Эдуард Тиктинский: "Город становится партнером девелоперов"

Перед городским правительством в сфере жилищного строительства стоят две задачи: с одной стороны, замедлить рост цен, с другой – увеличить поступления в бюджет. <br><br>По мнению генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, цели достижимы при выполнении двух условий: «больше строить и стимулировать спрос финансовыми инструментами».<br><br><br><br><i><b>- Сотни гектар в центре города используются неэффективно – это признает и городское правительство. Возможно ли использовать эту землю для жилищной застройки? </i></b><br><br><br><br>- Да, и частный бизнес уже реализует такие проекты. Но для стимулирования процесса необходима помощь городской администрации. С одной стороны, путем повышения арендной ставки для промышленных предприятий в центре города, с другой – за счет создания технопарков внутри города (чтобы налоги не уходили из городской казны) и финансирования их инженерной подготовки с последующей продажей земли промышленным предприятиям, которые должны быть переведены. Инженерная подготовка территорий – дело высокозатратное, и в одиночку среднему бизнесу с этим не справиться. Здесь город, на мой взгляд, и должен стать катализатором этого процесса. Что же касается территорий, освобождённых от промпредприятий, их огромное преимущество, что они инженерно подготовлены, и затраты на инженерную инфраструктуру будут значительно меньше. <br><br>В связи с этим огромное значение имеет новый Генплан, который и должен, в том числе, определить, где будут развиваться жилая и коммерческая, а где промышленная функция. <br><br>Городская администрация прекрасно понимает эту задачу, и её финансово–экономический блок уже работает над её решением.<br><br><br><br><i><b>- Территории промпредприятий – это один из резервов, способный увеличить предложение на рынке жилья. Есть ли другие варианты? </i></b><br><br><br><br>- Уплотнительная застройка себя изжила. Поэтому ещё один реальный резерв - развитие инженерной инфраструктуры свободных городских кварталов. Первые шаги, предпринятые новой администрацией, логичны: удвоена сумма отчислений на развитие городской инфраструктуры и разработан порядок распределения участков под застройку через торги. Прямые поступления в бюджет после этого увеличатся. Это приведет к краткосрочному (2-3 года) росту цен на жилье, однако уже в среднесрочной перспективе будет на рынок будет выведен большой объём инженерно подготовленной земли.<br><br>Благодаря этим двум мерам, вырастут объемы строительства, что неминуемо приведёт с одной стороны к стабилизации цен, а с другой - к росту поступлений в бюджет города как в виде роста платежей на развитие городской инфраструктуры, так и в связи с ростом налоговых платежей.<br><br><br><i><b>- А Вы видите реальные перспективы увеличения спроса? </i></b><br><br><br><br>- Поддержать платежеспособность способна ипотека. Оптимальная формула - «10-10-10», то есть кредит не более 10% на 10 лет не менее $10 тыс. Сейчас власти – и городские, и федеральные – работают над продвижением законов, снижающих кредитные риски, что должно уменьшить кредитные ставки. Прежде всего, речь идет о возможности обращения взыскания на залог, даже если этим залогом является единственное у получателя кредита жилье. На мой взгляд, ускорить процесс можно, если городские власти пересмотрят подход к городской очереди, дотируя часть платежей очередников по обслуживанию кредита из бюджета. Денег в бюджете немного, и тратить их надо так, чтобы на каждый бюджетный рубль задействовать 10 рублей частных средств.<br><br> <br><br><i><b>- Какую, по-вашему, роль должно сыграть городское правительство для развития строительного комплекса Петербурга? </i></b><br><br><br><br>- Значительный комплекс мер уже реализуется, о некоторых мероприятиях я сказал, отвечая на предыдущие вопросы. Хочу сказать о крупных проектах (размер инвестиций свыше $100 млн.), которые, безусловно, имеют свою специфику. <br><br>Разработка такого рода проектов до стадии привлечения западных инвесторов требует от девелоперов высочайшей квалификации и крупных рисковых инвестиций на начальном этапе реализации проекта. Таким признакам отвечают всего несколько девелоперских компаний Санкт-Петербурга. <br>Одним из возможных, на мой взгляд, способов развития проектов такого масштаба может быть закрытый конкурс с предварительной преквалификацией девелоперов с представлением ими твёрдых финансовых гарантий на готовность потратить на предварительном этапе сумму не менее 1 миллиона долларов США под их собственный риск. Преквалификация должна основываться на их опыте реализации проектов, приближённых по сложности и масштабу. Параметры преквалификации - предмет отдельной работы, предмет конкурса - доля города в предприятии-собственнике проекта. После проведения работ по предевелопменту (определение оптимального назначения, концептуальный дизайн, анализ затрат, подготовка бизнес плана) доля города может быть выражена не только в процентах акционерного капитала предприятия, но и в денежном выражении. Уже через 1,5–2 года после начала проекта доля города может быть выкуплена девелопером или потенциальным инвестором, входящим в проект. Уверен, это наиболее выгодный вариант распоряжения городской собственностью такого масштаба.