Застройщики торгуют только местом

<BR><BR><B>Пришло время комплексного подхода к застройке кварталов</B><BR>Александр Захаров, <BR>эксперт Real Estate & Development Consulting RDC<BR>Кризис 17 августа и связанное с ним обвальное падение цен на недвижимость показали "законсервиро ванность" в подходах при формировании инвестиционных проектов у большинства застройщиков. <BR>Анализируя сегодня активность компаний-застройщиков в Петербурге, можно отметить, что основной упор делается на застройку пятен, привлекательных с точки зрения местоположения.<BR>Количество таких пятен ограничено, и в случае сохранения нынешней активности застройщиков освоение оставшихся пятен - вопрос 2-3 лет. Таким образом, эксплуатируется в основном лишь одна из характеристик недвижимости - местоположение. В силу того, что практически все жилье возводится по типовым проектам и грубо делится на кирпич и панель, то единственным параметром, изменением которого застройщик может привлечь клиентов на свой объект, остается цена.<BR>За год уровень цен значительно упал, и, хотя застройщики еще имеют зазор между ценой и себестоимостью, бесконечно снижать цену невозможно.<BR>Каким может быть новый подход? Что можно сделать для сохранения приемлемого уровня рентабельности по инвестиционным проектам? Один из вариантов ответа - за счет предложения нового качества, в первую очередь - нового качества обустройства среды.<BR>Обустройство среды - это не мощеные дорожки, газоны и консьерж.<BR>Это создание комплекса, включающего в себя несколько домов двух-трех относительно близких ценовых категорий, точно соответствующие этим уровням архитектурно-планировочные решения, инфраструктура, идеологически выстроенная под данный комплекс.<BR>Речь идет об однородной социальной среде и наличии инфраструктуры, соответствующей этой среде, включая школы, дошкольные учреждения, магазины, бытовое обслуживание и т.п.<BR>Строительство комплекса из нескольких домов снижает издержки и риски. Невысокий спрос на квартиры одного типа может быть скомпенсирован продажами других объектов комплексной застройки.<BR>Сегодня город продолжает застраиваться по генеральному плану 1992 года, хотя на дворе уже 1999 год.<BR>Прежде основой планирования были пятилетние планы, основанные на тенденциях размещения производственных ресурсов.<BR>Застраивая районы по таким планам, мы остаемся в логике советского времени. <BR>Например, сейчас возводится сразу несколько домов в 12 квартале Шувалово-Озерки.<BR>Каждый застройщик строит дом и мало задумывается, сможет ли инженерная инфраструктура обеспечить такой объем нового жилья.<BR>Более того, не всегда задумываются о строительстве парковок или гаражей. <BR>Все эти "прелести" придется расхлебывать жильцам уже после вселения в квартиры.<BR>В городе координирует все эти моменты только главный архитектор, и то - с точки зрения архитектуры.<BR>С точки зрения функционального развития все пущено на самотек. <BR>Однако внедрению этого подхода мешает ряд факторов. <BR>Самое важное - нормативная база и условия предоставления прав на застройку, существующие в городе до последнего времени, не позволяют девелоперам реально выходить на реализацию подобных проектов.<BR>Даже одно из них - требование немедленной оплаты за предоставление права застройки по каждому получаемому пятну - не позволит создать сколько-нибудь интересный проект.<BR>Ни у одного девелопера не найдется такого количества свободных средств, которые нужно единовременно внести за право застройки или реконструкции пяти-семи участков или зданий, необходимых для создания комплекса.