Риэлтеров "гонят" к новым горизонтам

<BR><BR>Снижение прибыли на риэлтерском рынке подталкивает агентства недвижимости к диверсификации. В результате некоторые компании кардинально меняют профиль деятельности.<BR>Рынок недвижимости в России развивался бурно и хаотично. В середине 90-х потребность в жилье была высока и, не особенно утруждаясь, можно было получать маржу в 20-30%. Надежность компаний и качество предоставляемых ими услуг оставляли желать лучшего. Кризис 1998 года вернул риэлтеров на землю. Процент, получаемый агентом от сделки, уменьшился почти в 2 раза и в среднем составляет от 4 до 6%. Риэлтеры утверждают, что за такое вознаграждение невозможно оказывать качественные услуги, и бьются за повышение этой планки хотя бы до 6-8%. <BR>"Риэлтер продает услугу по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости. А в условиях кризиса люди прежде всего экономят на услугах, поэтому рынок сильно провис", - говорит Александр Шарапов, генеральный директор ЗАО "Агентство "Бекар". <BR><BR><B>Идем к строителям</B><BR>Покупатель потянулся на первичный рынок, где строители стали напрямую продавать квартиры в новых домах. Риэлтеры повели активную борьбу за клиентов. Диверсификация стала рассматриваться как соломинка, ухватившись за которую можно сохранить собственный бизнес. В выигрыше оказались те, кто еще несколько лет назад начал осваивать перспективные направления.<BR>Можно выделить три разные причины, по которым риэлтерская фирма приступает к диверсификации деятельности. <BR>Во-первых, новое направление может оказаться существенно прибыльнее, чем то, которым компания занимается на данный момент. <BR>Во-вторых, участие в реализации совместных проектов дает возможность агентству обеспечить фронт работ для своего основного бизнеса. <BR>И, в-третьих, освоение перспективных направлений позволяет занять пока свободную рыночную нишу, что в будущем может принести серьезную прибыль. При этом фирма готова сознательно нести временные затраты, связанные с освоением нового бизнеса. Каждая из этих причин в той или иной степени повлияла на диверсификацию петербургских риэлтерских компаний.<BR><BR><B>Что нам стоит дом построить</B><BR>ООО "ЛЭК Истейт" начинало свою деятельность как риэлтерская компания в 1992 году. Однако уже через год она выступила в качестве соинвестора освоения "незавершенки". <BR>"Опыт оказался успешным: к концу 1993 года мы уже инвестировали средства в строительство шести домов. А спустя 2 года впервые начали реализовывать проект как генеральный инвестор, - рассказывает Сергей Сыровойский, директор по сбыту ООО "ЛЭК Истейт". - Девелоперский бизнес оказался значительно рентабельней, и в 1995 году "ЛЭК" отказался от дальнейшей риэлтерской деятельности. Из общей структуры выделилось агентство недвижимости "Джин", которое продолжало самостоятельно существовать, а головная компания занялась чистым девелопментом". <BR>Как правило, агентства не обладают средствами для самостоятельного инвестирования девелоперских проектов. "Риэлтеру, собирающемуся стать домостроителем, необходимо очень тщательно выбирать пятно под застройку и просчитывать проект. Иначе этот первый проект станет для него последним", - считает Сергей Максимов, вице-президент Ассоциации профессионалов рынка недвижимости. <BR>Генеральный директор центра недвижимости "Ината" Борис Гвоздов так объясняет интерес риэлтеров к первичному рынку: "Работать обычным посредником между покупателем и домостроителем становится тяжело и невыгодно. Эксклюзивные договора с риэлтерами, по которым последние обязуются реализовывать все квартиры в доме, строители заключать не хотят, хотя агентство берет за это не более 2%. В результате клиент предпочитает покупать квартиру у застройщика, и риэлтер лишается комиссионных. Остается один выход - стать девелопером и самому продавать построенные квартиры". <BR>"Ината" как застройщик начала осуществлять собственный проект строительства поселка из 13 коттеджей во Всеволожске, генподрядчиком выбрано ЗАО "Пилон". Агентство через свой персонал будет реализовывать как готовые коттеджи, так и право долевого участия в проекте. Борис Гвоздов: "Когда этот проект будет закончен, то на основании полученного опыта и конкретных цифр станет ясно - будем мы и дальше развивать девелоперский бизнес или нет". <BR>По словам Александра Шарапова, есть девелоперские планы и у "Бекара": "Готовим на ИТК два пятна, где выступим как застройщик и генподрядчик строительства домов массовой серии". <BR>Тем не менее риэлтерские услуги продолжают оставаться приоритетными для агентств недвижимости. Прецедент с "ЛЭКом" пока остается единичным. <BR><BR><B>Управление недвижимостью</B><BR>Накопив опыт оценки и продажи коммерческой недвижимости, ряд агентств опробовал себя в роли управляющих компаний. "Этим направлением мы начали заниматься с 1996 года. Из-за существующей системы налогообложения собственники и арендаторы коммерческих помещений несут существенные потери при прямых легальных расчетах. Когда же появляется посредник в лице управляющей компании, то налоги легко и законно минимизируются", - рассказывает Борис Гвоздов. <BR>Основным предметом управления становятся офисы, магазины и доходные квартиры (сдаваемые целыми подъездами). Именно те, кто вложил средства в недвижимость, менее всего пострадали от кризиса 1998 года. "Хороший объект может окупиться за 2-3 года, - считает Александр Шарапов. - Однако найти "чистые" с правовой точки зрения здания все сложнее. Практически все объекты, право собственности на которые регистрировалось до 1995 года, страдают правовыми огрехами, и их оформление затягивается до года".<BR><BR><B>Страсти по ипотеке</B><BR>Большинство участников рынка недвижимости свято верят в то, что когда-нибудь ипотека будет приносить им золотые горы. Еще до кризиса такие агентства, как "Бекар", "Дом Плюс", "Итака", "Рускол Истейт", "Динас", совместно с банковскими структурами продвигали на рынке новую услугу. Клиент подписывал договор аренды с правом выкупа, при этом квартира оформлялась на агентство (или специально созданное юридическое лицо). Схема не пережила кризис, как, впрочем, и некоторые ее инициаторы.<BR>Несмотря ни на что риэлтеры продолжают участвовать в становлении ипотеки. В апреле 2000 года "Бекар", "Адвекс-РОССТРО", "Русская ипотечная компания", "Петербургская недвижимость", "Финансовая риэлтерская компания", "Экотон" и "Итака" подписали трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Инкасбанком. В этом проекте ипотечного кредитования также участвуют: Инвестиционный фонд "США - Россия" (инвестор), ОАО "Банк "Петровский", ОАО "Инкасбанк", ОАО "Промышленно-строительный банк", ОАО АКБ "Российский капитал". <BR>Небольшие агентства тоже присматривают себе место в ипотечных схемах. "Рынок стабилизируется, и деньги отрабатывать становится все труднее, - говорит Александр Швейдель, генеральный директор агентства "Алфавит". - Приходится работать во всех направлениях в расчете на перспективу. По одному из вариантов начали работать и с АИЖК".<BR><BR><B>Лучше меньше, да лучше</B><BR>Риэлтеры остаются осторожными в выборе приоритетного для себя направления дополнительного развития. Андрей Васильев, генеральный директор агентства недвижимости "Аркада": "Ситуация подталкивает к выходу за рамки вторичного рынка. Мы начали заниматься и новыми квартирами, и арендой, но только в тех формах и объемах, которые считаем для себя выгодными". <BR>За девирсификацией стоит желание вовремя занять новую нишу на рынке. Однако при этом встает проблема организационной структуры компании и эффективного управления. <BR>Александр Шарапов: "Чаще, чем раз в год, открывать в компании подразделение с новыми функциями нельзя: это приведет к развалу. Мне кажется, что одной из причин краха "Дома Плюс" была необоснованная перекачка денег из основного вида деятельности в другие, ничем с ним не связанные". <BR>Схожей позиции придерживается генеральный директор агентства недвижимости "Итака" Сергей Галалу: "Каждый должен заниматься своим делом. Если риэлтер пытается заниматься всем, то это уже не диверсификация".