Права дольщиков защитят декларацией

<BR><BR>В ближайшее время Госдума рассмотрит проект закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья", предполагающий ужесточение контроля дольщиков за действиями фирмы-застройщика.<BR><BR>В настоящее время законопроект находится на рассмотрении Правительства РФ, и до января 2003 года депутаты должны успеть рассмотреть его в первом чтении.<BR>Об этом сообщили в пресс-службе председателя Комиссии ГД по развитию ипотечного кредитования и лидера партии "Развитие предпринимательства" Ивана Грачева, который и выступил главным разработчиком проекта. Инструментом контроля закон называет проектную декларацию, в которой строительная фирма будет обязана указать все параметры жилищного проекта, обязательства, которые она берет на себя, а также гарантии и меры, обеспечивающие сохранность средств, привлекаемых от граждан.<BR>По данным Правительства РФ, 90% строящегося жилого сектора в настоящее время осуществляется на условиях долевого строительства. Тем не менее до сих пор права участников долей юридически не оформлены.<BR><BR><B>Информационная</B><BR><B>открытость</B><BR>Согласно законопроекту фирма вправе привлекать денежные средства на строительство только после того, как будет составлена и зарегистрирована проектная декларация. Регистрирующий орган, назначаемый органами местного самоуправления, также будет обязан обеспечивать информацией любых заинтересованных участников жилищного проекта.<BR>При этом декларации регистрируются в заявительном порядке, и отказ возможен только в двух случаях: либо не представлены документы или сведения, указанные в законе, либо имеются сведения о том, что деятельность организатора проекта прекращена.<BR>По мнению разработчиков законопроекта, проектная декларация позволяет жильцам удостовериться в наличии необходимой для реализации проекта разрешительной документации, включая право на строительство, а также контролировать ход реализации проекта, сравнивая промежуточные и итоговые отчеты организатора проекта с заявленной в проектной декларации информацией.<BR>В случае же нарушения организатором жилищного проекта условий, зафиксированных в проектной декларации, дольщики вправе требовать расторжения договора и возврата средств, переданных фирме, с начислением процентов за все время пользования денежными средствами.<BR>Также законопроектом предполагается проведение ежегодных аудиторских проверок деятельности организатора жилищного проекта на достоверность отчетности и соответствие совершаемых операций требованиям законодательства.<BR>Устранить хаос...<BR>Как сообщили "ДП" в пресс-службе Ивана Грачева, лидер партии "Развитие предпринимательства" уверен в том, что закон будет принят, так как он жизненно необходим.<BR>По словам Ивана Грачева, рынок строительства является одним из самых хаотичных, и этот закон должен поставить "большую жирную точку" на незаконном использовании застройщиками средств инвесторов.<BR>"Правительство полностью поддерживает этот законопроект, чего нельзя сказать о застройщиках, особенно тех, кто работает, прямо скажем, не "по-белому". Они не поддерживают его и блокируют разными методами, как открыто, так и исподтишка, например, используя административные рычаги", -- уверен Иван Грачев.<BR><BR><B>...в какой-то мере</B><BR>Данный законопроект попал в поле зрения петербургских застройщиков еще весной 2002 года и вызвал у них массу вопросов к разработчикам.<BR>Свои замечания Госстрою РФ и Ивану Грачеву представители семи строительных фирм Петербурга, входящих в Ассоциацию домостроителей, смогли высказать на проходившем в апреле 2002 года в Москве совещании. Именно после этого события проект закона был доработан и приобрел тот вид, в котором он будет рассматриваться депутатами Государственной думы.<BR>По словам генерального директора ОАО "Росстро" Александра Макарова, присутствовавшего на совещании, изначально законопроект предполагал директивное регулирование всего инвестиционного процесса, что в ближайшем будущем могло привести к разрушению строительного рынка.<BR>"В том виде, в каком закон существует сейчас, он нас в какой-то мере устраивает. Но, на мой взгляд, его нужно будет еще раз доработать после того, как Госдума рассмотрит его в первом чтении.<BR>Дело в том, что инвестиционный проект -- это очень сложная модель бизнеса, введение чрезмерного регулирования в которую означает повышение рисков. Не может быть рациональным решение разработчиков проекта о снижении рисков дольщиков путем повышения рисков застройщиков. Это приведет к резкому снижению жилищного строительства и в конечном итоге к обострению социальных проблем", -- считает Александр Макаров.<BR><BR><B>Первый блин комом</B><BR>В Петербурге ежегодно вводится примерно 1 млн м2 жилья, прирастая всего лишь несколькими процентами.<BR>Так, примерно половина объема построенного в 2001 году в Петербурге жилья приходиться на семь компаний. Более 500 тыс. м2 из 1 млн в прошлом году, по их собственным оценкам, сдавали в эксплуатацию компании RBI, "Петербургстрой SKANSKA", "Строймонтаж", ЛЭК, "Петротрест" "ЛенСпецСМУ" и "Строительный трест".<BR>Обобщенной информации по числу дольщиков в городе пока нет. Однако, по данным Института маркетинга, консалтинга и аналитики, количество покупателей, способных приобрести квартиры в строящихся домах, составляет 20-30 тыс. человек.<BR>Случаи же нарушений застройщиками своих обязанностей в последнее время не редкость в практике строительного рынка Петербурга (см. врезку).<BR>По мнению специалистов в области разрешения споров, связанных с долевым участием граждан в строительстве жилья, можно приблизительно рассчитать всевозможные риски, преследующие дольщиков на первичном рынке жилья.<BR>Среди них -- самовольное строительство (30% от общего числа истцов), самовольные продажи (15%) и срыв сроков строительства (10%). Итого -- включая 45%, которые дает риск смены субъекта инвестиционной деятельности, -- 100%.<BR>Проблема в том, что, переходя один в другой, вне судебной практики они дают больше 100%. Предметом иска становится наиболее актуальный для потерпевшей стороны риск, а остальные могут даже не упоминаться в заявлении. Поэтому в вышеприведенном перечне нет, например, незавершенного строительства -- этот риск является причиной других. По той же причине срыв сроков строительства, будучи явлением настолько распространенным, что даже неофициальный люфт установлен в размере одного квартала, набрал "всего" 10%.<BR>Консультационный центр по долевому строительству исходя из своей практики работы с пострадавшими дольщиками среди всех других рисков выделяет двойные продажи.<BR>С ними пришлось столкнуться примерно 30% обращавшихся в КЦДС за помощью в течение последних полутора лет. Другой распространенный, но малоизвестный риск, который возникает уже на вторичном рынке, но появляется в результате манипуляций на первичном.<BR>Далеко не всегда дольщику заранее известна сумма коммунальных платежей, которую ему предстоит выплачивать ежемесячно. Зачастую отсутствует какая бы то ни было информация о будущей эксплуатирующей организации. Наконец, немаловажный для многих вопрос сохранения льгот на оплату коммунальных услуг также нередко остается открытым до получения первой квитанции.<BR>По мнению специалистов рынка, новый законопроект вряд ли способен уменьшить количество таких нарушений.<BR>"На мой взгляд, данный законопроект не предоставляет дольщикам никакой дополнительной юридической поддержки, а лишь снабжает органы власти статистическими данными, то есть несет только информационную нагрузку.<BR>Что касается возврата средств жильцам в случае невыполнения своих обязанностей застройщиком, то соответствующий пункт и так содержится в Гражданско-процессуальном кодексе", -- считает начальник отдела долевого строительства ООО "Александр-Недвижимость" Павел Ермолаев.<BR>По его мнению, единственным плюсом данного законопроекта можно считать тот факт, что он стал первым нормативным актом, посвященным защите интересов дольщиков.<BR>По словам Павла Ермолаева, дольщики прежде всего нуждаются в предоставлении более весомых гарантий, например банковских, а также в выработке городскими властями рекомендованной типовой формы договора, заключаемого между застройщиком и дольщиками. Дело в том, что сейчас строительная фирма сама создает форму договора, что впоследствии позволяет ей нарушать содержащиеся в нем условия.<BR>"Городские власти выдают фирмам участки под строительство на определенных условиях, но в эти условия, к сожалению, не входит защита интересов дольщиков", -- считает Павел Ермолаев.<BR>