Торговые центры задавят бутики и киоски

<BR>Специфика Петербурга в том, что торговые комплексы не могут развиваться в центре города из-за обилия исторических зданий.<BR>На Невском проспекте, рядом с Модным домом, находится рыбный магазин.<BR>На Западе это невозможно - стоимость этого магазина была бы столь высока, что его владельцу и на ум бы не пришло торговать в нем рыбой.<BR>Не более половины магазинов, расположенных на Невском, используются эффективно. Другие находятся там по историческим причинам. Рано или поздно они будут вытеснены - либо в результате конкуренции, либо из-за увеличения арендной ставки, либо собственники смогут выгодно их продать.<BR>В центре Петербурга могут работать только небольшие магазины. За исключением "Пассажа", ДЛТ и "Гостиного двора", там нет больших площадей. Stockmann долго и безуспешно подыскивал в Петербурге 5 тыс. м2. В результате они начали работать в "Атриуме", но, я думаю, что это не лучший вариант. Здание, конечно, красивое, но оно изначально не было спроектировано под торговлю. Stockmann получил представительство в Петербурге, но не в том объеме и не с таким количеством товара, как хотел. <BR>- Как Вы можете оценить новые торговые центры, построенные в городе?<BR>- С профессиональной точки зрения, они, безусловно, демонстрируют большой прогресс по сравнению с киосками. По крайней мере, трем критериям торговых центров они отвечают: предоставляют потребителям удобства, конкурентные цены и богатство выбора. Но их дизайн имеет большое количество ошибок, которые, как мне кажется, будут разрешены уже в новом поколении торговых центров. <BR><BR>- Эти ошибки допускают проектировщики, дизайнеры, маркетологи, или это российская традиция? <BR>- В каждом конкретном случае есть свои причины. Для торгового центра в первую очередь важно месторасположение, во вторую - проект, в третью - дизайн. Как мне кажется, есть возможность соединить западный дизайн с лучшими традициями российской архитектуры. Лучшие проекты, которые сейчас реализованы, - это симбиоз российской архитектуры и иностранного менеджмента.<BR>Создание торгового комплекса обходится $20-50 млн, и поэтому российские застройщики пытаются привлечь западные деньги. Но западные инвесторы не стремятся вложиться непосредственно в торговый центр - для них это лишь инструмент получения прибыли. Для них важно не здание, а то, как перевести его обратно в деньги - то есть арендная плата. А в России начинают строить и лишь потом ищут арендаторов и инвесторов. Но инвесторы и арендаторы не придут, если то, что должно их привлечь, не заложено в проект.<BR>Мне кажется, что есть перспектива строительства в "спальных" районах Петербурга еще четырех торговых центров: с большой парковкой, рядом с метро и остановками общественного транспорта, со сравнительно небольшими затратами на строительство, без проблем сосуществования с историческими зданиями. Только в этом случае магазины смогут продавать качественные товары по приемлемым ценам. <BR><BR>- Какой обычный срок окупаемости торгового центра на Западе и в России?<BR>- Для западных торговых центров это 7-10 лет. Исторически сложилось, что в Америке срок окупаемости короче, чем в Европе. В частности, это происходит из-за различий в системах налогообложения и получения лицензий. <BR>В России рынок недвижимости недостаточно развит. Нет большого количества компаний, которые могут выкупить площади сразу после постройки торгового центра. Поэтому российским девелоперам приходится самостоятельно управлять своими зданиями. Из-за дороговизны кредитов и нестабильной ситуации российские компании стараются, чтобы срок окупаемости проекта составил 4-5 лет. Мне кажется, что трудно достичь этого. Во-первых, потому, что срок использования подобных зданий до 25 лет. Крупным арендаторам - таким, как Stock-mann, SIWA, "Лаверна", - необходима длительная аренда - до 10 лет. Им дорого обходятся оборудование и отделка помещения. Обычно ставка арендной платы капитализируется и считается инвестицией в проект. Если проекты торговых центров будут успешно реализованы, то иностранные инвесторы почувствуют к ним интерес, и, возможно, в России появится практика выкупа торговых центров.<BR><BR>- Есть мнение, что пока в России не появятся крупные торговые сети типа Marks&Spencers, торговые центры обречены...<BR>- Недавно я разговаривал с Marks&Spencers, и они сказали, что пока не готовы придти в Россию, так как здесь мало их покупателей - они ориентируются на потребителей класса "от среднего к высшему". Зато в Москве, в торговом центре "Рамстор", начал работать Tati. Мне кажется, что подобные торговые компании первыми должны прийти в Россию. Показательно, что Tati не открыл магазин на Тверской. Он пришел на окраину, потому что там живут его покупатели. Торговля идет успешно, и Tati подбирает себе помещение в Петербурге.<BR>Конечно, я хотел бы, чтобы в Россию пришел Marks&Spencers - как всякий англичанин, я у них покупаю носки. Но это время еще не настало.<BR>Однако есть много торговых компаний в Греции, Испании, Португалии, которые только и ждут, что им найдут хорошее место в России. <BR>В Москве построено слишком много магазинов высокого уровня и недостаточно магазинов, которые нацелены на потребителей "среднего" и "ниже среднего" класса. Но если взять по объему покупок, то потребители из этих групп легко побивают "элиту". Петербуржцы, которые покупают в Stockmann, могут пойти в хельсинкский Stockmann. Те, кто покупает на Невской линии "Гостиного двора", могут съездить и в Париж. Замечательно, что такие магазины есть, потому что они своим присутствием повышают общий уровень торговли. Но в Петербурге нужно больше магазинов, которые продают по низким ценам.<BR>Разрыв между элитными магазинами и киосками слишком велик - и его закрывают именно торговые центры.