Квартирный рынок бьет рекорды

<B>Обзор вторичного рынка жилья</B><BR> СПб. Рост цен предложения на вторичном рынке жилья Петербурга в I квартале составил 14%. <P> Цены росли рекордными темпами -- на 5-6% в месяц, продолжая тенденцию конца прошлого года. В течение этого года средняя цена недвижимости может вырасти на 50%.<BR> Средняя по городу цена предложения квадратного метра на вторичном рынке квартир к концу марта составляла $1043/м2, а на конец апреля -- $1091/м2. Рост по отношению к IV кварталу прошлого года ($997/м2) -- 14,12%. К концу апреля рост составил уже 18,8% относительно уровня на начало января. Структура спроса и предложения по сравнению с прошлым годом практически не изменилась, однако время экспозиции объектов в листингах сократилось на треть. Разница между ценами первичного и вторичного рынков стабильно держится на уровне 20-25%, повторяя прошлогоднюю тенденцию.<BR> <B>Больше денег</B><BR> Беспрецедентные темпы роста объясняются как минимум двумя обстоятельствами. Первое -- это увеличившееся количество свободных денег у населения. За несколько лет стабильного экономического роста многие предприниматели накопили достаточный свободный капитал для расширения бизнеса, но в силу различных причин не хотят или не могут вкладывать средства в развитие своего предприятия. Косвенно это подтверждает крайне низкий уровень роста арендных ставок офисных помещений. По различным оценкам -- 10-15% за 2003 г.<BR> Во-вторых, хранить сбережения в наличной валюте становится все менее привлекательно, к тому же играет определенную роль "пиар" доходности вложений в недвижимость.<BR> Инвестиции в "метры"<BR> В городе формируется новый тип инвесторов, вкладывающих деньги в "квадратные метры" с целью перепродажи -- в расчете на дальнейший рост цен. По данным телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" (ООО "Медиа Мобиле"), сейчас число подобных клиентов риэлтерских фирм и участников долевого строительства составляет 5-7%. Еще около 15% участников рынка расценивают покупку квартиры как высокодоходный способ сбережения капитала. Такие вложения нельзя рассматривать как инвестиции -- как правило, в этом случае квартира покупается "впрок", без насущной необходимости улучшить жилищные условия.<BR> <B>Предпочтения</B><BR> Мониторинг показывает, что наибольший рост цен происходит на окраинах, в спальных районах, в то время как центральные районы смещаются в разряд "аутсайдеров". В Невском районе, на Юго-Западе, в Приморском районе прирост в течение квартала составил около 17%. В центральных районах -- 10-13%. Таким образом, сохраняется тенденция в отставании по темпам роста цен (в процентном отношении) центральных и дорогих районов города от дешевых спальных. Однако по абсолютным показателям продолжают лидировать районы Московского и Невского пр. Там цены предложения выросли на $170 и $160.<BR> Во-первых, "престижный" центр уже очень дорог, перспективные квартиры практически распроданы. Во-вторых, при обменах, занимающих до 90% "неинвестиционных" сделок, требуются значительные доплаты, и спрос смещается в "дешевый" сегмент. К тому же петербуржцы постепенно меняют предпочтения: центр города пользуется все меньшим спросом из-за экологии, а главное -- недостатка инфраструктуры и технического состояния жилищного фонда. На окраинах социальная инфраструктура развивается несравнимыми темпами.<BR> Жилье в центре города покупают по большей части иногородние -- представители Москвы и "сырьевых регионов", у которых сохранились представления о престижности этих территорий.<BR> <B>Прогноз</B><BR> В перспективе, при сохранении политической конъюнктуры и отсутствии "форс-мажоров" национального масштаба, рост цен продолжится. Можно прогнозировать активизацию "переселений" из квартир, купленных в 95-97-м гг. Дифференциация предпочтений покупателей по территориям города и качеству жилья будет усиливаться, а спрос -- увеличиваться во всех сегментах, кроме, может быть, элитного. В категории "элитного жилья" предложение уже превышает спрос: по оценкам отдела маркетинга ЗАО "Корпорация "Строймонтаж", круг потенциальных потребителей исчисляется в Петербурге 3 тыс. человек, большинство которых уже имеют "жилплощадь". Для того чтобы снова появился достаточный платежеспособный спрос на квартиры от $1,5-2 тыс./м2, должно пройти несколько лет.<BR> До конца года на вторичном рынке жилья можно ожидать традиционное замедление темпов роста цен в начале мая и летом. Многолетний мониторинг показывает, что в этот период цены растут в интервале 2,5-4%, и сейчас нет серьезных предпосылок для каких-либо изменений. До конца лета темпы роста цен на жилье на окраинах будут опережать темпы роста цен в центре города и традиционно дорогих территориях. В начале осени темпы роста сравняются, и такая ситуация продлится до конца года. Это связано с тем, что в августе многие продают дешевое жилье, намереваясь до конца года улучшить свои жилищные условия. На рынке увеличивается предложение дешевого жилья. Осенью по традиции небольшое оживление темпов роста до уровня 3-4,2%, но в нынешнем году рост может составить до 5% в месяц. <P> <B>ЛИДЕРЫ АУТСАЙДЕРЫ</B><BR> <B>Рост средней цены предложения в территориальных зонах</B><BR> Территориальная зона Цена 1 м2 на Прирост к<BR> 04.2004 г., $ 12.2003 г.<BR> Ручьи 1078 25,87%<BR> Среднеохтинский пр. и Красногвардейская пл. 1103 25,41%<BR> Пр. Славы и ул. Фучика 1074 24,97%<BR> Юго-Запад 1059 24,95%<BR> Правый берег, Юг 1015 24,27%<BR> Правый берег, Искровский 1074 24,23%<BR> В.О., ул. Одоевского 1046 24,12%<BR> За "Политехнической" 1114 24,02%<BR> "Елизаровская" 1018 23,74%<BR> "Ломоносовская" 1033 23,40%<BR> Коломяги 1056 23,38%<BR> "Купчино" 1041 23,30%<BR> "Пионерская" 1114 23,09%<BR> Пороховые 1056 23,07%<BR> Финляндский вокзал 1022 23,03%<BR> Центр, Лиговский пр. 1066 20,09%<BR> ул. Варшавская -- Новоизмайловский пр. 1125 19,87%<BR> Невский пр. от наб. р. Фонтанки до пл. Восстания 1272 19,48%<BR> В.О., старая часть 1071 19,33%<BR> Адмиралтейский р-н, от Гороховой ул. 1113 19,25%<BR> Пл. Мужества -- Светлановская 1199 18,68%<BR> Суворовский пр. и Смольный 1210 18,23%<BR> Яхтенная 1078 18,11%<BR> П.С., восточная часть 1139 18,07%<BR> Центр, от Невы до ул. Жуковского 1144 17,83%<BR> "Удельная" 1216 17,20%<BR> Центр, от Дворцовой пл. до наб. р. Фонтанки 1432 15,98%<BR> П.С., после наб. р. Карповки 1225 15,73%<BR> "Озерки" 1143 15,08%<BR> Кушелевка 1041 14,78%<BR> Между Ланской и Новой Деревней 1120 14,72%