Управляющие обещают промышленной недвижимости новую жизнь

<BR>Нехватка территорий в центре Петербурга для размещения высокодоходной коммерческой недвижимости подталкивает девелоперов к активизации вывода за пределы города промышленных предприятий, занимающих привлекательные земельные участки.<BR>Процесс перепрофилирования бывших промзон в деловые центры, торгово-развлекательные комплексы или элитное жилье сталкивается с множеством организационных и правовых препятствий. Проблемы, стоящие как перед управляющими недвижимостью, так и перед самими предприятиями-собственниками, обсуждались на круглом столе, состоявшемся в редакции "ДП".<BR><BR>Александр Иванников:<BR>"Нет смысла отрицать, что у нас кроме свободных территорий в городе существует масса промышленных зон и так называемых отдельных промышленных предприятий, которые занимают значительную часть, в том числе и центра города. Используются эти земли неэффективно.<BR>Задача ближайшего времени -- провести определенную инвентаризацию тех предприятий, которые существуют на сегодняшний день в этих зонах. Определить их имущественный статус на занимаемые земли, в том числе ту долю земли, которая задействована непосредственно в производственном процессе. Делается это для того, чтобы в итоге появился определенный каталог свободных территорий или территорий, которые являются предметом продажи на вторичном рынке. В соответствии с техническими условиями, которые есть на этих территориях, появляется возможность определить потенциальный профиль, с тем чтобы повысить их инвестиционную привлекательность.<BR>Сейчас готовится техническое задание для проектных организаций, которые возьмут на себя подобную работу. Будет конкурс. Ведутся переговоры с проектными и градостроительными институтами, которые в свое время участвовали в создании петербургских промзон. К концу этого года данная работа будет завершена.<BR>У одной частной компании может быть один интерес, у другой компании -- другой. Но точки роста, куда инвестируются бюджетные деньги, все-таки определяет администрация. А бизнес свой интерес найдет -- это более гибкая структура".<BR><BR><B>Вадим</B><BR>Филилеев:<BR>"Прежде всего необходимо определиться с назначением той или иной территории. В зависимости от того, какую функцию мы в нее закладываем, становится ясно, какую пользу она может принести городу и на какой новый уровень сможет подняться развивающийся там сектор экономики.<BR>Но говоря о комплексном развитии территории, прежде всего нужно говорить о правовом аспекте. Мы можем принимать решения как популярные, так и непопулярные. Но все это должно происходить исключительно в правовом поле. На мой взгляд, пока отсутствует механизм правового стимулирования".<BR><BR><B>Татьяна</B><BR>Скаландис:<BR>"Территория, которая попала в сферу наших интересов, -- Выборгская сторона. Территория тяжелая, поскольку 80% имущественных комплексов -- это частная собственность и разбираться с ее владельцами несколько проблематично. Это был первый опыт, когда писалась и защищалась перед городом концепция. И я не могу сказать, что это был какой-то печальный опыт".<BR><BR><B>Алексей</B><BR>Чичканов:<BR>"Механизм, который мы лоббируем, заключается в том, что крупные девелоперские компании получают статус агентств по развитию территорий. На Инвестиционно-тендерной комиссии утверждается предлагаемая агентством концепция развития территорий. Она должна быть согласована и направлена на то, чтобы получить положительный эффект не только для самой компании, но и для города в целом, исходя из его приоритетов.<BR>Однако это не означает, что теперь никто другой не получит на этой территории ни земельного участка, ни здания или помещения в аренду".<BR><BR><B>Павел</B><BR>Андреев:<BR>"Почему-то всех это гипнотизирует, что комплексно -- это значит хорошо. Я думаю, что комплексно или не комплексно -- это зависит от ситуации, которая на сегодня на территории сложилась. Может случиться, что городом утверждается концепция, которая не согласована ни с одним человеком из бизнеса, тут нонсенс получается. В итоге чиновники -- не специалисты в бизнесе, выдвигают какие-то концепции, которые, в моем понимании, носят чисто политический характер.<BR>Мы стали активно работать с начала 2001 года по поиску подходящих для покупки предприятий. К настоящему моменту купили пять. По трем из них уже получены распоряжения о том, что можно перепрофилирование сделать и начинать там строить жилье. Еще пять предприятий находятся в стадии подготовки, переговоров. Примерная площадь каждого -- от 4 до 8 га.<BR>Но самое главное, что реально тормозит работу, -- это Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП). Потому что на любом предприятии, а оно обычно очень старинное, имеются какие-то проблемные фасады, еще какая-то дурь. Например, у меня на одном из предприятий стоит станок конца XIX века -- выявленный памятник. Его ни один современный кран не может сдвинуть с места. А мне говорят -- он памятник. Я бы уже давно здание купил, я аванс внес, я уже землю выкупил. Но пока КГИОП не решает, все висит. Мы знаем позицию этого комитета, она достаточно несгибаемая.<BR>Не меньшей проблемой является позиция самих акционеров -- людей, которые продают. В основном они социалистической закалки, ничего не понимающие в бизнесе, а потому переоценивающие то, что у них есть. Убедить человека, что никто у него по $1000 за м2 эту землю не купит, героических трудов стоит".<BR><BR>Борис Волчек:<BR>"В наш холдинг входит компания "Лиат Дикси", возводящая гипермаркеты. Это достаточно землеемкое производство. Но в городе не так много территорий в 3-4 га в приличном трафиковом месте. Поэтому мы готовы инвестировать в промышленные зоны и готовы выступить с конкретным предложением. У нас два таких места, которые сегодня находятся в стадии разработки.<BR>Когда земля принадлежит просто городу, то ее получение -- достаточно понятная процедура. А вот если земля находится у каких-то нескольких собственников, то тут начинается головная боль. Поэтому наше пожелание -- как-то быстрее скоординировать деятельность КУГИ и Комитета по строительству в данном направлении. Инвесторам это бы существенно облегчило работу".<BR><BR>Константин Крюков:<BR>"Сейчас мы развиваем проект "Бизнес Сити". Он находится на набережной Обводного канала напротив Александро-Невской лавры. На этой земле тоже находится несколько собственников. Чтобы повысить доходность нашего объекта, сделать ее максимальной, нужно прилегающие территории тоже приводить в порядок. Мы сейчас подошли к тому, что даже наш небольшой квартал, ограниченный несколькими городскими улицами, все равно нельзя сделать привлекательным, если не заниматься и близлежащими кварталами".<BR><BR><B>Дмитрий</B><BR>Киселев:<BR>"Мы действительно избежали тех проблем, с которыми сталкиваются коллеги из "Бекара". Мы просто купили территорию бывшего завода -- порядка 100 га, а потом уже начали функционировать как девелоперская компания. Главная проблема -- наличие стартового рискового капитала.<BR>Когда мы вкладывались, у нас даже не было экологического обследования территории. Хотя вложили приличные деньги. Может быть, там атомная бомба была заложена. Мы этого не знали. Если нет того, кто должен рискнуть, территория не будет развита".<BR><BR><B>Александр</B><BR>Шабасов:<BR>"Функцию агентства должна принимать на себя та компания, которая понимает, что это такое. Или это профессиональный девелопер, профессиональный консультант, профессиональная управляющая компания, которая имеет свой бизнес и имеет успешную историю на территории города или России в целом".<BR><BR><B>Сергей</B><BR>Каменков:<BR>"Есть промышленная зона в районе Фрунзенской овощной базы. Там порядка 20 арендаторов, собственников, промышленных предприятий. Они пытаются создать ассоциацию "Обухово", для того чтобы решать вопросы комплексного развития территорий. Они готовы создать управляющие компании, вкладывать деньги, но им не с кем разговаривать в городской администрации.<BR>Некоторые предприятия с удовольствием съехали бы со своей родной площадки и обзавелись бы собственными активами недвижимости на периферии. Развивались бы производительные силы, по крайней мере они перетекали бы из одного места в другое. А не так, как сейчас: зачищают промплощадку, строят жилье или супермаркет.<BR>При этом предприятиям уехать совершенно некуда. Сейчас получить пятно под застройку -- в 1,5 раза дороже, чем потом построить на нем современный "сэндвич". То есть само капитальное строительство дешевле, чем получение землеотводов. И получают-то только единицы, по большому блату".<BR><BR><B>Александр</B><BR>Гришин:<BR>"Промышленные предприятия, являющиеся собственниками на участках земли, боятся, что их оттуда выгонят и пустят по миру. Поэтому, с одной стороны, все хотят, а с другой стороны, все находятся в состоянии некой настороженности.<BR>Проблема по переселению или перемещению тех самых мелких промышленных предприятий, которые не имеют достаточно средств на перевод на какое-то другое место, также может быть решена одним агентством по развитию территорий".<BR><B>Евгений</B><BR>Рязанцев:<BR>"Я -- поборник продвижения доверительного управления. У нас такой характерный пример -- электромеханический завод "Заря" на Казанской улице. Работающее предприятие находится в центре. И экология, и выделения, и шумы -- все это никак не сочетается с развитием города. Судьба участка очевидна -- он будет освобожден от производства. И постепенно это происходит. Сегодня это уже деловая зона. Она находится внутри. Извивы приватизации исключили, к сожалению, один из литеров, и он не стал собственностью предприятия и, таким образом, не попал в объект управления на сегодня".<BR><BR><B>Николай</B><BR>Вечер:<BR><B>"Я за границей нигде не видел, чтобы в центре города были промышленные предприятия. Они все вынесены за черту города. И у нас процесс идет естественным путем. Просто пока предприятия находятся в разной степени</B><BR>готовности к перемещению в те районы, где и инженерная инфраструктура им более соответствует, и цена земли отвечает финансовым возможностям".<BR><BR><B>Круглый стол подготовил</B><BR><B>и провел Роман Романюк</B>