Инвесторы Петербурга беспокоятся за городскую администрацию

<BR>Естественный союзник государственной власти в решении жилищной проблемы - фирмы-застройщики. Задача органов государственной власти - депутатов, губернатора, всей администрации города - создать для них условия, которые позволяли бы решать проблему жилищного обеспечения населения наиболее эффективно. И, к сожалению, нельзя сказать, что эта задача решается качественно.<BR>В течение всего инвестиционного цикла, начиная уже с прединвестиционной стадии, застройщик сталкивается с целым комплексом проблем. <BR>Так, современные процедуры получения права на застройку устроены таким образом, что фирма-застройщик вынуждена тратить немалые деньги и время для того, чтобы иметь возможность начать процесс строительства.<BR>По подсчетам застройщиков, после подачи инвестиционного предложения необходимо получить согласования, разрешения и пр. от почти 30 учреждений и затратить от 6 до 9 месяцев, причем значительную часть инстанций приходится проходить не по одному разу - еще даже до того, как будет принято решение о передаче объекта застройщику целевым назначением или объект будет вынесен на торги. <BR>С другой стороны, часть существенных для застройщика условий (например, величину затрат на получение технических условий от ведомств, обеспечивающих водо-, энерго-, теплоснабжение) он узнает, по сути, лишь после принятия решения о предоставлении объекта, хотя рыночная стоимость, по которой ему объект предоставляется, уже рассчитана и размеры отчислений на развитие городской инфраструктуры вроде бы определены.<BR><BR><B>Вопросы на засыпку</B><BR>Ясно, что при таких условиях возникает масса вопросов. Если город заинтересован в развитии инвестиционно-строительных процессов, то почему oн так себя ведет со своим партнером (тем более что, по сути, договор, заключаемый с инвестором-застройщиком, близок к договору о совместной деятельности)? Где же совместная деятельность? И что включает в себя так называемая рыночная стоимость, если затраты на развитие инфраструктуры фактически оплачиваются отдельно от нее (ни в одном нормативном документе нет четкого определения)? Что определяется в ходе ее исчисления - только право на аренду "голого" участка или она включает в себя и плату за подключение к сетям городской инфраструктуры? Почему нельзя заранее определить основные требования к возможному проекту и сформулировать их на первой стадии работы застройщика с городом? <BR> Не меньше вопросов возникает и в связи с содержанием инвестиционного договора (договора аренды земли на инвестиционных условиях), заключаемого застройщиком с городом. Тут уж совместной деятельностью и вовсе не пахнет: город своего партнера стремится "обложить", что называется, "по полной программе". Процесс строительства объекта еще и не начался, а часть отчислений застройщик уже должен заплатить, иначе штрафы, пени и т.д. - вплоть до административного изъятия объекта. Но, во-первых, если отчисления действительно должны компенсировать издержки города, связанные с повышением нагрузки на инфраструктуру, то фактически они берутся как "предоплата", ведь дополнительной нагрузки еще нет. А во-вторых, откуда же на этом этапе у застройщика деньги: средства дольщиков еще не пошли на объект, банк денег тоже не даст при отсутствии серьезного обеспечения; значит, только собственные средства застройщика. И оказывается застройщик в ситуации, когда ему приходится изворачиваться, ловчить, договариваться об отсрочках и пр.<BR>Но даже если он и выкрутился на этом этапе, то к завершению строительства ему все припомнят: "Не рассчитался с городом? Дом в эксплуатацию не примем". <BR><BR><B>Результат</B><BR>В результате застройщик, привлекающий средства инвесторов, не в состоянии выполнить свои обязательства перед ними, а инвесторы (дольщики) не могут получить право собственности на квартиры, ими фактически приобретенные, и оказываются "без вины виноватыми". Конечно, обязательства выполнять нужно. Но для того чтобы заставить застройщика их выполнить, есть вполне цивилизованные методы: "Не выполняются условия договора? Подайте на застройщика в суд". Такой подход вполне возможен и соответствует требованиям правовой экономики, исключая произвол чиновника. Но нельзя связывать процесс создания объекта (фактически - процесс выполнения обязательств застройщиком перед инвесторами) и выполнение обязательств застройщика по договору с городом. Ведь это все равно что прийти к человеку, купившему, например, телевизор, и сказать: "Предприятие, у которого ты его купил, должно нам, так что телевизор мы у тебя забираем; получишь тогда, когда оно нам заплатит".<BR>И уж совсем вопиющими являются ситуации, когда город для "устрашения" застройщиков отбирает переданные по инвестиционному договору объекты или отказывает в заключении договора без всякого объяснения.<BR>Такие "волевые" решения являются прямым нарушением принципа защиты права собственности и не способствуют инвестиционной привлекательности региона. Уместно напомнить о скандале, который разгорелся в связи с "деприватизацией" Ломоносовского фарфорового завода и о той реакции, которую вызвала эта история среди инвесторов. На рынке инвестиций в строительство подобные случаи, к сожалению, не редкость. И пусть они не вызывают такой же бурной реакции, но то, что город своими действиями отталкивает инвесторов, не вызывает сомнений. <BR>Еще одно требование к застройщику нельзя назвать иначе как абсурдным. Речь идет о требовании создать кондоминиум на базе построенного объекта. По определению кондоминиум может и должен создаваться собственниками, которыми являются либо дольщики, получившие права собственности, либо товарищество собственников жилья. Причем же здесь застройщик? По сути, мы здесь сталкиваемся с ситуацией, когда с больной головы пытаются переложить на здоровую. Заинтересован город в создании кондоминиумов - так почему бы ему и не взять на себя эти обязательства? <BR>Пока мы не имеем возможности говорить о действительно партнерских отношениях между городом и застройщиками, тем более что нередко встречаются ситуации, когда без всяких объяснений принимаются решения то об изъятии предоставленного объекта, то об отказе от его предоставления застройщику. <BR><BR>Что делать?<BR>Предложения Ассоциации домостроителей Петербурга по порядку предоставления объектов на инвестиционных условиях и инвестиционному договору уже находятся в соответствующих комитетах администрации города, и мы надеемся на их внимательное изучение и обсуждение.<BR>Стратегическое решение проблемы видится в переходе от практики "предоставления" земельных участков и объектов к их продаже на заранее известных и исчерпывающих условиях. Такой подход помог бы сделать отношения города и застройщика более прозрачными и предсказуемыми, позволил бы последним принимать решения "с открытыми глазами", планировать свою деятельность. <BR>Целый ряд проблем нуждается, на наш взгляд, и в публичном обсуждении на страницах прессы. Мы готовы к такому обсуждению и надеемся, что эта статья станет поводом для дискуссий.