Жилая недвижимость приготовилась к летней стабильности

<BR><BR>По мнению аналитиков рынка жилой недвижимости, стабилизация, характерная для II и III кварталов, наблюдаемая практически каждый год, сохранится и в 2002 году.<BR>Рост благосостояния населения, тесно связанный с ростом объемов производства, обусловил и повышение активности покупателей на рынке недвижимости. Несмотря на последовательный рост цен на недвижимость в I квартале 2002 года, связанный с инфляцией, объемы спроса в начале года не сократились.<BR>Специалисты отмечают, что у части населения сохраняются оптимистичные ожидания относительно дальнейшего экономического роста. Поэтому рост цен в краткосрочном периоде оказал незначительное влияние на уже принятое решение о покупке квартиры.<BR><BR><B>Выбор</B><BR>К маю 2002 года кардинальных изменений в объемах и структуре спроса не произошло. Выбирая между первичным и вторичным рынками, потенциальные покупатели взвешивают плюсы и минусы, присущие каждому из них.<BR>Первоначально большая часть покупателей предпринимает попытки найти подходящее жилье на вторичном рынке. Это связано с тем, что выбор на нем по- прежнему широк. Ощутимым плюсом является то, что, совершив сделку, новый собственник практически сразу может вселиться в квартиру. Однако в этом случае приходится сразу оплачивать полную стоимость жилья.<BR>Первичный рынок широко практикует системы рассрочек, применяемых на период строительства. Но в этом случае клиент должен отдавать себе отчет в том, что сдача дома в эксплуатацию и оформление квартиры в собственность может затянуться на многие месяцы, причем как по вине застройщика, так и по объективным внешним причинам.<BR><BR><B>Районирование</B><BR>Потребительские предпочтения очень хорошо прослеживаются при анализе структуры спроса на вторичном рынке. По-прежнему наиболее популярными и престижными для покупателей жилья остаются центральные, Московский, а также Кировский районы города.<BR>В центре города представлено жилье старого фонда, что и обуславливает высокую долю квартир в таких домах в общем объеме спроса (см. диаграмму). В Московском районе, а также в части Кировского района (Автово) наибольшим спросом пользуются квартиры и комнаты в сталинских домах, которых там немало. В остальных районах города чаще всего приобретаются комнаты и квартиры в панельных домах, что также приводит к высокой их доле среди покупаемой недвижимости на вторичном рынке.<BR>Сокращение объемов спроса в Выборгском и Приморском районах обусловлено прежде всего перетеканием его на первичный рынок. Показательна общая для города ситуация, когда на вторичном рынке ликвидных квартир остается все меньше, поэтому покупатели все чаще обращаются к строящемуся жилью. Предложение на первичном рынке становится все более разнообразным и интересным.<BR>Специфика рынка долевого строительства состоит в том, что структура спроса во многом определяется структурой предложения (возможность строить дом есть не в каждом микрорайоне). Именно поэтому к ряду популярных у покупателей жилья районов добавляются предпочитаемые клиентами первичного рынка Выборгский (особенно около парка Сосновка), Калининский, Кировский и Красносельский районы. Повышение популярности двух последних связано с увеличением объемов строительства и появлением новых проектов на юго-западе города.<BR>Доля Приморского района в общем объеме спроса постепенно сокращается. Связано это прежде всего с ростом объемов предложения в других районах города, а также с тем, что наиболее интересные квартиры уже проданы, а новых проектов мало.<BR>В настоящее время спрос на жилье в центре удовлетворяется большей частью на вторичном рынке. В зеленых районах, удаленных от центра, строящиеся дома активно конкурируют с уже существующими, так как более точно отвечают требованиям покупателей. В то же время пока рано говорить о подмене вторичного рынка первичным, так как институт последнего еще не прижился.<BR><BR><B>Квартирный вопрос</B><BR>Типовая структура спроса как на вторичном, так и на первичном рынке довольно стабильна -- наибольшую долю продаж составляют 1- и 2-комнатные квартиры. Ежемесячные колебания объемов продаж больших квартир связаны только с наличием или отсутствием интересующих покупателей вариантов.<BR>В целом же покупатели квартир во всех секторах вторичного рынка более ориентированы на квартиры низшей категории небольшого размера и относительно недорогие. Хотя в среднем их цена превышает аналогичные квартиры в строящихся домах.<BR>Покупатель на первичном рынке может купить квартиру большей площади за ту же сумму, однако ему придется ждать, пока дом будет построен. Таким образом, доля квартир средней ценовой категории и дорогих (больших) квартир в общем объеме продаж на первичном рынке значительно выше, чем на вторичном.<BR>Специалисты отмечают, что наибольшая доля покупателей 1-комнатных квартир готова заплатить за квартиру до $18.000. Соответственно, предпочтения покупателей 2-комнатных квартир находятся в пределах $25.000, а 3-комнатных -- $30.000.<BR><BR><B>Сложносочиненное</B><BR><B>предложение</B><BR>На первичном рынке объемы строительства постоянно возрастают. Каждый месяц в продаже появляется как минимум один новый проект.<BR>Строительные компании отдают предпочтение прежде всего Приморскому, Выборгскому, Калининскому районам, Центральной и юго-западной части города. Доля сектора элитного жилья и жилья повышенной комфортности в общем объеме предложения подросла и приближается к 20%.<BR>Предложение на вторичном рынке отличалось преобладанием квартир и комнат в центре города, на Васильевском острове и в Московском районе.<BR>Основную массу в предложении составляют многокомнатные квартиры (более пяти комнат), 2- и 3-комнатные квартиры. Большая часть предлагаемых квартир и комнат находится в домах старого фонда.<BR><BR><B>Ценные проценты</B><BR>Ценовая динамика на вторичном рынке точно определяет рыночную составляющую роста цен на недвижимость, так как цена квартиры определяется степенью ее привлекательности для покупателей. Среднемесячный рост цен на "вторичке" составляет порядка 2%.<BR>На первичном рынке наблюдается схожая ситуация. Средняя цена м2 возросла в кирпичных и кирпично-монолитных домах на 2%, а в панельных -- на 3%.<BR>Более высокий прирост цен на квартиры в панельных домах свидетельствует о повышенном спросе на них со стороны покупателей. Наиболее высокий прирост цен наблюдается в тех зонах, где жилье продается относительно дешево.<BR>Например, в Приморском районе, где объем продаж невысок, а предложение велико, уже заметна тенденция сокращения темпов роста цен и даже снижение цен продаж.<BR>Большая часть покупателей пока ориентируется на более дешевое жилье, что и приводит к высоким темпам роста цен на это жилье при ограниченном объеме его предложения.<BR>