"Старая Деревня" перерастает себя

Территориальная зона "Старая Деревня"<BR> СПб. "Старая Деревня" -- бурно застраиваемый относительно качественным жильем район, не обладающий пока адекватной жилому фонду инфраструктурой. <P> Кризис спроса здесь еще не наступил, и есть все условия для того, чтобы его предотвратить в дальнейшем.<BR> Территориальная зона "Старая Деревня" ограничена ул. Камышовой, Стародеревенской, Ильюшина, пр. Испытателей, Байконурской ул., Богатырским пр., Торфяной дорогой, Ситцевой и Планерной ул. и продолжением Богатырского пр.<BR> Еще несколько лет назад территория воспринималась как отдаленные новостройки, сейчас это новый район "за Пионерской".<BR> Транспортная доступность, несмотря на открытую одноименную станцию метро, по-прежнему плохая. Основной пассажиропоток идет через станцию метро "Пионерская", транзитных магистралей нет, есть только выезды на такие магистрали.<BR> По-прежнему продолжается активное (по нынешним меркам его можно было бы назвать "массовым") строительство: территория формируется не из предпочтений клиента, а исходя из широких возможностей получить здесь участок под застройку.<BR> До сих пор предложение определяло спрос, однако, хотя оно и разнообразно, но по большей части дорого, спрос здесь начинает постепенно падать.<BR> Активная жилая застройка уже вызвала не менее активное строительство коммерческих объектов, однако ведется оно вне границ зоны.<BR> Объемы построенной и возводимой инфраструктуры вполне в состоянии обеспечить потребности не только "Старой Деревни", но и расположенных рядом районов.<BR> <B>Фонд</B><BR> Это новый городской район, и жилой фонд здесь -- по большей части улучшенная типовая панель.<BR> В новых, недавно сданных, домах есть предложение практически любого типа и сегмента: от эконом-класса до класса комфорт, от панели до кирпича. При этом строительство продолжается, еще увеличивая выбор.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в мае "средний метр" предлагали в "Старой Деревне" по $1090, притом что средняя по городу цена м2 составила $1147. Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры в зоне равнялась в мае $81,9 тыс. ($1058/м2), "двушки" -- $63,2 ($1063,2/м2) и однокомнатной -- $46,6 тыс. ($1144,6/м2).<BR> Несмотря на относительно невысокую цену м2, стоимость квартир здесь достаточно высока: предлагаются большей частью просторные объекты. В результате темп роста цен предложения составил 22,3% за 5 месяцев с начала года, -- ниже, чем в среднем по городу (24,8%), и гораздо меньше, чем у "лидеров", где он достигает 28%.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Структура спроса и предложения по типам квартир в территориальной зоне "Старая Деревня" абсолютно разбалансирована. По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос на однокомнатные квартиры почти вдвое меньше предложения, в двухкомнатном сегменте все строго наоборот: трехкомнатные предлагаются в избытке, хотя и не таком явном, на четырехкомнатные спроса почти нет.<BR> Цена предложения здесь опережает цену спроса: пока возможностей в огромных количествах приобретать большие квартиры, хотя и по невысокой цене м2, у покупателей не хватает.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что спрос на однокомнатные квартиры уменьшается с ростом цены, предложение, наоборот, увеличивается. Абсолютно то же самое происходит и в других типах жилья.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Ликвидность, оцениваемая по времени экспозиции в открытой рекламе предлагаемых на продажу квартир, в этой зоне довольно низкая, что также подтверждает общую тенденцию снижения спроса. По данным аналитического отдела ГК "БН", однокомнатные квартиры экспонируются в открытой рекламе в среднем 19-24 пункта (условных дня). Например, в Южном Купчино эта величина равна 12 пунктам.<BR> Двухкомнатные квартиры в диапазоне от $50 до 70 тыс. остаются в рекламе около 15 условных дней, от $70 тыс. гораздо дольше -- 25 пунктов. "Трешки" уходят из листингов в той же зависимости: $70-80 тыс. -- за 25 условных дней, дороже -- за 29.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Старая Деревня" в краткосрочной (до года) перспективе по-прежнему будет отставать по темпам роста от соседних или подобных территорий до тех пор, пока активное жилищное строительство не сменится строительством общественных объектов внутри района. Некоторый толчок к развитию рынка может дать открытие станции метро "Комендантский проспект", которая должна заметно улучшить транспортную доступность, сделав условия жизни в зоне более адекватными стоимости ее жилищного фонда.<BR> Вокруг неизбежно будет развиваться и инфраструктура. А главное -- это сможет "перепозиционировать" район, по-прежнему воспринимаемый как "конец географии".<BR> В долгосрочной перспективе здесь ничего не мешает полноценному развитию: в территории, воспринимаемой как "комфортная", цена спроса догонит цены предложения, тем более что качество жилищного фонда вполне это позволяет. <P> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).