Дыры в законодательстве плодят дома-"призраки"

<BR><BR>Вложив $50.000 в строительство квартиры, собственник может оказаться вледельцем лишь четырех стен, без тепла, света и воды.<BR>Столкнувшись с подобной ситуацией, собственники квартир, расположенных в доме №31 по Морской набережной Васильевского острова, взяли инициативу в свои руки. Они создают прецедент, так как формально собираются выполнить обязанности девелопера.<BR>На карте района этот дом продолжает числиться строительным объектом, несмотря на то что жильцам (бывшим дольщикам) выданы свидетельства о собственности на квартиры. Обслуживанием здания никто не занимается, в доме отсутствуют полноценное теплоснабжение, энергообеспечение, не работают лифты. Жильцы пытаются легализовать свое существование в доме-"призраке".<BR><BR><B>История вопроса </B><BR>Пятно под застройку этого дома принадлежит ГУП "Завод им. Калинина". Завод возвел два этажа, в 1989 году строительство заморозили. Жизнь на стройплощадку возвращается только в 1996 году, когда заместитель мэра Петербурга подписывает распоряжение, в котором КУГИ предписывается заключить договор об инвестиционной деятельности с ГУП "Завод им. Калинина". Тогда же возникает организация "Морспортбизнес", действующая по доверенности завода и выполняющая функции заказчика. <BR>"Морспортбизнес" заключает договор с ЗАО "Строительный трест" как генподрядчиком на возведение оставшейся жилой части дома. Часть квартир остается у заказчика, а остальные предназначены "Строительному тресту". В свою очередь, трест передает часть квартир субподрядчикам (в частности, ЗАО "Адмиралтейский ремонтно-строительный трест") в счет оплаты выполненных ими работ. Договоры с дольщиками заключаются различными организациями - это обычная практика.<BR>То ли завод, то ли "Морспортбизнес" разбил дом на две "пусковые очереди" - жилую и нежилую. Хотя делать это можно только в том случае, если жилая часть и нежилые нижние этажи имеют раздельные коммуникации. В данном случае, несмотря на то что оба комплекса имели единый контур, стройка разделяется. 30 июня 1998 года подписывается акт государственной приемочной комиссии о сдаче жилого комплекса, и квартиры передаются дольщикам. Сегодня сотрудникам администрации Василеостровского района непонятно, как госкомиссия могла принять дом, в котором два нижних этажа представляют собой нежилые помещения, в которых не завершено строительство. <BR>Чтобы зарегистрировать кондоминиум как комплекс единого недвижимого имущества с кадастровым номером, необходимо сдать в эксплуатацию весь комплекс сооружений. Только тогда Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости выдает паспорт домовладения, КГА регистрирует жилое пятно и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству присваивает кондоминиуму кадастровый номер. По закону, ответственность за эксплуатацию здания до того, как в нем создано ТСЖ и зарегистрирован кондоминиум, должен нести заказчик. Здесь в законодательной базе существует белое пятно, позволяющее трактовать это положение по-разному: заказчиком может считаться и "Морспортбизнес", и ГУП "Завод им. Калинина". На момент сдачи дома ТСЖ не было зарегистрировано, а дом не имеет договоров с эксплуатирующими организациями, продолжая формально оставаться на балансе Завода им. Калинина.<BR>Администрация Василеостровского района настойчиво рекомендовала руководству завода подключить здание к постоянным энергосетям до наступления отопительного сезона 1999/2000 года, но пока этого не произошло. Больше года жилой дом считается строительным объектом, собственники квартир оплачивают услуги поставщиков тепла и энергии по промышленным (более высоким) расценкам, а в квартирах холодно: строительные объекты отапливаются не так, как жилые здания.<BR><BR>Спасение замерзающих...<BR>Покупая еще не построенное жилье, потенциальный владелец квартиры становится субинвестором, что предусматривает сроки окончания строительства, стоимость квартиры, а также возможные штрафные санкции за несоблюдение договорных условий. Однако в договоре не отражено, кто будет эксплуатировать построенный дом. <BR>"На момент сдачи дома должно создаваться ТСЖ. Оно заключает договоры с эксплуатирующими организациями и регистрирует кондоминиум. Когда жилец получает ключи от квартиры, он пишет заявление на вступление в этот кондоминиум, - поясняет Сергей Гришечкин, член инициативной группы жильцов. - Нам выдавали ключи в сентябре 1998 года, как раз после начала кризиса. Никто не поинтересовался, зарегистрирован ли дом как кондоминиум, и никто не возмутился требованием заплатить коммунальные платежи за квартал в размере $1 за м2. Объяснялось это тем, что, пока не определена эксплуатирующая организация, все платежи необходимо производить по строительным расценкам. Тут президент "Морспортбизнеса" Геннадий Яковлев заявил, что, как представитель заказчика, он берет на себя поиск эксплуатирующей организации и заключение с ней договора". <BR>В качестве обслуживающей организации называлось ГУРЭП-9. Однако процесс переговоров тянулся долго. Именно тогда собственники создали инициативную группу. Она начала самостоятельную работу по созданию кондоминиума. Но выяснилось, что этот процесс требует дополнительных средств. <BR>За те деньги, которые они отдали (около $580 за м2), кондоминиум обязательно должен был быть зарегистрирован заказчиком и генподрядчиком еще до сдачи дома. Это мнение нашло отражение в исковом заявлении, направленном в суд. В нем жильцы требуют от строителей вернуть им деньги, необходимые для регистрации кондоминиума. <BR>Но даже если найдутся деньги, то проблема не решится, считает Сергей Гришечкин. Теперь кондоминиум зарегистрировать невозможно, так как это должен быть единый имущественный комплекс, включающий нежилые помещения. Это значит, что они должны быть достроены и введены в эксплуатацию. Их владельцем формально является "Морспортбизнес", который пока работы на этом участке не ведет. <BR><BR><B>Чего стоит дом построить</B><BR>"Изначально на объекте было построено два этажа. Нам была поручена жилая часть. Мы свою работу выполнили. После чего заказчик должен был заключить договор с эксплуатирующей организацией", - говорит Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест". Заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров поясняет: "Мы знаем, как много проблем возникает у жильцов с организацией кондоминиумов. С момента сдачи дома на это уходит год-полтора. Поэтому мы либо сами, либо совместно с заказчиком, если он есть, регистрируем ТСЖ еще на стадии строительства. Трестом создана фирма ЗАО "Отделстрой", эксплуатирующая дома в этот период". <BR>Завершая строительство, руководство "Строительного треста" обратилось к "Морспортбизнесу" (как представителю заказчика) с предложением создать при помощи своего специального органа кондоминиум. "Морспортбизнес" отказался от услуг "Отделстроя". В результате после подписания акта госкомиссии дом передали на баланс заказчику, и именно он должен был заключить договоры на обслуживание. Предполагалось, что эксплуатацией займется ГУРЭП. <BR>Субподрядная организация - ЗАО "Адмиралтейский ремонтно-строительный трест" оплату за выполненные работы получило квартирами. Его руководство также столкнулось с недовольством жильцов, поскольку трест имел прямые договоры с частными дольщиками. <BR>Дмитрий Студенов, заместитель генерального директора "Адмиралтейского ремонтно-строительного треста": "Такой случай возник впервые. Все шло как положено: мы получили по акту приемки-передачи квартиры, а потом передали их своим частным инвесторам, которые получили свидетельства о собственности. Недобросовестность заказчика - главная причина такой ситуации".<BR>Строители едины во мнении, что выдвигаемые к ним претензии со стороны жильцов необоснованны. <BR>"Что касается исковых заявлений в суд, то эта акция скорее направлена на то, чтобы создать прецедент, - считает Беслан Берсиров. - Никакая сумма, выплаченная дольщиками в рамках договора, не включает стоимость создания ТСЖ и кондоминиума". Его поддерживает Дмитрий Студенов: "Регистрация кондоминиума в условия договора не входила, но это должен был делать заказчик. Формально все условия договора между "Стройтрестом" и нами, между нами и дольщиками выполнены полностью".<BR>Заказчиком и балансодержателем дома №31 является ГУП "Завод им. Калинина", и, по словам жильцов, один представитель этой организации имеет в нем квартиру - заместитель генерального директора завода по капитальному строительству Владимир Шейман, который является и сотрудником "Морспортбизнеса". Владимир Шейман сказал: "Информация, исходящая от жильцов, не соответствует действительности", - и воздержался от дальнейших комментариев. Получить комментарии от других представителей "Морспортбизнеса" не удалось. Таким образом, все стороны считают себя правыми и полностью выполнившими свои обязательства. <BR><BR><B>Что делать</B><BR>Собственники квартир (в большинстве - предприниматели и менеджеры) особо подчеркивают, что вынуждены заниматься решением "домашних" проблем, тратя свое рабочее время (о деньгах речь уже не идет). Никто из них не рассчитывает на компенсацию. Увы, отчаянные попытки использовать свои связи и возможности пока не приводят к искомому результату. <BR>Собственникам обидно, что, заплатив за квартиру до 17 августа 1998 года, они сегодня даже не смогут окупить свои расходы. Продавать квартиру бессмысленно: известно, как сейчас упали цены на недвижимость. <BR>Однако собственники смогли сделать главное - четко сформулировать свои требования в условиях правового вакуума. Они хотят добиться отмены акта принятия госкомиссией жилой части дома (они осознают, что здесь их подстерегает новая опасность: если акт будет отменен, рухнет вся юридическая пирамида, на которой основаны свидетельства о собственности на квартиры), перевести дом в нежилой фонд, зарегистрировать ТСЖ. Затем добиться передачи нежилых помещений с баланса "Морспортбизнеса" на баланс ТСЖ. Завершить строительство своими силами, сдать дом госкомиссии как единый комплекс и зарегистрировать кондоминиум. Таким образом, будет создан прецедент впервые в Петербурге, когда дольщики самостоятельно выполняют девелоперские функции.<BR><BR><B>Резюме</B><BR>История дома-"призрака" в чем-то уникальна, а в чем-то типична для Петербурга. Уникальность ситуации в том, что владелец пятна - ГУП "Завод им. Калинина" оказалось банкротом. Типично то, что схожие проблемы возникают у многих дольщиков. <BR>Причина - неурегулированность правовой базы. Законодательством точно не сформулированы права и обязанности всех сторон, участвующих в процессе. Например, в статье 539 Гражданского кодекса РФ указано, что "энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту... энергию, а абонент обязуется оплачивать ее". При этом не указано кто может быть абонентом - физическое лицо, ТСЖ, кондоминиум, ГУРЭП или кто-то еще. <BR> "Абсолютного оружия", которое позволяет избежать этих проблем, не существует в принципе. Дольщик заключает инвестиционный договор и фактически покупает кота в мешке - часто квартира, и даже дом существуют только в проекте. <BR><BR><B>Договор</B><BR>При подписании договора обязательно заложить в него характеристики будущей квартиры (этаж, метраж, количество комнат, их площадь, наличие балкона и т.д.): если нет характеристики приобретаемого объекта - значит, нет предмета договора. Если объект недвижимости привязан к земельному участку, необходимо, чтобы в договоре был указан объем передаваемых прав на землю. Благодаря введению регистрации права требования на будущую квартиру в Городском бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) уже не встречаются случаи откровенного обмана, когда одна квартира в доме получала сразу несколько хозяев. Документы на регистрацию права требования в ГБР надо подавать сразу же после заключения договора.<BR>В договор нужно обязательно заложить условие содействия в регистрации права собственности дольщика на квартиру. Для этого можно оговорить сроки предоставления продавцом в ГБР набора документов, называемых "Пакетом застройщика". Кроме того, в договор можно заложить порядок, сроки и условия образования в доме ТСЖ и кондоминиума. Пример дома-"призрака" показывает, насколько это важно. Договор должен быть оформлен по всем правилам: он должен быть подписан уполномоченным лицом, скреплен печатью и т.д.<BR><BR><B>Проверка</B><BR>Перед заключением договора необходимо проверить всю цепочку и узнать: кто владелец пятна, кто застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики и т.д. Достаточно несложно проверить права продавца на реализацию квартиры. Многие проблемы дома-"призрака" возникли только из-за того, что владелец пятна оказался неплатежеспособным. В Петербурге возводятся дома на пятнах, выделенных вузам и предприятиям, дышащим на ладан. Практика показывает, что покупатель квартир в таких домах значительно чаще сталкивается с проблемами, - вузы объясняют дольщикам, что они учат студентов, а не регистрируют кондоминиумы, и предлагают решать проблемы со строителями, которые, в свою очередь, объясняют, что их дело строить. <BR>Даже если дом построен, дольщик не сможет проверить: осуществил ли застройщик расчеты по инфраструктуре. Кроме того, некоторые скрытые дефекты строительства выявляются не сразу, для того чтобы их обнаружить, требуется некоторое время: например, через пару месяцев после покупки квартиры может выясниться, что одна стена постоянно влажная. <BR>Сразу после подписания акта приемки встает вопрос о том, кто должен инициировать создание кондоминиума. По законодательству, инициатором может быть и заказчик и подрядчик. Может, но не обязан. Заказчику это не нужно, поскольку, хотя он и является формальным балансодержателем дома, зачастую он вообще не имеет собственных квартир в доме. В законе указано, что застройщик ведет строительство с целью создания кондоминиума. Однако там четко не записано, что это его прямая обязанность. <BR>Чтобы вообще избежать проблем, лучше подождать, пока дом будет построен, в нем должны полгода-год прожить люди, их следует расспросить о качестве жилья и только после этого покупать квартиру. Однако в этом случае квартира обойдется дороже.