Промышленная недвижимость заждалась эффективных управляющих

<BR><BR>Проблема вовлечения в коммерческий оборот объектов промышленной недвижимости остается одной из самых актуальных для Петербурга.<BR>Еженедельное приложение к газете "Деловой Петербург" -- бюллетень "Строительные вести" предложил бизнесменам и представителям городской администрации обсудить эту проблему и поделиться собственным опытом в этом вопросе.<BR><BR>Вахтанг Ковешников, президент Союза промышленников и предпринимателей (работодателей) Санкт-Петербурга:<BR>"Ситуация такова, что далеко не все видят возможность эффективного использования недвижимости, а если видят, то не имеют представления о том, как к этому подступиться.<BR>Предприятия самостоятельно выходят на рынок с предложениями о сдаче площадей в аренду или об их продаже. Такая позиция не является оптимальной, поскольку у них нет ни профессиональных знаний в области правовых норм операций с недвижимостью, ни знания рынка и потребностей их потенциальных арендаторов или покупателей.<BR>В большинстве случаев при установлении арендных отношений действуют полулегальными средствами. Это уже совсем печально, и мы знаем целый ряд таких примеров. Сделки по продаже вообще не могут быть заключены и исполнены в силу отсутствия либо недостатка правоустанавливающих документов по объекту. Доходность от сделок как при аренде, так и при продаже не является максимально возможной, то есть предприятия не получают то, что они могли бы получить".<BR>Александр Вахмистров, вице-губернатор, председатель Комитета по строительству:<BR>"Промышленные предприятия занимают большой объем единственного богатства города -- его территории. Поэтому администрация озабочена эффективным использованием городской земли.<BR>Мы с удовольствием поддержим любое начинание по выводу предприятий из околоцентральных частей горда. Власти охотно пойдут на изменение функционального назначения территории. То есть из промышленности этот участок будет переведен по функции в иную -- в жилье, коммерцию, торговлю, гостиницы, спортивные сооружения и так далее.<BR>При этом мы освобождаем полностью от отчислений на инфраструктуру. Однако система налогообложения в этом случае также будет базироваться на функциональном зонировании. Это значит, что оставшимся на этой территории предприятиям придется платить по ставкам, предусмотренным для коммерческой недвижимости. Это позволит стимулировать их к перепрофилированию либо перебазированию своих производств.<BR>В городе существует 17 промышленных зон, давным-давно сформированных. Однако и там есть еще большой резерв территорий для размещения выводимых производств".<BR><BR>Анатолий Турчак, президент ОАО "Холдинговая компания "Ленинец":<BR>"В 1994 году в результате конверсии у компании "Ленинец" высвободилось большое количество производственных мощностей. Огромные 5-7-этажные здания оказались невостребованными. В силу этого обстоятельства мы вынуждены были решать вопросы по перемещению производственных и технологических процессов на новые площадки. Получив некоторый опыт управления высвободившимися площадями, мы осознали, что директор завода этим процессом управлять не может и не должен. Нужна профессиональная организация, именно поэтому в 1994 году была создана корпорация "Петербургская недвижимость".<BR>Максим Шубарев, президент корпорации "Петербургская недвижимость":<BR>"Наша компания взяла на себя расшивку всех проблем, стоящих перед территорией бывшего завода "Новатор" на Обводном канале, напротив Александро-Невской лавры. По ней были накоплены большие долги и обязательства перед бюджетом. Теперь эта зона называется "Технопарк". Если раньше производство занимало целый завод, то теперь оно уместилось в одном цехе и этот цех жив. На высвободившихся площадях создан крупный коммерческий центр, где есть таможенные терминалы, два филиала банка, есть даже мясное производство, ничего в этом нет страшного. Прежнее же производство перенесено в другое место, неликвидное с точки зрения сдачи в аренду".<BR><BR>Александр Шарапов, президент компании "Бекар":<BR>"Весной 2001 года "Бекар" получил статус Агентства развития территории Выборгской стороны. Расчеты показывают, что при сдаче в аренду помещений на этой территории под производственные цели собственник получает в качестве арендной платы $4-6 за м2 в месяц. Тогда как, вложив порядка $100-150 на м2 в перепрофилирование этих помещений под офисные или торговые функции, он может получать от $20-25 за м2 в месяц за офисные помещения и до $30-35 за м2 в месяц за торговые площади. Таким образом, его дополнительный доход составит $19 в месяц с каждого метра, а сроки окупаемости подобных проектов, по нашему опыту, составляют от 8 месяцев.<BR>Сегодня у "Бекара" в управлении находятся три объекта на этой территории. Вслед за нами на территорию потянулись инвесторы, оживились "замороженные" после кризиса проекты. Достаточно назвать такие проекты, как бизнес-центр "Акватория", деловой центр "Сампсониевский", Австрийский бизнес-центр, "Петровский форт", завод им. "Комсомольской правды". Под проекты перепрофилирования недвижимости была открыта и кредитная линия в размере $50 млн".<BR><BR>Вениамин Грабар, генеральный директор ЗАО "Холдинговая компания "Ладога":<BR>"Около года назад "Ладога" приобрела участок с замороженными промышленными объектами на территории завода "Самсон". Сделке предшествовала тщательная юридическая экспертиза. Несмотря на введенное на "Самсоне" внешнее управление, выбранная недвижимость не имела обременений и была "чистой" с точки зрения оформления прав собственности.<BR>Главной проблемой стало создание автономной системы тепло-, энерго- и газоснабжения, не зависящей от проблемного предприятия. Нам удалось ее решить. Кроме того, дополнительно были построены очистные сооружения, проложены транспортные пути, заасфальтировано более 9 тысяч м2 дорожного полотна. Общий объем инвестиций в реструктуризацию площадки составил порядка $3 млн.<BR>В итоге за 10 месяцев на месте мертвых ангаров развернута современная производственная линия по розливу алкогольной продукции. Помимо существовавших 7200 м2 производственных площадей построено еще 2000 м2. Считаем этот проект удачным и в стратегическом плане, поскольку в связи со строительством по близости кольцевой автодороги стоимость этого участка возрастает в несколько раз".<BR><BR>Ефим Гришпун, первый заместитель председателя Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле:<BR>"Обязанности предоставлять информацию о своих планах у промышленных предприятий, у инвесторов и других бизнес-структур нет. Поэтому мы поставили перед собой задачу создать некую информационную базу по промышленности, по ее размещению в городе на основе накопленных за последние десятилетия баз. Таких, как база Комитета по земельным ресурсам, база ГБР, база Комитета по градостроительству и архитектуре, база КУГИ. Во всех этих структурах в рамках своих функций существуют довольно приличные информационные массивы. Но единой картинки в городе еще нет.<BR>Формирование централизованного источника информации об объектах промышленной недвижимости и распространение его на рынке с использованием современных коммуникационных технологий позволит решить многие проблемы, стоящие перед предприятиями, нуждающимися в реструктуризации. Важно привлечь к этому процессу профессионалов рынка -- управляющих, девелоперов, риэлтеров, юристов, оценщиков".<BR><BR>