Кадры в управлении решают все

<BR><BR>Неудачи в управлении недвижимостью, как правило, вызваны целым набором факторов. Главный из них - низкая квалификация менеджеров.<BR>Профессиональные управляющие расходятся во мнениях, насколько быстро можно сделать рентабельными объекты коммерческой недвижимости. На это влияет слишком много факторов. Однако они считают, что, в принципе, для этого достаточно 6-12 месяцев. При грамотном управлении, например, бизнес-центр выходит в ноль уже при 30%-ной загрузке.<BR>Очень часто менеджеры не в состоянии решить юридические вопросы управления собственностью и, как следствие, защитить интересы собственника. <BR>В большинстве случаев не используются возможности переоборудования объектов, улучшения их технического оснащения, организации отдельного входа, парковки и т.д. Неграмотная эксплуатация зданий постепенно приводит к их разрушению, с неприятными последствиями - уменьшением рыночной стоимости, затратами на ремонт, снижением привлекательности для арендаторов и инвесторов. Эксплуатация - не просто замена сальников и кранов. Это, например, реконструкция, которую, как правило, необходимо проводить для перепрофилирования объекта. Неграмотные перепланировки ведут к серьезным потерям для собственника - это и необходимость восстановить разрушенное, и штрафы со стороны контролирующих госорганов. <BR><BR>Загнанных лошадей пристреливают...<BR>Иногда непрофессионалы стараются выжать из объекта все, что можно, за максимально короткий срок, чтобы доказать свою профпригодность. Собственники часто поощряют их в этом: в Петербурге не так много компаний, планирующих свою деятельность на годы вперед. Для них финансовая отдача необходима сегодня. Андрей Калинин, генеральный директор управляющей компании Корпорации "Петербургская недвижимость", комментирует: "Это присутствует и в политике крупнейшего владельца недвижимости - города: необходимо пополнять доходную часть бюджета сегодня и сейчас, в то время как любой доверительный управляющий будет стремиться направить каждый заработанный рубль на улучшение состояния и будущей стоимости здания".<BR>"Непрофессионалы убирают из поля зрения большой сектор потенциальных клиентов, у них нет опыта проведения рекламных кампаний, нет базы потенциальных клиентов и нет знаний по способам их привлечения", - считает Екатерина Коскова, менеджер отдела реализации Stanley Property Corporation. Оппоненты считают, что для привлечения клиентов никто не мешает воспользоваться услугами специалистов - тех же риэлтеров или рекламистов. Опасны особо инициативные непрофессионалы. Иногда они придумывают такие схемы использования помещений, что налоги возрастают многократно. Кроме того, это делает предприятие уязвимым к штрафам со стороны КГА, пожарных, Госсанэпиднадзора.<BR><BR>Что делать?<BR>Для эффективного управления собственностью ее необходимо знать - проверить правовое, финансовое и техническое состояние. Евгений Рязанцев, генеральный директор компании "Бизнес-центры. Управляющая компания", считает: "Недвижимость надо использовать не как хочется собственнику, а на основе исследований. Необходим профессиональный анализ наиболее эффективного использования объекта. И только после этого можно решать, что с ним можно сделать".<BR>Сергей Гришин, генеральный директор ЗАО "VMB-ТРАСТ": "При переговорах мы обычно берем 1-2 недели для подготовки предложений. Если собственнику наши предложения нравятся, то мы в договоре прописываем свои обязанности: в частности, в течение месяца составить подробный план развития объекта на ближайший год. В плане расписываются предполагаемые доходы и расходы, проекты крупных технических изменений. Собственник получает достаточно полный прогноз развития ситуации, он гарантирован от дополнительных затрат, конфликтов и штрафов".