На первичном рынке растут цены и конкуренция

<BR><BR>Причем доля новых квартир растет в обороте рынка. Они составили около 25% в общем объеме продаваемых в городе квартир (в 1999 году этот показатель был близок к 20%).<BR>Более всего в городе покупается типовое жилье. В 2000 году на долю типового приходится более 45% всего проданного жилья. <BR><BR><B>Цены</B><BR>Цены предложения имели незначительную общую положительную динамику. По отношению к I кварталу 2000 года, когда цены в посткризисный период достигли минимального значения ($327 за м2), к марту 2001 года средняя цена предложения увеличилась на 9% ($355 за м2). За I квартал этого года рост цен составил 2,5%. Для сравнения: рост цен на вторичном рынке за период март 2000 года -2001 год составил чуть более 2%. Это говорит о том, что цены на рынке строящегося жилья растут не из-за активизации спроса, а из-за увеличения уровня себестоимости строительства. <BR>Динамика цен на квартиры, предлагаемые наиболее крупными операторами рынка, была несколько больше, чем в среднем по рынку, и составила 11%.<BR>Уменьшение разницы цен предложения на первичном и вторичном рынках явно снижает конкурентные преимущества квартир в строящихся домах перед готовым жильем. Особенно это относится к районам, не обладающим какими-либо уникальными характеристиками (хороший вид, социальная престижность, транспортная доступность). В таких местах в силу ряда объективных причин сложно спозиционировать новый объект как более комфортное жилье и, соответственно, продавать по более высоким ценам по сравнению с предложением вторичного рынка. <BR><BR><B>Предложение</B><BR>На первичном рынке сейчас реализуются квартиры в 254 строящихся и введенных в эксплуатацию домах. Интенсивность застройки в большей степени зависит от градостроительного регламента и наличия свободных пятен застройки, нежели от направленности спроса. Наибольшие объемы строительства по-прежнему сконцентрированы в Приморском районе - почти 800 тыс. м2, 30% от общего объема строительства.<BR>В меньшей степени представлены Красногвардейский, Московский и Красносельский районы. Значительно увеличились объемы предложения строящегося жилья в центральной части города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и "старая" часть Василеостровского района).<BR>В общем объеме предложения отмечается уменьшение доли типового жилья, хотя оно все еще остается самым продаваемым в городе (45% от всего объема продаж на первичном рынке).<BR>Одним из основных индикаторов состояния рынка строящегося жилья является доля сданных объектов в общем объеме предложения. По состоянию на декабрь 2000 года доля сданных в эксплуатацию домов составляла 24% - это максимальный показатель с 1994 года. <BR><BR><B>Конструкции</B><BR>К концу 2000 года объемы площадей объектов, возводимых с использованием монолитных технологий, впервые превысили объемы кирпичного строительства. В настоящее время доля монолитных домов составляет 40%. <BR>Отмечается значительный рост предложения реконструируемых объектов: с 36 в декабре 1999 года до 56 в декабре 2000 года. Причем реконструируемые объекты не всегда являются домами "старого фонда". Все чаще в предложении фигурируют объекты реконструкции общежитий. Есть прецеденты реконструкции под жилье объектов изначально нежилого, в основном административного назначения.<BR>Строительство жилья становится все более унифицированным. Застройщики используют в том или ином сочетании различные технологии, позволяющие решать различного плана задачи, которые не могут быть реализованы в рамках использования одной технологии. Это разнообразие архитектурных особенностей, свобода планировочных решений, быстрое возведение, невысокая себестоимость и т.д. <BR>В результате не всегда можно четко определить, к какому типу относится тот или иной объект. Например, в домах типовых серий, выпускаемых рядом домостроительных комбинатов, при обустройстве фасадов все чаще используют иные решения, нежели традиционные панели (оштукатуривание по монолитной скорлупе, кирпич, газобетон, облицовочная плитка). <BR>В то же время в некоторых проектах монолитных или кирпичных домов до 50-60% от общего объема строения выполняются из конструкций сборного железобетона.<BR><BR><B>Проблемы</B><BR>Несмотря на относительную стабильность, ситуация на первичном рынке не безоблачна. Проявляется ряд негативных тенденций, дальнейшее развитие которых может существенно осложнить ситуацию на рынке строящегося жилья. <BR>Так, за последние 2 года идет постоянное увеличение объемов предложения при относительно постоянном уровне продаж. По оценкам специалистов, общий объем площадей реализуемых объектов в I квартале текущего года составлял около 2,7 млн м2 (в декабре 2000 года - 2,5 млн м2). За прошлый год общий объем коммерческой застройки увеличился почти на 40%. И если в 2000 году было продано 700-750 тыс. м2, то за тот же период операторами рынка было выставлено на продажу 107 "новых" объектов площадью около 800 тыс. м2. Таким образом, разрыв между объемами продаж и площадями вовлекаемых на рынок объектов постоянно увеличивается (в среднем на 10% в квартал). <BR>Между тем значительный рост покупательской активности на квартиры в строящихся домах в ближайшее время вряд ли будет возможен. Таким образом, дальнейшее вовлечение в оборот "новых" объектов приведет к перенасыщению рынка, что потребует от продавцов и застройщиков освоения новых приемов маркетинга.<BR>Со своей стороны пытаются нивелировать "ростки" возможного кризиса и власти. Например, ужесточаются требования Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) к девелоперу, желающему получить новое пятно под застройку. <BR>В результате строители тоже перестраиваются: они начинают применять более продуманную товарную стратегию. Пытаются добиться конкурентных преимуществ за счет повышения качества, улучшения планировок, внедрения новых технологий, применения гибких схем платы за квартиру.<BR><BR><B>Конкуренция</B><BR>Несмотря на рост себестоимости строительства, а соответственно, снижение рентабельности (она колеблется от 5 до 15%), число компаний, продающих жилье, увеличивается. В конце 2000 года в Петербурге работало около 200 фирм -продавцов строящегося жилья, что на 25% больше, чем в тот же период 1999 года.<BR>Если тогда наиболее крупные операторы рынка (10-12 фирм) аккумулировали 65-70% всего предложения, то в настоящее время этими компаниями контролируется немногим более 50% рынка. Остальная часть жилья строится мелкими застройщиками, реализующими один-два проекта. Это вызвано прежде всего самостоятельным выходом на рынок фирм, изначально выступающих только в качестве подрядчиков или поставщиков, а также многопрофильных компаний, чьи интересы на рынке строящегося жилья ранее не были столь заметны. Доля изначально подрядных компаний уже превышает 50% от общего числа застройщиков.<BR>Сохраняется две тенденции в развитии девелоперских компаний. Продолжается интеграция в холдинги и группы ассоциированных компаний. Они объединяют внутри себя подразделения, выполняющие различные функции, обеспечивающие процесс строительства жилья (заказчик, подрядчик, поставщик, продавец).<BR>Вместе с тем некоторые девелоперы отказываются от развития ранее созданных направлений, предпочитая делегировать эти функции специализированным подрядным организациям.<BR><BR><B>Прогноз </B><BR>Если все макроэкономические показатели российской экономики, в частности динамика курса доллара, останутся на прежнем уровне, ситуация в целом существенно не изменится. <BR>В то же время объем предложения новых квартир будет расти. Основываясь на данных Комитета по строительству о перспективных проектах основных участников рынка, вполне можно говорить о том, что объемы коммерческой застройки в 2001 году сохранятся, а возможно, даже превысят показатели 2000 года на 10%. <BR>Принципиальные изменения в формах привлечения инвестиций в строительство жилья вряд ли произойдут. Все применяемые основными участниками рынка стратегии при реализации инвестиционных проектов на рынке жилья будут связаны в основном с привлечением средств частных дольщиков. Дальнейшее снижение рентабельности жилищного строительства отсеет случайных застройщиков, но повысит уровень конкуренции среди профессионалов рынка. <BR><BR>По материалам ОАО "Петербургстрой", Комитета по строительству, RBI, ЗАО "Строймонтаж" <BR><BR>