Рынок коммерческой недвижимости рискует перегреться

<BR><BR>Сегмент коммерческой недвижимости переживает фазу устойчивого роста. <BR>Но если увеличение арендной ставки происходит плавно и прогнозируемо, то продажная стоимость коммерческих объектов меняется непредсказуемо и скачкообразно. <BR>Вадим Марков, президент ООО "НИРА-ФОНДС", считает, что в странах с развитым рынком недвижимости коммерческие объекты рассматриваются как одно из средств вложения капитала, и поэтому их цена довольно жестко зависит от доходности, величины арендных поступлений, ситуации на финансовом рынке, величины средних кредитных ставок, процентам по депозитам и иным вкладам. Если приобретается готовый объект со сданными в аренду площадями, то величина чистого годового дохода может быть выше дохода от размещения средств на депозитах всего лишь на несколько процентов. Такие скачки в ценах на объекты коммерческой недвижимости, как в Петербурге, возможны только при выходе из глубокого кризиса, в странах с переходной экономикой и с не устоявшимся рынком недвижимости. <BR>"Петербургские банки еще не готовы кредитовать операции с недвижимостью, и приобретение объектов недвижимости производится из ограниченных собственных накоплений, - убежден Вадим Марков. - У продавцов и у покупателей отсутствует элементарный опыт определения возможной цены объектов коммерческой недвижимости. Цена формируется не исходя из просчитываемой рентабельности, доходности проекта, а по принципу "пальцем в небо", "мне столько надо". Нередки случаи, когда продавец может в течение 2-3 месяцев повысить цену, скажем, с $600/м2 до $1600-2000/м2 за офисное здание, отремонтированное ниже среднего "совстандарта", пусть и удачно расположенное. Даже на Невском проспекте цена за близкие по своим характеристикам торговые помещения разнится от $1500 до $3000 за м2. <BR>В результате объекты могут продаваться либо по заниженной цене, либо попадают в разряд "зависших", когда желаемая цена продажи не соответствует рыночной ситуации.<BR>Уникальность и сложность сегодняшней российской ситуации в том, что наметившийся подъем происходит практически в отрыве от ситуации на рынке кредитов, развитие которого пока значительно отстает от потребностей рынка недвижимости. Приобретение объектов осуществляется из ранее накопленных средств. Только избыток денежных средств повернет банки лицом к клиенту. Давление избыточной денежной массы заставило банки Прибалтики буквально бороться за каждого клиента, желающего взять и умеющего вернуть кредит". <BR>По словам Вадима Маркова, совмещения банковской отрасли с западными финансовыми институтами не происходит. Российские банки не могут пока привлекать и перераспределять избыточные финансовые ресурсы Запада. Пока нашим банкам никто не верит, но практика становления банковской отрасли в восточноевропейских странах показывает, что продажа 20-50% уставного капитала западноевропейским финансовым институтам приводит к новому уровеню менеджмента.<BR>"Но в России банкам пока еще не до недвижимости, - говорить Вадим Марков. - Хотя понятно, что при средней стоимости кредитных ресурсов в валюте около 15-20% годовых окупаемость проектов не может быть больше 5-6 лет. Но очень многие продавцы коммерческой недвижимости, чувствуя повышение цен, начинают назначать продажную цену со сроком окупаемости даже свыше 10 лет. В результате сегмент коммерческой недвижимости, прежде всего торговой, может быть "перегрет" очень быстро. Цена продажи выскочит за предельные возможности покупателей. Всегда плохо, когда из оборота рынка выпадает значительный его сегмент. Не страшно, если продавцы долго не смогут реализовать свои объекты. Хуже, когда объекты, которые можно реконструировать, земля, на которой можно что-то построить, останутся на длительное время в руках тех, кто ничего делать не собирается, так как имеет лишь одно желание - продать подороже".