Бартер въелся в строительство

<BR><BR>Долевое строительство Петербурга держится на системах зачетов и бартера. Строители вынуждены заниматься несвойственным для них делом, отнимая хлеб у риэлтеров.<BR>Большинство жилых домов возводится методом долевого строительства, теоретически - на средства частных клиентов-дольщиков. Однако всего 20-30% квартир оплачивается "живыми" деньгами. Остальные уходят по бартеру партнерам - поставщикам стройматериалов и оборудования, а также субподрядным организациям, привлеченным на строительство генеральным подрядчиком. Квартиры для строительной компании - тот же товар, ничего лучшего они своим партнерам предложить не могут.<BR><BR>"Субчики"<BR>Одинаковые субподрядные работы генеральный подрядчик может поручить сразу нескольким субподрядным фирмам. По словам заместителя генерального директора строительной компании "ЛенСпецСМУ" Михаила Иванова, крупная фирма располагает большим штатом квалифицированных сотрудников и почти все работы на объекте выполняет своими силами. Например, "ЛенСпецСМУ" привлекает для выполнения субподрядных работ всего пять-шесть партнеров. Привлечение к работам большого количества организаций может плохо повлиять на ситуацию на объекте, поскольку "субчики" работают с разным качеством и не всегда ладят между собой. В этом случае застройщику или генподрядчику приходится прилагать больше усилий для координации работ.<BR>Одна из причин привлечения "субчиков" - необходимость сдачи объекта в срок.<BR><BR><B> Продажная анархия</B><BR>Продажами квартир на первичном рынке занимается множество фирм - риэлтеры, строительные компании, субподрядные организации и поставщики. В результате квартиры в одном и том же доме продаются по разной цене. По оценке специалистов, разница в ценах за 1 м2 может достигать $70. <BR>Строители успели поднатореть в вопросе реализации квартир, и некоторые компании действуют на рынке успешно. Крупные компании предпочитают создавать собственные отделы продаж или дочерние агентства недвижимости, поскольку клиенты порой "клюют" на имя застройщика или генподрядчика.<BR>Особо продвинутые "субчики" нанимают в качестве брокера какую-нибудь риэлтерскую фирму или создают собственные отделы продаж, через которые идет реализация квартир, полученных по бартеру от разных строительных компаний.<BR>По словам коммерческого директора ООО "Юниверсал-Металл" Константина Руденко, их фирма-поставщик старается не работать с бартером, поскольку деньги замораживаются как минимум на 2 месяца после отпуска продукции. Но если выхода нет, "Юниверсал-Металл" предпочитает работать с корпорацией "Петербургская недвижимость" по продаже бартерных квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию. Иногда квартиры реализуются через отдел продаж застройщика - по обоюдному согласию.<BR>По словам Константина Руденко, в холодное время года бартер при расчетах составлял не более 10%, но ближе к лету увеличился до 50%. <BR>Протестов субподрядчиков против бартера и системы зачетов нет. В противном случае "субчик" (как правило, некрупная организация, специализирующаяся на том или ином виде строительных, отделочных, монтажных работ) может остаться без заказов, и судьба фирмы, можно считать, предрешена.<BR><BR><B>Демпинг</B><BR>Не каждый поставщик стройматериалов - их прямой производитель или профессиональный продавец. В число поставщиков попадают случайные на строительном рынке организации. Они бывают вынуждены брать у строителей квартиры по бартеру, чтобы благополучно пристроить стройматериал, также полученный по бартеру. По их мнению, лучше иметь квартиру, чем груду кирпича, которую купить никто не хочет.<BR>Продажа бартерных квартир зачастую идет по демпинговым ценам, поскольку наличные деньги нужны срочно. По мнению продавцов, не так важно держать марку перед клиентом и настаивать на высокой цене, как получить для продолжения строительных работ "живые" деньги. В случаях, когда строители и риэлтеры идут на снижение цен, строительство идет быстрее.<BR>Несмотря на демпинг со стороны "субчиков", некоторые строительные компании не возражают. Например, Михаил Иванов считает, что быстро проданные субподрядчиками квартиры позволяют надеяться на их участие в последующих проектах. <BR><BR><B>Профессионалы</B><BR>Проведенный весной 1998 года "круглый стол" в корпорации "Петербургская недвижимость" показал в очередной раз слабое знание строителями рыночной ситуации. Руководство компании "Жилстройинвест" считает, что спрос на все квартиры одинаков. Однако аксиома риэлтерской деятельности - зависимость спроса от местоположения. Строители пытаются действовать "методом тыка", стараясь продать то равное по количеству комнат число квартир в доме, то с перевесом в сторону однокомнатных.<BR>Процессом продаж квартир на первичном рынке рвутся руководить риэлтеры.<BR>Риэлтеры предпочитают подкючиться к совместному проекту на ранней стадии его реализации - желательно сразу после прохождения Городской инвестиционно-тендерной комиссии, до выхода распоряжения губернатора, разрешающего застройку. На ранней стадии еще есть возможность "перекроить" проект - риэлтеры, имея регулярные контакты с клиентами, могут подсказать решения по составу квартир и их планировке.<BR>Любая риэлтерская фирма, работая в тандеме со строителями, имеет свой процент комиссионного вознаграждения. По словам генерального директора агентства "Жилпромстрой-сервис" Всеволода Глазунова, есть два способа получения комиссионных. Первый вариант предполагает заключение риэлтерской фирмой договора с застройщиками в качестве менеджера проекта. Размер комиссионных в этом случае составляет 5-6%. Риэлтерская фирма берет на себя рекламу и формирует имидж объекта. Второй вариант предполагает привлечение нескольких брокеров на объект. Традиционный размер комиссионной оплаты составляет, как правило, $10 с каждого квадратного метра. На первый взгляд, второй вариант выгоднее, но большое количество брокеров означает разброс цен по аналогичным квартирам и появление нескольких приобретателей на одну и ту же квартиру.