Офисы плодятся, размножаются и мутируют

<BR><BR>По усредненным оценкам, на петербургском офисном рынке обращается около 3 млн м2.<BR><BR>Половина всех офисов находится в так называемых встроенно-пристроенных помещениях (ВПП), находящихся в собственности Петербурга. Арендодателем выступает КУГИ. ВПП, принадлежащие частным собственникам, а также расселенные квартиры в жилых домах занимают на петербургском офисном рынке примерно 15%.<BR>Помещения в аренду сдают также различные НИИ, заводы и учреждения, находящиеся в федеральной собственности. Доля этого сегмента -- 20%. Арендодателем выступает пользователь недвижимости. Существующие бизнес-центры, находящиеся в частной собственности, формируют оставшиеся 15% рынка. Фактическая доля каждого из сегментов на рынке может несколько меняться, поскольку какого-либо обязательного учета по ним не ведется. Наиболее сложны в наблюдении и учете две категории: квартиры частных владельцев и собственность разнообразных НИИ.<BR><BR><B>Мой дом -- твой кабинет</B><BR>Очевидны преимущества приспособленных под офисы расселенных квартир и других встроенных помещений. Основная их масса расположена в центре города, что престижно и удобно. Центр обладает хорошо развитой деловой и социальной инфраструктурой.<BR>Острую конкуренцию на этом поле офисам оказывает торговля, поэтому первые этажи вдоль основных городских трасс (Невский, Загородный, Каменоостровский и Литейный проспекты) уже полностью заняты магазинами. Помещения на вторых этажах и выше занимают офисы. Есть случаи, когда практически все здание, за исключением нескольких квартир, превращается в некое подобие офисного центра, при этом каждой бывшей квартирой владеет отдельная фирма и общей эксплуатацией здания не занимается никто.<BR>Некоторые компании, покупая квартиру у физического лица, даже не утруждаются перевести ее в нежилой фонд. Частные собственники, сдавая свою квартиру под офис, и вовсе не "светятся", поскольку арендную плату они берут "черным налом". Учесть такую полуподпольную офисную недвижимость крайне сложно, так что доля данного сегмента в общей статистике может быть и выше.<BR>Его основными недостатками можно считать дефицит помещений с качественным уровнем отделки, подчас неприглядное соседство с квартирами-коммуналками и, конечно, отсутствие комплекса услуг, который предоставляют бизнес-центры.<BR>Цены аренды в этом сегменте колеблются в наиболее широком диапазоне: от $40 до $300 за м2 в год, в зависимости от престижности местоположения, уровня отделки и непосредственного окружения.<BR><BR><B>Научный подход</B><BR>Следующим крупным сегментом (по которому также сложно выявить окончательно достоверную статистику) являются площади в административных и производственных зданиях действующих предприятий, НИИ и КБ. Информация о них не выставляется на открытый рынок, при этом на 90% объект функционирует в качестве неофициального офисного центра.<BR>Конторские помещения в огромных административно-бытовых комплексах сдаются в аренду или в субаренду даже при отсутствии на то официального разрешения собственника (как правило, города или федерального ведомства). Арендаторами такого рода недвижимости, относимой к категории C и D, выступают мелкие и начинающие российские фирмы, не претендующие на высокое качество отделки и сопутствующих услуг.<BR>Арендные ставки колеблются от $20 до $200 за м2 в год. Относительно высокий диапазон цен объясняется, кроме различия в местоположении и техническом состоянии помещений, также большой дифференциацией условий предоставления в аренду.<BR>К примеру, арендатор кроме прямых платежей может нести дополнительные расходы по ремонту помещений, содержанию инфраструктуры и прилегающей к зданию территории. В этом случае, чтобы сохранить клиентов, арендодатель очень часто снижает ставку аренды, существенно демпингуя.<BR><BR><B>Далеко до Москвы</B><BR>В отличие от Москвы, петербургский рынок офисных помещений чрезвычайно мал. Второй по величине город в России располагает всего четырьмя объектами которые можно отнести к бизнес-центрам высшего уровня. В Москве к подобной категории относят около полутора сотен зданий.<BR>В Петербурге как офисные центры класса "А" позиционируют: себя "Атриум", "Шведский дом", "Северная столица" и "Белые ночи". Каждый из них открылся в здании прошедшем капитальную реконструкцию около 5 лет назад, во всех управление осуществляют известные западные компани. Все центры расположены либо на самом Невском проспекте, либо в его непосредственной близости.<BR>Основная проблема появления в Петербурге большого числа новых офисных зданий класса "A" заключается в том, что в центре города просто негде строить. В исторической части почти полностью отсутствуют свободные участки под застройку. Более того, вся центральная часть города отнесена к зоне особого градостроительного регулирования.<BR>Ни новое строительство, ни реконструкция, а уж тем более снос каких либо зданий не может вестись без согласования с чиновниками Комитета по государственному использованию и охране памятников (КГИОП). Порой этот процесс затягивается на годы. Построенные в прошлые века здания вовсе не предназначались под последующее переоборудование в бизнес-центры XXI века.<BR>Если какие-то из пятен под застройку в историческом центре появляются, их скупают девелоперы возводящие элитное жилье. Офисным проектам с ними конкурировать невозможно. Рентабельность элитного жилья в Петербурге несоизмеримо выше офисов.<BR>