Офисный вал нарастает, но помещений пока еще не хватает

<BR><BR>Спрос на различные офисные помещения в Петербурге стабилен и высок. Количество офисов увеличивается, как за счет открытия новых бизнес–центров, так и за счет перевода квартир в нежилой фонд. <br>Однако уже существуют заказы и даже создается определенная очередь на покупку офисов во вновь строящихся зданиях. Вполне вероятно, что к IV кварталу 2001 г. цены на аренду офисов в Петербурге подрастут на 5–7%.<br>Под офисы все чаще используются площади в научных и учебных институтах. Если раньше эти помещения сдавались в аренду по минимальным ценам, то теперь «товарищи ученые, доценты с кандидатами» разобрались в ценности своей недвижимости и в настоящее время их расценки стали на уровне общегородских. Теперь и здесь учитываются не только предоставляемые метры, но и близость к метро или историческому центру, парковка и т.д. <br>Несмотря на то что исследовательские институты практически превращаются в бизнес–центры, они резко отличаются от последних по количеству и качеству оказываемых услуг. Например, отсутствие в них нормальных кафе, салонов красоты, не говоря уже о фитнес–залах, к которым привыкли бизнесмены. <br>Весьма распространена сдача гостиничных площадей под офис. Стоимость таких помещений на 20–30% выше, чем в НИИ. <br>Необходимо отметить, что в научном институте при низкой цене за метраж в большинстве случаев устанавливается высокая цена за коммунальные услуги. И это понятно, институты всегда в должниках у коммунальщиков. Еще надо учитывать все время увеличивающуюся плату за электроэнергию.<BR><B><br>Аренда</B><br>Спрос на офисы чаще проявляется в виде аренды, хотя есть небольшая часть желающих купить офис. Собственниками стремятся стать те, кто хочет открыть представительский офис для крупной компании или банковское помещение. <br>Однако и на примитивное конторское помещение находится клиент. В таких случаях арендатор полностью делает сам ремонт, и далеко не в каждом случае арендодатель его оплачивает. <br>Наиболее часто с такой ситуацией сталкиваются арендаторы в НИИ или учебных заведениях, реже — в бизнес–центрах. Там обычно предлагают уже подготовленные помещения. <br>Дешевые варианты офисов — $120–140 за м2/год — уже ушли с рынка. И это опять–таки на фоне заниженных цен — $30–70 за м2/год — от КУГИ. При рассмотрении спроса видно, что в основном арендаторы ищут помещения, укладывающиеся в рамках $60–150 за м2/год. В настоящее время трудно найти в этих ценовых пределах более–менее качественное помещение. Арендодатели предлагают свои площади в среднем по $150–300 за м2/год. За $90–120 можно снять конторские помещения или офисы в «спальных» районах, за $300–500 повышается вероятность «поселиться» ближе к центру, но желающих сдать такие офисы уже нет. За эту же цену можно устроиться в бизнес–центрах. <br>Наибольший объем заявок — более 50% — приходится на аренду офисов до 50 м2. Немного меньше — 34% желают снять помещение до 100 м2, и лишь 1% заявок подается на офисы площадью более 500 м2.<BR><B><br>Покупка</B><br>Желающие купить офисы в основном готовы выложить по $150–300 за м2. Продавцы же готовы расстаться с офисным помещением в основном за $300–500 за м2. Цены продаж предлагаемых офисов не соответствуют реалиям.<br>Среди выставленных на продажу помещений преобладают (38%) небольшие, площадью до 50 м2. Но весьма заметную долю предложений составляют офисы размером от 150 м2 до 500 м2 (28%) и более 500 м2 (11%). <br>Желающие купить офисы в Петербурге, наоборот, ищут небольшие помещения площадью 20–150 м2. Они составляют 92% от общего количества покупателей.<br>Сдать большой офис нелегко, а содержать дорого. Вот и выставляют на продажу; исходя из того, что офисов в центре практически нет, такие сделки иногда происходят.<BR><B><br>Зоны и цены</B><br>Цены как по аренде, так и при купле–продаже заметно отличаются, в зависимости от местоположения объекта. Одна из систем зонирования разработана в «Петербургской недвижимости» и используется рядом крупнейших риэлтерских фирм (см. таблицу).<br>Недвижимость в зоне А можно считать занесенной в Красную книгу. Практически нет свободных нежилых помещений на Невском проспекте или вблизи него.<br>Чуть дешевле арендовать или приобрести в собственность недвижимость в районе Владимирского или Московского проспектов (зона В). Иногда помещения в этой зоне освобождаются, и тогда аренда офиса обойдется в $200–350 за м2/год. <br>Покупка же обойдется в $400–800 за м2. В малопроходимых местах цены гораздо ниже: $30–120 за м2/год (аренда) и $80–120 за м2 (покупка), но желающих на объекты недвижимости в таких районах найти нелегко.