Долевое строительство живет вне закона

<BR><BR>Являясь основными инвесторами жилищного строительства, дольщики (те, кто вносит деньги на постройку квартир) остаются самыми бесправными участниками этого процесса.<BR>Недавнее введение процедуры банкротства в ООО "Виадук" подтвердило, что в кризисной ситуации частные инвесторы имеют минимальные шансы вернуть вложенные в долевое строительство средства. <BR>Дома, где вела работы компания "Виадук", находятся в разной степени готовности. Если дольщики имеют квартиры в десятиэтажном доме, в котором 9 этажей уже возведено, то завершить строительство можно. Но если дольщик вложил деньги в здание, а из земли "выросло" только 2-3 этажа, то вероятность получить готовую квартиру становится весьма призрачной. Неизвестно, кто и на какие средства будет завершать приостановленное строительство.<BR><BR><B>Кто есть кто</B><BR>Обычно человек или организация, желающая получить квартиру в строящемся доме, заключают с девелопером договор. В разных фирмах они имеют разные названия: "О долевом участии в финансировании строительства жилого дома" (компания "RBI"), "Об инвестировании строительства" (ОАО "Петербургстрой"), "О строительстве жилого дома" (компания "ЛЭК"). Несмотря на разнобой в наименованях, суть их одинакова: инвестиционно-строительная компания обязуется построить объект жилой недвижимости на полученные от дольщиков средства и передать им право собственности на часть этого объекта в соответствии с их имущественным вкладом. <BR>При этом закон не дает четкого определения того, кем же все-таки выступает дольщик: покупателем, инвестором, заказчиком или кем-либо еще. "Роль дольщика абсолютно не ясна, - говорит Наталья Емуранова, адвокат специализированной юридической консультации №55. - Если рассматривать его как соинвестора всего дома, тогда с ним необходимо согласовывать - что, кому и как в нем распределять. На практике это нереально".<BR>В результате пробела в законодательстве взаимоотношения дольщика с девелопером не регулируются ничем, кроме договора. И если в нем четко не прописаны права и обязанности сторон, то их, по сути, и не существует. <BR><BR><B>Обездоленные</B><BR>Большинство девелоперских компаний навязывают дольщикам заранее невыгодную для них форму договора. Так, в договоре, предлагаемом одной из крупных домостроительных компаний, дольщик просто "обязан в срок не позднее 3 дней с момента получения соответствующего уведомления от девелопера принять квартиру по акту приемки-передачи". Более того, если дольщик не желает принять квартиру в предлагаемом виде (допустим, присутствуют недоделки), то, согласно тому же договору, "бремя содержания и риски гибели или порчи квартиры" возлагаются на дольщика с того момента, когда он должен был квартиру принять. По сути, он обязан оплачивать содержание не принадлежащего ему имущества. <BR>Чтобы хоть как-то обезопасить себя, после заключения договора дольщику необходимо зарегистрировать право требования в Городском бюро регистрации прав на недвижимость. "При такой регистрации данные о договоре вносятся в единый государственный реестр, что не позволяет дважды продать одну и ту же квартиру", - поясняет Галина Волчецкая, директор ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость". Пока большинство застройщиков не разъясняют своим клиентам возможность такой регистрации. <BR><BR>Подрядчики "попали"<BR>От кризиса "Виадука" пострадали не только физические, но и юридические лица. "За поставленную нами продукцию "Виадук" расплачивался построенным жильем. Сейчас нам полагается восемь квартир, - рассказывает Леонид Белянов, начальник отдела недвижимости ЗАО "Мицар". - Они находятся в разной степени готовности и "зависли" из-за несостоятельности "Виадука". Кто их будет достраивать - непонятно. Это наши убытки". <BR>Практика, когда расчеты между застройщиком, подрядчиком и субподрядчиком осуществляются квартирами, широко распространена в Петербурге. Хорошо, если подрядчик в состоянии выдержать потерю средств, "зависших" в виде недостроенных квартир. Если же нет, то может возникнуть целая цепочка кризисов и банкротств. <BR>Специалисты полагают, что ситуация с "Виадуком" заставит застройщиков и подрядчиков пересмотреть принципы построения договорных отношений и доля бартера и прочих суррогатов будет снижаться.<BR><BR><B>Обязательные элементы договора долевого участия в финансировании строительства</B><BR><B>Максимально подробное описание объекта недвижимости в целом, конкретной заказанной квартиры, ее отделки и комплектации</B><BR><B>Гарантия качества конечного объекта</B><BR><B>Размер долевого взноса, порядок его внесения, привязка к валюте и порядок индексации</B><BR><B>Основания и условия изменения взноса в связи с возможным удорожанием строительства</B><BR>Порядок целевого распоряжения девелопером средствами дольщика (какие договоры и с кем заключаются, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщиков)<BR><B>Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору</B><BR><B>Порядок и условия возврата вложенных дольщиком средств</B><BR><B>Основания и порядок замены одного дольщика другим</B><BR><B>Порядок и сроки сдачи дома, передачи квартиры и окончательного оформления на права собственности в ГБР</B><BR><B>Порядок и обязательства по созданию товарищества собственников жилья и регистрации кондоминиума</B><BR>Прежде чем заключать договор, необходимо убедиться в реальной способности девелопера целенаправленно использовать средства дольщиков. В частности, выяснить - где, когда и что было построено, были ли рекламации. Имеются ли необходимая градостроительная документация на будущий объект, правоустанавливающий документ на землю и разрешение на строительство.