разных типов: кирпич, монолит-панель и реконструкция.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне заметно ниже "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), на конец июня "средний метр" предлагали здесь по $1088 -- притом что "средняя по городу" цена метра составила $1168. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в июне $112,9 тыс. ($1115/м2), трехкомнатной -- $76,2 тыс. ($1025/м2), "двушки" -- $55,2 тыс. ($1086/м2) и однокомнатной -- $40,9 тыс. ($1230,5/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 32,3% за полгода, гораздо выше "общегородского" (27%), что вполне типично для дешевой территории.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир вокруг "Ломоносовской" вполне сбалансированы, за исключением четырехкомнатных.<BR> Зато в различных ценовых диапазонах -- полный дисбаланс: это свойственно любой плохо спозиционированной зоне, обладающей к тому же разнородным жилым фондом.<BR> Более-менее адекватен предложению спрос на однокомнатные квартиры. "Двушки" интересуют в нижних ценовых уровнях, а также дешевые "сталинки". Больше половины спроса на трехкомнатные квартиры ориентировано на дешевый сегмент, предложение тяготеет к дорогому.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Однокомнатные квартиры, предлагаемые в этой зоне, исчезают из рекламы за 20 пунктов*, или условных дней, независимо от цены. Наиболее ликвидные "двушки" (20 пунктов) -- самые дешевые, до $45 тыс. Дороже (от $45 до 65 тыс.) экспонируются 23-25 условных дней, самые дорогие (от $65 тыс.) остаются в листингах уже по 35 пунктов.<BR> В трехкомнатном сегменте тенденция в общем та же, что и в двухкомнатном. Чем дешевле объект, тем быстрее он продается. Квартиры до $60 тыс. стоят в листингах в среднем по 30 пунктов, от $60 до 80 тыс. -- 35-45 условных дней. Около 35 пунктов экспонируются квартиры по $80-90 тыс., а ценник выше этого уровня уже совсем не привлекателен. Такие объекты "застревают" на 40 и более условных дней.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Дальнейший рост цен будет особенно отчетлив в "сталинских" домах, однако до конца года он вряд ли серьезно опередит общегородской. В будущем году можно прогнозировать даже снижение темпов роста здесь по сравнению со средним по городу.<BR> Вокруг "Ломоносовской" не было активного развития жилой функции и пока нет предпосылок для какой-либо активизации. Если не говорить о выводе промышленности, главные ожидания территории можно связывать со строительством КАД и Вантового моста в верхнем течении Невы, после чего в районе может несколько снизиться грузовой траффик и, возможно, повысится привлекательность. <P> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).