Власти играют в "двадцать одно"... распоряжение

<BR><BR>Администрация Петербурга намерена до конца 2001 года принять 21 нормативно-правовой акт, касающийся регулирования инвестиционно-строительной деятельности.<BR>В основе этих законодательных инициатив лежит Постановление №13 Правительства Петербурга от 29.03.01 "Об основных направлениях совершенствования нормативно-правовой базы в сфере развития недвижимости в 2001 году". <BR>По словам вице-губернатора, председателя Комитета по строительству Александра Вахмистрова, запланировано ежеквартальное рассмотрение проектов нормативно-правовых документов на заседаниях правительства. В этом году будет регламентирован и усовершенствован ряд документов по наиболее важным на настоящий день направлениям.<BR> Среди них порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях (семь актов), регулирование градостроительной деятельности (10 актов), а также вопросы инженерного обеспечения строительства (четыре акта).<BR><BR><B>Правила игры</B><BR>Наиболее актуальной для застройщиков темой остается механизм подготовки и согласования инвестиционных проектов, а также получения прав на застройку. В этой области будут приняты один закон и шесть распоряжений. <BR>Внесут изменения и дополнения в Закон "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга". <BR>Он должен закрепить основные принципы работы единой геоинформационной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга", основанные на открытости, достоверности и доступности информации. В нем же установят правовые основы порядка заключения предварительных договоров аренды на инвестиционных условиях (опционов). <BR>Пока администрация города провела только одни опционные торги, вторые состоятся 14 июня 2001 года.<BR> Но уже сейчас девелоперы, принявшие в них участие, настаивают на совершенствовании этого процесса. <BR>Требуется издать распоряжение, устанавливающее, каким образом будут заключаться предварительные договоры как в отношении отдельного земельного участка, так и целых территорий, подлежащих комплексному развитию. <BR>Предполагается, что все деньги, полученные от опционов, должны учитываться в бюджете отдельной строкой и расходоваться целевым образом. <BR>Их будут тратить только на финансирование адресной программы ГУ "Фонд капитального строительства, реконструкции и ремонта", а также на разработку бизнес-планов инвестиционных проектов, осуществляемых или поддерживаемых администрацией. <BR>Кроме того, деньги используют на мероприятия по повышению инвестиционной привлекательности Петербурга (участие города во всевозможных выставках и форумах).<BR><BR><BR><B>Генералы-застройщики</B><BR>В целях более эффективного освоения городских земель планируется ввести понятие генерального застройщика при комплексном развитии территорий. Девелоперская компания, получившая такой статус, возьмет на себя функции заказчика по инженерной подготовке доверенной ей земли. <BR>Эти и другие расходы, связанные с повышением инвестиционной привлекательности участков, будут вычитаться из суммы рыночной оценки, которую генеральный застройщик должен уплатить в бюджет. <BR>По сути, девелопер получит городскую территорию в долгосрочное доверительное управление. Он будет получать технические условия на подключение к системам инженерного обеспечения как на всю территорию, так и на отдельные объекты. Генеральный застройщик займется координированием деятельности всех остальных инвесторов на рассматриваемой территории в отношении сроков проектирования и строительства. Он даже выступит в качестве третьей стороны в договоре аренды на инвестиционных условиях, который будут заключать с городом прочие застройщики.<BR><BR><B>Главный договор</B><BR>Инвестиционный договор подвергнут существенной корректировке. Администрация ужесточит ответственность по собственным обязательствам. Город берется гарантировать отсутствие имущественных обременений у объекта недвижимости, передаваемого инвестору. Как эти гарантии будут соблюдаться, пока неясно, но такой шаг чиновников весьма прогрессивен. <BR>Сейчас инвестор не застрахован от того, что город предлагает ему юридически "грязное" пятно или здание.<BR> Есть масса случаев, когда городская инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК) давала "добро" на освоение сомнительного объекта. Счастливый предприниматель через какое-то время обнаруживал, что объект уже имеет хозяина или пользователя, избавиться от которого невозможно. В итоге, затратив уйму времени и денег на предпроектные проработки, инвестор несет серьезные убытки. В лучшем случае он получает компенсацию в виде извинений членов инвестиционно-тендерной комиссии: дескать, так уж получилось, недоглядели, больше не повторится. <BR>Готовится распоряжение администрации Петербурга, которое позволит использовать права аренды земельных участков, предоставляемых на инвестиционных условиях в качестве залога. Девелоперы смогут активнее привлекать кредитные ресурсы коммерческих банков при реализации инвестиционных проектов.<BR><BR><B>Удобства с гарантией</B><BR>Не менее важным является заявление о том, что администрация или нанятый ею генеральный застройщик обязуются обеспечить объект инженерной инфраструктурой. Пока что значительная часть площадок находится в замороженном состоянии именно из-за того, что строители не могут получить необходимые инженерные мощности. При том что в свое время они согласовали запрашиваемые технические условия в Комитете по энергетике и инженерному обеспечению.<BR> Обычно, пока такой застройщик готовил проектную документацию и готовился начать работы, мощности "разбирали" более расторопные соседи. <BR>Оказавшись, таким образом, без тепла, электричества или воды, застройщик начинает обивать пороги предприятий-монополистов, выпрашивая желаемые ресурсы. Иногда он добивается своего, но все чаще ему отвечают, что мощностей нет. Если и будут, то только через несколько лет, когда построят новые головные инженерные объекты. При этом вероятность исполнения таких обещаний невелика, поскольку денег на строительство у монополистов обычно не хватает.