"Дачное" тормозят "хрущевки"

Территориальная зона "Дачное"<BR> СПб. "Дачное" -- один из городских спальных районов, однако темпы роста цен на жилье здесь ниже, чем могли бы быть у подобной зоны. <P> Территориальная зона "Дачное" ограничена ул. Лени Голикова, пр. Народного Ополчения, Трамвайным, Стачек и ул. Речная (парк Александрино). Это спальный район, обладающий, однако, несколькими "точками влияния" на общий ценовой уровень. Если бы не превалирующий дешевый жилой фонд, зона могла бы стать лидером по уровню цен среди окраинных районов. А так эта территория, не будучи в разряде дорогих, находится и в середине рейтинга быстро растущих в цене зон .<BR> "Точки влияния" здесь две станции метро -- "Ленинский проспект" и "Проспект Ветеранов" с развивающейся вокруг них торговой и социальной инфраструктурой, а также сам Ленинский пр. Он превратился уже в сплошную улицу-магазин, фешенебельную магистраль, оказывающую влияние на все окружающие территориальные зоны.<BR> Зона вполне удачно расположена с точки зрения транспортной доступности: помимо станций метро есть транзитные магистрали и с запада на восток (Ленинский пр.), и с севера на юг (рядом с пр. Маршала Жукова). Правда, Ленинский пр. перестает справляться с автомобильным "трафиком" в часы пик.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне практически полностью однороден: это "хрущевки", причем в подавляющем большинстве -- панельные. Тем временем покупатели хотят приобрести здесь недорогую, но добротную квартиру в кирпичном доме и лучше -- поблизости от универмагов и метро или с видом на парк Александрино. Такого предложения в "Дачном" -- минимум.<BR> На первичном рынке здесь весьма перспективным может стать предложение качественного типового жилья.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в "Дачном" несколько превышает средний по городу и выше, чем в спальных районах. По данным мониторинга аналитического отдала Группы компаний "Бюллетень недвижимости" (ГК "БН"), на конец апреля "средний метр" предлагали здесь по $1136, при том что средняя по городу цена метра перевалила за $1100. Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры в зоне составляла в апреле $60,2 тыс. ($1064/м2), "двушки" -- $55,1 тыс. ($1138/м2) и однокомнатной -- $39,5 тыс. ($1254,1/м2). Относительно высокий уровень цен предложения объясняет уступающий спальным районам темп роста.<BR> За 2004 г. "средний метр" вырос здесь на 22%, при том что у "лидеров" ценового роста этот показатель равнялся 25,9% еще в середине апреля.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в "Дачном" сбалансированы только в сегменте одно- и четырехкомнатных квартир. Резкий дефицит "двушек", а трехкомнатные, наоборот, предлагаются избыточно.<BR> В различных ценовых диапазонах оказываются популярны дорогие (от $39 тыс.) просторные однокомнатные квартиры. Дешевая жилплощадь в панельных "хрущевках" спросом совершенно не пользуется.<BR> В точности то же самое происходит на рынке двухкомнатных квартир, за исключением одной детали. В "Дачном" предпринимается множество попыток дорого (от $60 тыс.) продавать "двушки", однако спрос на такое жилье минимален, он относится лишь к "сталинским" домам в районе пр. Стачек и ул. Зины Портновой.<BR> На рынке трехкомнатных -- полный дисбаланс. Жесточайший дефицит квартир в диапазоне $50-55 тыс. и переизбыток дешевого жилья.<BR> Все это -- прямое следствие особенностей территории. Она пользуется спросом, но на завышенные требования относительно комфортного жилья, которые вызваны неплохими социальной инфраструктурой, озелененностью и местоположением, рынок может предложить по большей части "минимальные" квартиры.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в "Дачном" минимальное время (17 пунктов или "условных дней") экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры в "хрущевках" по цене предложения от $35 тыс. и в кирпичных домах -- от $42 до 46 тыс.<BR> "Двушки" продаются в той же зависимости от цены: 18 "условных дней" экспонируются квартиры в "хрущевках" по $45-50 тыс. и в кирпичных домах -- от $60 до 65 тыс.<BR> Достаточно легко (время экспонирования -- 17 "условных дней") продаются трехкомнатные квартиры до $50 тыс. возле станций метро, такие же, но подальше, "стоят" по 20 пунктов. Примерно за такой же период времени из листингов исчезают "трешки" в кирпичных домах по $65-70 тыс.<BR> Остальное жилье может экспонироваться до 25 "условных дней".<BR> <B>Прогноз</B><BR> Дальнейшее развитие социальной инфраструктуры будет положительно влиять на спрос в этом районе. Однако основной фактор, сдерживающий стремительное развитие территории, -- дефицит качественного типового жилья, которое пользуется здесь особенным спросом.<BR> В нынешнем году рост цен предложения по-прежнему будет превышать среднегородской на 3-4%. Однако самым серьезным толчком к развитию может послужить развитие транспортных проектов, дорожного строительства (КАД и Западного скоростного диаметра), а также комплексная реконструкция кварталов "хрущевской" застройки.