Петербургская недвижимость нуждается в профессиональном девелопменте

<BR><BR>Городские территории, предлагаемые инвесторам для развития, не имеют комплексной проработки. Это не позволяет реализовывать даже экономически выгодные инвестиционные проекты.<BR>Отсутствие широкого притока инвестиций в городские объекты недвижимости объясняется тем, что власти до сих пор не занимаются функциональным девелопментом. Не существует даже однозначного понимания термина "девелопмент". Настоящих девелоперских проектов, подразумевающих процесс изменения функционального назначения объекта недвижимости и повышения его стоимости, в Петербурге не более десятка, все они были реализованы частично или целиком за счет западных инвестиций. Это такие объекты, как отели "Европа" и "Невский Палас", несколько крупных бизнес-центров, промышленные предприятия в промзоне Пулково. И все они реализованы скорее вопреки, чем благодаря сложившейся в городе инвестиционной ситуации. <BR><BR><B>На пороге вечности</B><BR>Показательный пример: сегодня в центре города - около 10.000 зданий. Если предположить, что сохранятся существующие темпы реализации проектов (10 штук за 10 лет), то для того чтобы город обрел цивилизованный облик, понадобится 10.000 лет. Таким образом, в год нужно полностью реконструировать около 1000 объектов недвижимости. Это требует радикального изменения организационно-правового поля, в котором осуществляются инвестиционные проекты. В основе принятия инвестором решения о возможности или невозможности вложения капитала в тот или иной проект лежит информация. Анализируются макроэкономическая ситуация, инвестиционное законодательство, градостроительные планы, имущественно-правовой статус пятна под застройку, его инженерное обеспечение, схемы прохождения проекта через инстанции и т.д.. Эта информация не систематизирована, ее элементы находятся в комитетах, районных администрациях, проектных институтах и т.д. "Налаженных каналов получения достоверных сведений по будущему объекту инвестиций нет, - говорит Борис Юшенков, директор по корпоративной недвижимости ЗАО "Гамма Капитал". - Эта работа целиком ложится на плечи консультанта, конечно, если он приглашен". Девелоперу приходится тратить месяцы, а то и годы на то, чтобы принять решение о начале работы над проектом".<BR>"Комбинация сайта ГУ "Управление инвестиций", выставки инвестиционных проектов на Островского, 11, и быстрого взаимодействия с различными группами консультантов могла бы дать очень хороший эффект. Мне кажется, движение в этом направлении началось", - продолжает Борис Юшенков.<BR><BR><B>Бессистемность </B><BR>Потребность в разработке градостроительного регламента и предпроектной "упаковке" перспективных городских территорий для привлечения инвесторов назрела давно. Однако никакой системной деятельности в этом направлении администрацией города не ведется. Виталий Вотолевский, генеральный директор ОАО "Петербургстрой": "Не в силах подготовить всю территорию района будущей застройки самостоятельно, город отдает наиболее лакомые кусочки тем инвесторам, кто готов хоть что-то освоить. Действуя в рамках собственных интересов, эти инвесторы не способны учесть перспективы дальнейшего развития всего района. Тот, кто приходит на такой участок позже, оказывается в невыгодных условиях, поскольку ему приходится самостоятельно увязывать свои интересы с интересами тех, кто появился раньше. Часто снять противоречия невозможно. Инвестор уходит, а город получает неполноценную территорию, на которой могли бы развиваться десятки объектов недвижимости, а стоят единицы". "Отсутствие системного подхода к функциональному развитию территорий оставляет городу все меньше шансов совершить качественный переход на новый уровень жизни, - считает Владимир Смирнов, генеральный директор ООО "Управление проектами недвижимости и инвестициями". - Любой переход - это болезненный процесс, но сделать его необходимо. А для этого нужна программа, состоящая из анализа ситуации, который определит причины стагнации, выработки целей, задач и механизмов, позволяющих их достичь". <BR>Средства на "упаковку" кварталов либо конкретных объектов требуются относительно небольшие, зато это повышает стоимость объектов в 2-2,5 раза. "Если городские власти не готовы взять на себя процесс "упаковки" территории, то пусть делегируют эти полномочия специализированным управляющим компаниям. Город продавал бы ее лотами и имел не только прибыль, но и прогнозируемые объемы будущих инвестиций в этот район. Такая практика признана во всем мире", - говорит Лариса Еремина, заместитель генерального директора по территориальной деятельности и производству АООТ "Проектный институт №1". Чиновники считают, что подвижки в этом направлении есть. "Положительным примером функционального зонирования с предварительной подготовкой территории можно считать квартал 10 и 23 в Шувалово-Озерках, - рассказывает Александр Шабасов, директор ГУ "Управление инвестиций". - Все лоты в 10-м квартале были проданы на инвестторгах за один день". <BR><BR><B>Двигатель инвестиций</B><BR>Даже решив организационные вопросы, позволяющие инвестору успешно реализовывать девелоперские проекты, остается главный сдерживающий фактор - это право собственности. Виталий Вотолевский: "Даже завершив строительство, девелопер тратит неоправданно много времени на регистрацию собственности. Существующую схему нужно упрощать". Город, являясь самым крупным собственником, не в состоянии эффективно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но расставаться с ним не желает. Мнение большинства петербургских девелоперов сводится к тому, что город не должен торговать недвижимостью или управлять ей, действуя как основной оператор рынка. Его задача - устанавливать рамки, в которых должен работать бизнес, то есть продать основную массу недвижимости в частную собственность на инвестиционных условиях. "Только право собственности может убедить инвестора вкладывать деньги в девелопмент недвижимости, - убежден Владимир Смирнов. - Нельзя продавать землю в отрыве от здания, поскольку только вместе они дают единое понятие "недвижимость", и это необходимо зафиксировать юридически".(Р.Р.)