Перевод квартиры в нежилой фонд

- Как перевести квартиру, принадлежащую организации на праве собственности, в нежилой фонд? - В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", квартира относится к жилищному фонду, одним из видов которого является частный жилищный фонд (ст. 7 того же Закона). В силу п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса РФ квартира является жилым помещением. Как следует из ст. 6, п. 2 ст. 7 Закона РФ об основах федеральной жилищной политики, недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной собственности юридических лиц. При этом собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ). В соответствии с п. "к" ст. 72 Конституции РФ, жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. В настоящее время на территории субъекта РФ, в городе федерального значения Санкт-Петербурге, действуют следующие правила перевода жилого помещения в нежилое. В соответствии со ст. 3 Закона СПб от 28.04.97 69-21 "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые", перевод в нежилые жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, производится собственником с согласия администрации Санкт-Петербурга, которое оформляется распоряжением губернатора. Необходимо учитывать, что Законом СПб (ст. 4) установлен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые допустимо переводить в нежилые, а именно: 1. Признанные непригодными для постоянного проживания в жилых домах и жилых помещениях. В силу п. 2.1 действующего Распоряжения мэра СПб от 03.06.94 591-р "Об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания", основанием для принятия на учет является акт межведомственной комиссии о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания. 2. Расположенные на первом этаже, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п. 3. Расположенные над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение. 4. Представленные в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения. 5. Расположенные в мансардных помещениях, непригодных для постоянного проживания. 6. Расположенные на верхних этажах, начиная со второго, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми. 7. Расположенные на первом этаже и имеющие отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа.

I. Порядок оформления перевода. 1. В соответствии со ст. 10 Закона СПб от 28.04.97 69-21, п. 2.2 Распоряжения губернатора СПб от 20.11.96 421-р, для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд собственник (или уполномоченное собственником лицо) должен обратиться в Комитет по жилищной политике администрации СПб и представить документы, указанные в разделе II настоящей статьи. 2. В силу ст. 4, ст. 12 Закона СПб от 28.04.97 69-21 перевод жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила, предусмотренные федеральным законодательством для жилых помещений. Юридическому лицу необходимо получить заключения уполномоченных органов и представить данные заключения в Комитет по жилищной политике. Для положительного результата рассмотрения вопроса заключение должно содержать вывод об отсутствии в данном случае нарушений действующих норм и правил для жилых помещений. 3. Следует учитывать, что в силу ст. 6 Закона СПб от 28.04.97 69-21 переоборудование жилых помещений до их перевода в нежилые не допускается. Если после перевода квартиры в нежилой фонд организация придет к выводу о ее переоборудовании, то ей следует руководствоваться порядком, указанным в Распоряжении мэра - председателя правительства Санкт-Петербурга от 22.08.94 872-р "О переустройстве и перепланировке квартир".

II. Необходимые документы. В соответствии со ст. 4, ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 28.04.97 69-21, п. 2.2 Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 20.11.96 421-р, организация - собственник квартиры подает в Центральное городское агентство по приватизации жилищного фонда, уполномоченное Комитетом по жилищной политике администрации СПб, находящееся по адресу: 190000, Санкт-Петербург, пер. Антоненко, 4, следующие документы: 1. Заявление собственника (или уполномоченного им лица) о переводе отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Комитетом по жилищной политике образцу) с указанием предполагаемого функционального назначения этого помещения. 2. Нотариально удостоверенная копия свидетельства либо решения о государственной регистрации юридического лица - собственника жилого помещения. 3. Нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми изменениями и дополнениями (если они имелись). Для обществ с ограниченной ответственностью учредительными документами являются устав и учредительный договор. Для акционерных обществ - устав. 4. Нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридического лица. К таким документам относятся: а) доверенность, оформленная в соответствии со ст. 185-187 ГК РФ (необходимо помнить, что срок действия доверенности не может превышать 3 лет; доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна); б) документ, подтверждающий полномочия руководителя на момент выдачи доверенности (например, решение уполномоченного уставом органа об избрании руководителя юридического лица либо выписка из решения); в) копия паспорта представителя юридического лица. 5. Нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности юридического лица на данное жилое помещение, а именно: свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также документ, на основании которого указанное свидетельство было выдано (например, договор купли-продажи). При этом обращаем внимание, что, в соответствии со ст. 6 федерального Закона от 21.07.97 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на квартиру, которое возникло у организации до вступления федерального закона в силу (т.е. до 31.01.98) и прошло государственную регистрацию согласно действующим на тот момент правилам, признается юридически действительным. Если право собственности на квартиру возникло у организации после 31.01.98, то организация представляет правоустанавливающий документ, совершенный в соответствии с ныне действующими правилами. На территории Санкт-Петербурга государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним отнесена к компетенции государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации СПб. 6. Характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма 7) для жилых помещений. 7. Справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма 9), переводимом в нежилой фонд, которая должна содержать сведения об отсутствии зарегистрированных в квартире граждан. 8. Согласие соответствующей паспортно-визовой службы на заявление собственника о прекращении регистрации в жилом помещении, переводимом в нежилой фонд. 9. Инвентаризационные планы рассматриваемого помещения и нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений, составленные и заверенные начальником филиала ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", проектно-инвентаризационным бюро того района, где расположена квартира. (Примечание: если квартира располагается на первом этаже здания, включающего подвальное помещение, необходимо представить инвентаризационный план смежного подвального помещения.) 10. Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости). 11. Акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой. 12. Заключение санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой. 13. Согласие органа противопожарной службы. 14. Если квартира находится в домах жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, необходимо представить согласие на перевод квартиры в нежилое помещение, выданное соответственно жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом либо товариществом собственников жилья. (Продолжение читайте в следующем номере приложения.)