"Незавершенка" страдает острой финансовой недостаточностью

<BR>Никто точно не знает, сколько в Петербурге объектов незавершенного строительства. Эксперты называют разные цифры - от 500 до 2000. <BR>Некоторые здания и сооружения начали возводить еще 20 лет назад. Сегодня их собственники либо перестали существовать, либо потеряли интерес к этим объектам.<BR>Очень большое значение в дальнейшей судьбе недостроенного здания имеет то, кто является его хозяином - город или частный собственник. "Основная масса приватизированной "незавершенки" обрела новых инвесторов еще в 1993-1995 годах", - рассказывает Илья Еременко, директор по маркетингу ЗАО "Петербургская Недвижимость". - Первый проект, реализованный нашей корпорацией, начинался с приобретения объекта незавершенного строительства на Ржевке. Предприятие, ранее владевшее пятном, смогло построить только три этажа, мы же успешно возвели и сдали все 16". Коммерсанты также сумели эффективно использовать потенциал заброшенных стройплощадок.<BR>Виталий Косенко, исполнительный директор ЗАО "Гепард": "Весной 1998 года мы приобрели "недострой" площадью около 2000 м2 на пересечении проспектов маршала Жукова и маршала Козакова. Проблем с покупкой не было, поскольку владельцем была частная компания. Инвестиции в проект составили порядка 50 млн руб., и осенью 1999 года торговый центр был открыт". <BR>Между тем к концу 90-х были разобраны практически все перспективные пятна с "незавершенкой", которые можно было свободно купить у частных собственников. Но интерес к такого рода недвижимости со стороны девелоперов продолжал оставаться на высоком уровне, и они обратили свои взгляды на замороженные объекты, принадлежащие городу. <BR><BR><B>Вершки и корешки</B><BR>Лакомый на первый взгляд кусочек земли в центральной части города, на котором стоит недостроенное здание, в действительности может иметь глубочайшие корни в виде всевозможных обременений и бюрократических препон. Городские власти оказались менее сговорчивыми при уступке прав на участок, где обитает "незавершенка".<BR>По существующим правилам, инвестор, получивший через инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК) право на освоение того или иного участка, обязан завершить строительство в установленные распоряжением губернатора сроки, в противном случае пятно возвращается обратно на ИТК.<BR>Между тем наказывают застройщика за срыв сроков крайне редко. "Он может довольно легко доказать, что строительство было заморожено не по его вине, оставляя при этом право на участок у себя довольно долгое время", - поясняет Сергей Сыровойский, директор по сбыту ООО "ЛЭК Истейт".<BR>Самостоятельно распоряжаться объектом застройщик не имеет права, и этих жестких рамок придерживаются представители администрации. "Договор между инвестором и городом либо есть, либо его нет, - говорит Александр Шабасов, директор ГУ "Управление инвестиций". - И я против того, чтобы договора не было. Согласен, что его пункты можно обсуждать и изменять, но обойтись без него нельзя. Город не может выпускать из рук рычаги управления "незавершенкой". <BR>Даже если найдется другой инвестор, желающий купить "недострой", то сделать это он может только через ИТК. В оценке эффективности существующего механизма переуступки мнения чиновников и инвесторов расходятся весьма радикально.<BR>Застройщики полагают, что такая схема не выгодна ни продавцу, ни покупателю. Первый лишается пятна и не может вернуть уже вложенные в стройку деньги. Второй вынужден, проведя серьезную и затратную предпроектную проработку, на равных правах участвовать в тендере, проводимом городской комиссией. В случае проигрыша он также несет убытки, так как возмещаемые ему после торгов расходы на подготовку проекта не покрывают его реальных затрат. Кроме того, весь этот процесс может тянуться невыносимо долго. <BR>Существующее положение вещей необходимо менять, считает Александр Макаров, генеральный директор ЦК ИС ФПГ "РОССТРО"-ОАО "РОССТРО": "Сейчас очень много "замороженных" пятен, а выходить из этого тупика нужно. Причем с выгодой для обеих сторон. Необходим вторичный рынок "незавершенки", на котором такие пятна могли бы свободно покупаться и продаваться, служить объектом залога. Тем самым они могут стать очень существенным элементом инвестиционного ресурса, которого городу так не хватает".<BR>Эту идею поддерживает и Лев Каплан, директор Союза строительных компаний "Союзпетрострой": "Около 1500 домов находится в стадии незавершенного строительства, а ведь их можно использовать как залог, например при развитии ипотеки. Пятна нужно переуступать, но пока эта процедура слишком сложна, поскольку город опасается спекуляций, и в ближайший год вряд ли что-то изменится". <BR><BR>Поджидая "завершенку"<BR>Безусловно, нужно создать очень грамотно проработанные с правовой точки зрения правила оборота такой специфической недвижимости. "Контроль, конечно, нужен, - считает Сергей Сыровойский. - К сожалению, российская земля богата криминальными талантами, способными быстро превратить вторичный рынок "незавершенки" в рынок спекулянтов, перепродающих наиболее ликвидные объекты". По мнению большинства строителей и инвесторов, именно боязнь чиновников потерять контроль над процессом купли-продажи пятен является главным сдерживающим фактором в решении вопроса с "незавершенкой". <BR>Чтобы поддерживать цивилизованный уровень такого рынка, необходим четкий механизм регистрации прав на строящийся объект. "Это не только снижает риск мошенничества, но и создает дополнительную налогооблагаемую базу, а значит, новый источник бюджетных поступлений", - полагает Александр Макаров.<BR>Пока городская администрация и законодатели размышляют над плюсами и минусами предлагаемых нововведений, инвесторы ждут. Виталий Косенко: "У нашей компании есть желание и средства, чтобы превратить в торговые комплексы еще шесть "замороженных" объектов в разных районах города. Мы подали соответствующую заявку и надеемся, что к лету получим более-менее конкретный ответ, поскольку только обработка документов занимает 8-10 месяцев. Порядок, конечно, нужен, но хочется, чтобы все шло побыстрее и посвободнее".(Р.Р.)