Капиталисты устали ждать лучших времен

<BR><BR>Активизация деловой активности в конце весны оставила без традиционного летнего отдыха многих сотрудников компаний, торгующих коммерческой недвижимостью.<BR>В прежние годы торговля объектами производственного и торгового назначения на вторичном рынке в сезон отпусков замирала. Первые лица компаний, принимающих решения о приобретении недвижимости, в это время расслаблялись где-нибудь на заграничных курортах. Осуществление новых проектов откладывалось на осень.<BR><BR>Жаркое лето-99<BR>Нынешнее лето оказалось для посредников, торгующих коммерческой недвижимостью, чересчур горячим. Владельцы капиталов, желающих развивать производство и торговлю, не считались с традициями сезона отпусков.<BR>"После августовского кризиса предприниматели боялись вкладывать деньги в развитие бизнеса. Весной ситуация в экономике стабилизировалась. Появилась определенность в том, что может приносить прибыль в ближайшем будущем. Поскольку деньги слишком долго лежали мертвым грузом, владельцы капиталов не стали дожидаться осени. В результате количество продаж объектов производственного назначения летом у нас не только не сократилось, как в прежние годы, а, наоборот, увеличилось", - дает объяснение необычному явлению генеральный директор компании "Зевс" Дмитрий Корольков. <BR>"Те, кто до кризиса арендовал помещения, теперь приобретают объекты коммерческой недвижимости в собственность. Они не хотят больше зависеть от арендодателя. Тем более что расходы на приобретение помещения соответствуют арендной плате за 1-2 года", - раскрыл еще одну причину роста количества сделок руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО "Агентство "Бекар" Александр Жуков. <BR>По данным компании Stanley Property Corporation, наибольшим спросом сейчас пользуются помещения, пригодные под пищевое производство, площадью от 500 до 1000 м2, торговые помещения в оживленных местах площадью от 50 до 150 м2, небольшие складские (до 100 м2) и производственные (до 500 м2) помещения.<BR><BR><B>Цены подстроились под спрос</B><BR>Расширению рынка коммерческой недвижимости способствовало падение цен на помещения производственного назначения. В долларовом выражении они снизились (как на вторичном, так и на первичном рынках) примерно в 2 раза. Значительного роста или падения расценок на коммерческую недвижимость в ближайшее время не предвидится.<BR>Осенью прошлого года существовало два уровня цен на аналогичные объекты. Тот, кто не торопился продавать, выдерживал докризисные расценки. А компании, которым срочно нужно было рассчитаться с долгами, были готовы значительно снизить свои запросы. Поэтому на одинаковые объекты разница цен предложения могла различаться в 3-4 раза. Поскольку тактика выжидания не дала результатов, расценки выровнялись по минимальному уровню. <BR>Благоприятствовало росту продаж также то, что рыночная стоимость на объекты недвижимости в результате девальвации рубля стала соответствовать балансовой. Прежде переоценка основных фондов не отражала реальные рыночные цены на производственные и торговые помещения. А отклонение цены продажи от расчетной вело к увеличению налогооблагаемой базы продавца, что являлось дополнительным препятствием при купле-продаже объектов недвижимости. <BR><BR><B>Ничего лишнего</B><BR>Ситуация в российской экономике кардинально изменилась за прошедший год. Это отразилось на структуре и поведении покупателей коммерческой недвижимости. Покупка помещений перестала рассматриваться как долгосрочное вложение денег в достаточно ликвидные активы. Теперь объекты покупают для дела и ровно столько, сколько нужно. Предприниматели после экономических потрясений стали лучше считать деньги и приобретать метраж про запас не хотят. <BR>Значительно сократилась доля сделок с крупными объектами. Большой бизнес (в том числе банковские структуры) не может или не хочет осуществлять крупные проекты. Если судить по сделкам, то наиболее активно сейчас развивается малое предпринимательство. По видам деятельности это прежде всего пищевая и легкая промышленность, производство строительных материалов, полиграфия, а также торговля и сфера услуг.<BR><BR><B>На готовеньком</B><BR>Покупатели коммерческой недвижимости стали требовательнее. Они хотят заплатить деньги и как можно быстрее начать использовать приобретаемый объект в бизнесе. Послепродажное оформление каких-либо документов, позволяющих использовать помещение по назначению, инвесторов все чаще не устраивает. Как правило, не хотят они связываться с установкой котельных, проведением коммуникаций и осуществлением ремонта помещений, если не имеют в этом опыта. <BR>"Большинство зданий и помещений, предлагаемых на продажу, требуют дополнительных инвестиций. Продавцы потому и продают их, что не имеют денег. Поэтому самостоятельно довести объекты до ума не в состоянии. С другой стороны, покупатели воздерживаются от приобретения помещений, требующих каких-либо доделок, хотя могли бы на этом существенно сэкономить", - рассказал о препятствии для увеличения количества сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости Дмитрий Корольков. <BR>"Особого изменения в поведении клиентов по сравнению с докризисными временами мы не заметили. Однако они все чаще привлекают юристов для экспертизы документов, составления договоров и ведения переговоров. Из этого следует, что на рынке коммерческой недвижимости устанавливаются более цивилизованные отношения", - говорит менеджер отдела реализации компании Stanley Property Corporation Екатерина Коскова. <BR>Первичный рынок объектов коммерческой недвижимости (прежде всего - используемых в торговле) пострадал от девальвации сильнее, чем вторичный. Он больше завязан на курс доллара, поскольку при строительстве торговых павильонов используется множество импортных материалов. "Сезонного снижения количества сделок на первичном рынке коммерческой недвижимости летом не происходит. Тем не менее активизация покупателей и на нем была заметна в конце весны этого года. За лето уровень продаж, конечно, не достиг докризисного уровня, но падение составило около 50%, тогда как осенью 1998 года этот показатель достигал 85%", - рассказал директор по сбыту компании "ЛЭК-Estate" Сергей Сыровойский. Сейчас, по данным компании "ЛЭК-Estate", небольшие торговые помещения продаются примерно по $250 за м2. <BR><BR><B>Расти будет</B><BR>Участники рынка коммерческой недвижимости единодушны в прогнозах: при сохранении относительной экономической и политической стабильности в России количество сделок будет продолжать расти. Цены достигли минимального уровня и дальше падать не будут. Скорее всего они будут постепенно, по $10-20 в месяц, повышаться. <BR>Прорыв на рынке возможен только с массовым приходом в Россию иностранных инвесторов. Желательно было бы устранить препоны для развития нового бизнеса со стороны органов власти и создать льготные условия для появляющихся предприятий. Но на это уже никто серьезно не рассчитывает.