Девелопер - дольщику: "Не догоню, так согреюсь!"

<BR>За 2 последних года значительно изменились подходы инвестиционно-строительных компаний к привлечению средств дольщиков. Частных инвесторов заманивают в жилищное строительство скидками и рассрочками.<BR>Снижение платежеспособного спроса основной массы населения, а также возрастающая конкуренция на рынке жилищного строительства заставляют девелоперов пересматривать свою политику. Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия, позволяющие потребителю снизить единовременные расходы на приобретение жилья. Схемы эти являются как плодом собственных разработок строителей, так и результатом их взаимодействия с банковскими структурами. "Схемы, которые сегодня используют банки, схожи: есть некая строительная фирма или фирмы, с которыми банк тесно сотрудничает, и покупатели возводимого ими жилья, - говорит Марина Канунникова, заместитель председателя правления ОАО "Банк "Петровский". - Предполагается, что это некая идеальная схема, поскольку строители уверены, что их жилье купят, а банк почти уверен, что эти деньги ему вернутся". <BR>Оставаясь практически единственным способом инвестировать средства в жилье, долевое строительство становится все разнообразнее. Несмотря на то что почти все схемы содержат элементы ипотеки, в чистом виде она до сих пор не работает. Марина Канунникова: "Все-таки это не настоящая ипотека, и даже при таком сотрудничестве со строительными фирмами банки пока не могут выйти на тысячи договоров, которые требуются людям, чтобы улучшать свои жилищные условия".<BR><BR><B>Скидки</B><BR>"Одной из простейших форм привлечения клиента являются скидки, в той или иной степени их применяют 80% застройщиков", - поясняет Николай Нечаев, заместитель директора, начальник управления маркетинга ООО "Сбербанк-VMB-Инвест". <BR>В частности, при разовой оплате от 50 до 100% стоимости квартиры цена может быть снижена на 5-15% от декларируемой, поскольку строителям выгоднее получить "живые" деньги сразу. Для квартир с пониженными индивидуальными потребительскими качествами (крайние этажи и т.п.) обычно тоже действует скидка от 2 до 10%. Сезонные скидки составляют порядка 5-10%.<BR>Все эти мероприятия стимулируют сбыт и не снижают рентабельности строительного предприятия. Однако иногда покупатель сталкивается с ситуацией, когда в одном доме продаются квартиры, цена которых ниже аналогичных на 20% и более. Как правило, демпингуют субподрядчики, которые получили квартиру в оплату своих услуг и хотят поскорее от нее избавиться. Они совершенно не заинтересованы в поддержании единого уровня цен, который выгоден основному девелоперу. Между тем такая разобщенность вредит всем - покупателя настораживает подобный разброс цен. В результате плохо продаются и демпинговые, и обычные квартиры.<BR><BR><B>Рассрочки</B><BR>В последнее время возникают сложные схемы приобретения жилья в рассрочку. "Структура потребителя жилья изменилась, - комментирует Александр Малай, генеральный директор ООО "Виадук". - Те, кто мог себе позволить купить квартиру сразу, это сделали. Люди со средним достатком не имеют свободных денег и вынуждены прибегать к рассрочке". Традиционная схема, используемая большинством домостроителей, такова: первый взнос составляет 30-50% от общей стоимости квартиры, остальная часть выплачивается до сдачи дома Госкомиссии. График выплат носит индивидуальный характер. "Схемы ориентированы на разные социальные группы, - говорит Сергей Полонский, генеральный директор компании "Строймонтаж". - Это могут быть клиенты, скопившие деньги на первый взнос и планирующие оплатить остаток, реализовав старое жилье, а могут быть и коммерсанты, не желающие сразу вынимать крупную сумму из своего бизнеса". Если этапы рассрочки четко прописаны, то застройщик имеет возможность объективно оценить будущие финансовые потоки, что облегчает стратегическое планирование. "Строительная компания заинтересована не только в сиюминутных денежных поступлениях, но и в определенной финансовой "подушке" из гарантированных будущих платежей, - полагает Сергей Сыровойский, директор по сбыту компании "ЛЭК-Истейт". - Оптимальным считается соотношение - 50% продаж с оплатой сразу и 50% в рассрочку". <BR>С недавних пор некоторые крупные операторы первичного рынка жилья стали предлагать варианты долговременных рассрочек - от года до 5 лет. Они предполагают выплату части стоимости квартиры после завершения строительства, подписания акта Госкомиссией и фактического заселения дома. В этом случае застройщики перекрывают собственными ресурсами недополученные за период рассрочки средства. Однако таким образом они привлекают большее число клиентов и при определенных гарантиях обеспечивают себя стабильными денежными поступлениями на период рассрочки. Пока таких схем немного, в первую очередь это связано с тем, что практически не отработана правовая база, позволяющая выселить неплательщика из новой квартиры. Даже если жилье не является собственностью дольщика, а принадлежит домостроителю, все равно есть риск погрязнуть в судебных процессах. <BR><BR><B>Ипотекоподобие</B><BR>Петербургские банки и девелоперы давно практикуют разнообразные псевдоипотечные схемы. Они предусматривают только кредитование строительства нового жилья, в этом их принципиальное отличие от классической ипотеки, однако, по словам Владимира Липицева, начальника управления банковских услуг ОАО "Банк "Санкт-Петербург", это позволяет значительно снизить риски: "Схема проработана с нашим клиентом-застройщиком, который делает обороты в банке. Назвать ее ипотечной нельзя, но она позволяет приобретать жилье в кредит". Рассчитаны подобные разработки на людей, уже имеющих в собственности квартиру, являющуюся обеспечением выдаваемого банком кредита. Кроме того, соискатель кредита должен обладать как минимум 30% стоимости будущего жилья. Срок кредита не превышает 5 лет, а процентная ставка колеблется от 15 до 30% годовых. Если банк оценивает клиента как вполне надежного, то обычно заключается трехсторонний долевой договор с участием девелопера, возводящего данный дом. Эдуард Тиктинский, генеральный директор компании "RBI", уверен в эффективности таких форм взаимодействия с банками: "Да, это не собес, и кредит надо обслуживать. Но тем не менее в городе достаточно людей, которые способны это делать. Если у человека есть однокомнатная квартира, а он хочет двухкомнатную или трехкомнатную, то сумма кредита составит $3000-5000, проценты от нее не так велики. Нужно искать комбинированные схемы и довести до людей, что уже сегодня у них есть возможность улучшить свои жилищные условия".<BR><BR><B>Скепсис</B><BR>Хотя большинство застройщиков отдает себе отчет в том, что за ипотечными схемами будущее, далеко не все решаются на их применение. Они считают такие схемы слишком рискованными. Сегодня у банка - только права и минимум обязанностей перед застройщиком и дольщиком. У застройщика права и обязанности более-менее сбалансированы. Дольщик же, не имея никаких прав, получает одни обязанности. Например, он должен своевременно финансировать долевое строительство за счет кредитной линии банка, при этом у банка нет никаких обязательств по предоставлению и поддержанию этой линии. В принципе, возможна ситуация, когда в случае немотивированного отказа банка в предоставлении кредитной линии дольщику тот попадает на штрафные санкции перед застройщиком. В этом случае банк уходит в сторону, предоставляя застройщику самостоятельно разбираться с ни в чем не повинным дольщиком. Кризис 17 августа показал, что даже очень крупные банки не вечны. Возможно, жилищное строительство относительно безболезненно перенесло кризис именно потому, что не было жестко привязано к банковскому финансированию. Банкам и девелоперам нужно очень взвешенно подходить к построению взаимоотношений, иначе к толпам разоренных вкладчиков могут добавиться толпы разоренных дольщиков.<BR><BR><B>Цена риска</B><BR>Пока объективно оценить экономическую эффективность от применения того или иного варианта долгосрочных рассрочек или ипотекоподобных схем не представляется возможным. На положительный либо отрицательный результат оказывают влияние слишком много факторов, порой непредсказуемых. Поэтому использование перечисленных выше схем носит скорее экспериментальный, нежели массовый характер. Директор по маркетингу корпорации "Петербургская Недвижимость" Илья Еременко приветствует появление новых инвестиционных механизмов, однако считает, что далеко не полностью исчерпаны ресурсы и более простых схем: "Мы тоже сотрудничаем с банком по программе кредитования покупателей. Однако более широких механизмов не используем, поскольку, грамотно рассчитав ликвидность проекта на его начальном этапе, нам удается продавать все квартиры еще до конца строительства". В любом случае каждый участник инвестиционно-строительного проекта самостоятельно определяет свой порог риска.(Р.Р.)