Фонды недвижимости привлекают инвесторов

<B>Инвестирование в недвижимость требует тщательной оценки рисков</B><BR> СПб. Паи петербургских фондов, оперирующих с объектами недвижимости, расходятся среди инвесторов, привлеченных высокой доходностью рынка недвижимости. <P> Однако, как и во всякой доходной области, существуют риски, которые инвестор должен четко представлять и оценивать.<BR> <B>Риски есть</B><BR> Недвижимость является сейчас одной из самых привлекательных областей для инвестирования.<BR> "Инвестиции в недвижимость позволяют зарабатывать до 30-40% годовых", -- говорит начальник управления прямых инвестиций ООО "Управляющая компания Промышленно-строительного банка" Дмитрий Кожевников. Вместе с тем специалисты считают, что, работая на рынке недвижимости, инвестор может столкнуться с проблемами юридического характера. Об этом же свидетельствует и обширная арбитражная практика. Кроме того, есть мнение, что существующая доходность не продержится долго. В сложившейся практике распространенными схемами инвестирования в недвижимость являются договоры долевого участия и покупка паев фондов, занимающихся операциями на рынке недвижимости.<BR> <B>Фонды наполняются</B><BR> Привлекаемые высокой доходностью рынка недвижимости, петербургские инвесторы приобретают паи фондов.<BR> Дмитрий Кожевников сообщает: "10 июня мы закончили формирование закрытого паевого инвестиционного фонда "Жилая недвижимость", набрав объявленную сумму в 300 млн рублей. Теперь нам предстоит вложение этих средств в строящееся жилье".<BR> Yачальник управления по связям с инвесторами ЗАО "Вэб-инвест Банк" Вадим Бараусов констатирует спрос на паи фондов: "Два фонда недвижимости, работающие под управлением нашей УК "КИТ", сформировали заявленный капитал общим объемом $30 млн. Сейчас мы начали работу над проектом по инвестированию через закрытые ПИФы в жилую недвижимость совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Вопросы, с которым мы сейчас сталкиваемся в работе, чаще всего находятся в юридической сфере. Например, мы не можем вкладываться в незарегистрированные объекты незавершенного строительства. Собираемся строить с нуля. Еще один момент неопределенности связан с тем, что паевой фонд в соответствии с законодательством не является юридическим лицом и вынужден решать вопрос с регистрацией собственности. Одна из возможных финансовых схем для работы -- это покупка ПИФом доли в ООО, за которым закрепляется право собственности на земельный участок. Для фонда получение дохода после завершения строительства и регистрации объекта недвижимости сведется к продаже доли в ООО". Управляющая компания "Свиньин и партнеры" разработала свои финансовые схемы, позволяющие ей инвестировать средства пайщиков в недвижимость и гарантировать им права собственности. УК "Свиньин и партнеры" совместно с Городским бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) разработали всю регистрационную процедуру практически "с нуля". Теперь право собственности на пай фиксируется в ГБР", -- сообщается в пресс-релизе компании.<BR> <B>Эльдорадо закончится</B><BR> "Сейчас ситуация на рынке недвижимости напоминает события азиатского кризиса 1988 г., -- комментирует аналитик ЗАО "Балтийское финансовое агентство" Иван Воробьев. -- Рынок недвижимости коррелирует с фондовым рынком с лагом 9-12 месяцев. Следует сказать, что вторичный рынок недвижимости соотносится с первичным, как срочный рынок акций со спотовым. Цены на первичном рынке впервые превысили цены вторичного рынка за последние 3 года. Причем этот процесс связан с падением на рынке российских акций (индекс РТС потерял 30% за 2 месяца) из-за ожидаемого резкого повышения процентных ставок. Институциональные инвесторы, потерявшие средства на рынке акций, будут компенсировать убытки продажами на рынке недвижимости, что может снизить цены". <P> <B>есть мнение</B><BR> Василий Витрянский, заместитель председателя Высшего арбитражного суда РФ:<BR> "Весьма спорными объектами при рассмотрении дел в арбитражной практике являются объекты незавершенного строительства. Если Президентом будет одобрена разработанная Концепция развития законодательства о недвижимости, то в дальнейшем будут соответственно корректироваться десятки нормативных актов. Суть концепции состоит в привязке всех прав на объекты недвижимости к правам на земельный участок.<BR> Спорными объектами в арбитражной практике также являются нежилые помещения и сооружения. В законе нет отнесения многих из сооружений (линии электропередач, подземные кабели и пр.) к объектам недвижимости. Суд исходит из того, необходимо ли было для создания такого объекта получать права на земельный участок и есть ли прочная связь сооружения с землей.<BR> Договор долевого участия в строительстве не является отдельным типом договора по ГК. Поэтому суд в зависимости от условий конкретного договора относит его к одной из групп договоров, определенных в ГК. Например, договор долевого участия может быть признан договором простого товарищества, договором подряда. В то же время в Австрии в 2002 г. принят специальный закон, по которому договор долевого участия в строительстве является специальным, весьма специфичным договорным типом. Все дольщики имеют долю в праве собственности на земельный участок, из которой вырастает их доля в праве собственности на построенное здание. Соразмерно долям дольщикам передаются права пользования квартирами". <P> <B>цифры</B><BR> 30-40% годовых и более дают инвестиции в строящуюся недвижимость<BR> Источник: ООО "УК Промышленно-строительного банк"