Московский проспект дрейфует от элиты

Зона "Сталинский Московский"<BR> СПб. "ДП" начинает серию публикаций -- обзоров рынка жилья Петербурга в территориальных образованиях, выделенных по принципу территориально-ценового зонирования. <P> На городском рынке жилой недвижимости с лета 2000 г. продолжается непрерывный рост цен, однако в каждой территориальной зоне есть свои уникальные тенденции, которые необходимо учитывать, принимая решение о вложениях в тот или иной сегмент.<BR> <B>Бывшая элита</B><BR> Территориальная зона "Сталинский Московский" до конца 90-х гг. формировалась как один из самых дорогих и престижных районов Петербурга. Только к середине 2002 г. зона уступила так называемому "Золотому треугольнику" -- части "парадного Петербурга" в начале Невского проспекта.<BR> В зоне "Сталинский Московский" преобладает (до 90%) "сталинская" застройка, в основном постройки 50-х годов, с советских времен считающихся эталоном комфорта. Тем не менее эта территория, уже давно перестав лидировать на ценовой карте города, будет все больше уступать другим дорогим зонам.<BR> <B>Цены</B><BR> Зона "Сталинский Московский" по-прежнему в числе самых дорогих городских территорий. Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке в I квартале этого года составила здесь $1246/м2 -- при том что средняя по городу цена метра сейчас равна $1083. Территория до сих пор уступает лишь "Золотому треугольнику" ($1320/м2 в I квартале), опережая район "Невский от Фонтанки до Восстания" ($1194/м2).<BR> Средний метр на "Сталинском Московском" подорожал на 15% относительно предыдущего квартала, на 47% за год и на 157% по отношению к "посткризисному" уровню -- III кварталу 2000 г.<BR> Средняя стоимость четырехкомнатной квартиры в зоне составляет сейчас $133 тыс. (по отношению к предыдущему кварталу цена выросла на 20,9%), трехкомнатной -- $99 тыс. (15,1%), "двушки" -- $67 тыс. (13,5%) и однокомнатной -- $43 тыс. (19,4%). Рост цен -- общегородская тенденция, и темпы этого роста в зоне, в принципе, соответствуют средним по Петербургу.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Спрос и предложение по типам квартир здесь сбалансированы. Однако особенность территории -- превалирующая сталинская застройка и очень небольшое количество строящихся домов -- уже определили "дефицитные" сегменты рынка жилья в различных ценовых диапазонах. В дальнейшем они по-прежнему будут пользоваться спросом. Это дорогие (от $80 тыс. до $90 тыс. и особенно от $100 тыс. до $110 тыс.) трехкомнатные квартиры, просторные (ценой от $40 тыс. до $60 тыс.) однокомнатные, и в абсолютном дефиците здесь дорогие ($160-180 тыс.) четырехкомнатные квартиры.<BR> В остальных ценовых диапазонах очевидного дефицита или избыточности нет. Баланс неудивителен, учитывая однородность застройки, устоявшееся реноме зоны и очень неторопливое ее развитие.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", минимальное количество "пунктов" (условных "дней") -- 29 -- в этой зоне экспонируются квартиры по цене $1400-$1500/м2, и чуть дольше -- 30 "пунктов" -- квартиры дороже $1500/м2. Квартиры с более "дешевым" метром ($1000-1200) остаются в листингах на 5-10 "пунктов" дольше. Другими словами, быстрее всего продаются квартиры с большей ценой квадратного метра, что тоже доказывает превышение спроса над предложением в дорогом сегменте.