Старость - не радость, а объект инвестиций

Быть собственником или арендатором памятника архитектуры престижно, но накладно.

<BR><BR>Быть собственником или арендатором памятника архитектуры престижно, но накладно. <BR>В Петербурге насчитывается более 6000 зданий - памятников истории и культуры местного и федерального значения. Из них 80% располагается в центральной части города. Любые мероприятия по строительству и реконструкции объектов, находящихся в охранной зоне, необходимо согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). По сути, историческая часть Петербурга - музейный экспонат, в котором, живут, работают и отдыхают миллионы людей, при этом эксплуатируя здания-памятники. Техническое состояние подавляющего большинства этих домов оставляет желать лучшего, а некоторые нуждаются в реконструкции. Инвесторы проявляют интерес к памятникам, но их отпугивают проблемы с оформлением прав на подобную недвижимость и высокая стоимость реставрационных мероприятий.<BR><BR><B>Прожекты </B><BR>Прежде всего инвесторы и девелоперы сталкиваются с требованиями КГИОП. "Понятно желание этого комитета сохранить уникальные объекты петербургского зодчества в первозданном виде. Но эти дома соответствовали функциональным запросам прошлых веков. Современным требованиям они не удовлетворяют. Без серьезной перестройки в этом случае не обойтись", - считает Юрий Пилипенко, директор управления инвестиционных проектов банка "Петровский". Предложения строителей радикальны - оставить исторический фасад, а все остальное снести и построить заново. По словам сотрудников ООО "Управление проектами недвижимости и инвестициями" (УПНИ), так реконструируют дома во всей Европе: "Если здание не используется как музей, то выдвигаются требования только по сохранению фасадов. Внутри можно строить все, что угодно". Для некоторых петербургских зданий, где деревянные перекрытия прогнили, такой подход обоснован. Но помимо фасада обычно под охраной КГИОП находятся еще и внутренние помещения, интерьеры, отдельные архитектурные детали. Тут и возникает противоречие. Инвестор рассматривает памятник с точки зрения объекта, который должен приносить прибыль. Чтобы это произошло, бывший замок, особняк, доходный дом должен стать гостиницей, бизнес-центром или жилым комплексом с заданным уровнем рентабельности. Такой потенциал у исторических зданий есть, но тогда они нуждаются в серьезной перестройке. Произвести эти работы при существующих требованиях КГИОП крайне сложно, а порой и невозможно.<BR>С этой проблемой столкнулось ООО "УПНИ". Компания занимается реализацией проекта по созданию многофункционального центра "Знаменская", расположенного на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания. Проект, согласно которому на месте коммуналок должны появиться современные архитектурные пространства, вот уже несколько лет не утверждается КГИОП. Если же инвестор рискнет взять на себя полноценную реставрацию памятника, то себестоимость проекта возрастает на порядок. Юрий Пилипенко: "Когда выясняется, что 1 м2 будет стоить $1800-2500, то инвесторы пугаются. Привлечь инвестиции в проект, окупаемость которого превысит 7 лет, проблематично, а при такой себестоимости срок будет больше". Девелоперы считают, что более 50% проектов реконструкции памятников не находят инвестора потому, что требования КГИОП к сохранению внутренних помещений слишком жесткие. <BR><BR><B>Хранители старины</B><BR>Представители КГИОП хоть и придерживаются жесткой позиции, но стараются найти общий язык с инвестором. "В каждом случае необходим свой подход, - считает Ольга Таратынова, начальник управления по охране памятников истории и культуры КГИОП. - Если при реконструкции особняков мы настаиваем на сохранении внутренних интерьеров, то в отношении бывших доходных домов идем на значительные уступки". Многие противоречия удается снять уже в процессе обсуждения проекта, когда выясняется, по какой причине объект попал в категорию памятников. "Были случаи: здание числилось архитектурным памятником, но реально ничего в нем, кроме фасада, ценности не представляло, поскольку все исторические планировки и интерьеры были давно утрачены, - поясняет Борис Кириков, начальник управления научно-исследовательской экспертизы КГИОП. - В этом случае мы охотно идем на компромисс с инвесторами, предлагающими возвести внутри старых стен новое сооружение". По мнению Андрея Шарапова, заместителя генерального директора ОАО "Петербургские отели", в последнее время КГИОП стал с большим пониманием относиться к проблемам инвесторов, что позволило оживить несколько замороженных проектов: "Мы ведем четыре проекта: Фурштатская, 60; Римского-Корсакова, 7; Большой проспект П.С., 37, и Владимирский, 19. Например, на Римского-Корсакова, 7, все здание сносится, но фасад будет полностью восстановлен. Близится к завершению согласование проекта реконструкции известного дома 19 на Владимирском проспекте". Однако проектов реконструкции памятников, которые предполагают капитальные вложения на сумму более $10 млн, все еще мало. В основном согласовываются работы, связанные с незначительными перепланировками или возведением мансард. <BR>Алексей Комлев, начальник управления инвестиционных проектов, лицензирования, технической экспертизы и приватизации КГИОП: "В год поступает порядка 10-15 заявок на здания-памятники. В этом году через Городскую инвестиционно-тендерную комиссию прошло четыре объекта. Один - Дом писателя - был подготовлен и выставлен на тендер КГИОП. Остальные нашли инвесторы". Инвестора отпугивает субъективность некоторых сотрудников КГИОП. Инвестор, пожелавший остаться неизвестным: "Все тормозится на уровне рядового чиновника. Крупные проекты срываются из-за того, что он считает, что какой-то камин нужно сохранить в первозданном виде. Он убежден в своей правоте и не понимает, что губит проект. В результате дом продолжает разрушаться, и через несколько лет восстановить его будет невозможно".