Регистрация договора аренды

<BR><BR>Алексей Пушкарев, управляющий петербургским филиалом ООО "Русаудит Дорнхоф, Евсеев и партнеры".<BR>- Обязательна ли регистрация договора аренды недвижимости и есть ли санкции за ее отсутствие?<BR>- Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимым имуществом, установленного ст. 164, 609 и 651 Гражданского кодекса РФ. Регистрации подлежат только договоры, срок аренды по которым превышает 1 год.<BR>Для избежания процедуры обязательной регистрации договора аренды его стороны, имеющие фактические намерения арендовать (сдавать в аренду) недвижимое имущество на срок свыше 1 года, обычно заключают такой договор на срок менее 1 года, а в последующем пролонгируют его. Государственная регистрация такого договора необязательна.<BR>Изменение договора аренды в части установления сторонами нового срока его действия будет являться новой самостоятельной сделкой. В случае возникновения судебного спора по вопросу отнесения на себестоимость арендных платежей по такому договору, налоговые органы, в силу ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ и п. 6 ст. 108 Налогового кодекса РФ, обязаны будут доказать, что стороны, заключая договор аренды, заведомо исходили из того, что фактический срок аренды недвижимости по договору превысит 1 год. Это при отсутствии прямых доказательств притворности сделки будет сложно.<BR>С введением в действие с 31.01.98 федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ, законодатель дополнительно установил необходимость обязательной регистрации права аренды, независимо от срока аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости, согласно ст. 165 ГК РФ, влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены. Таким образом, при отсутствии регистрации права аренды сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет.<BR>Однако на практике отсутствие регистрации права аренды может вызвать трудности, связанные с толкованием вышеуказанных норм налоговыми органами. При непредоставлении налоговым органам сведений о государственной регистрации права аренды существует вероятность того, что отнесение на себестоимость платежей за аренду основных производственных фондов будет рассматриваться налоговыми органами как неправомерное, хотя данная позиция налоговых органов представляется нам спорной. <BR>Что же касается вопроса об отнесении на себестоимость продукции арендной платы при отсутствии государственной регистрации договора аренды, то такое отнесение является неправомерным. Это связано с тем, что, в силу п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее 1 года, не может считаться заключенным, если он не прошел государственную регистрацию. При таких обстоятельствах у арендатора отсутствуют какие-либо правовые основания для перечисления арендодателю арендной платы. Следовательно, нет и оснований для отнесения таких затрат на себестоимость. (О.Ш.)