На рынке жилья активность падает, цены - растут

<BR><BR>В течение 1997 года на вторичном рынке жилья при сокращении активности наблюдались структурные изменения и рост цен почти во всех сегментах.<BR>Рост средней цены 1 м2 за 1997 год составил 5,4%. Средняя цена предложения достигла $555 за 1 м2.<BR>По сравнению с 1996 годом количество реальных сделок сократилось почти на 9%.<BR>Увеличился спрос на 2-3-комнатные квартиры, хотя ранее лидировали 1-комнатные.<BR><BR><B>Конец - году венец</B><BR>IV квартал 1997 года стал необычайно "урожайным". В некоторых фирмах обороты за 2 последних месяца 1997 года увеличились на 40-50% по сравнению с III кварталом. В 1996 году рост объемов аналогичного периода составил только 15%. Крах крупного агентства недвижимости "ИнтерОксидентал" осенью 1997 года и назревший кризис старейшего в Петербурге агентства "Дом Плюс" не успели оказать влияния на активность клиентов рынка недвижимости до конца прошедшего года.<BR>Вместе с увеличением в IV квартале объема сделок произошло и увеличение цен. Они выросли на 10%.<BR>Об ажиотажном спросе на недвижимость "ДП" писал осенью 1997 года. Одна из главных причин активности покупателей - предполагавшееся введение декларирования доходов. Когда стало ясно, что законопроект отклонен, участились случаи требований возвратить залог.<BR><BR><B>Битва за клиента</B><BR>Вторичный рынок жилья 1997 года характеризуется высоким уровнем конкуренции. По некоторым оценкам, в Петербурге действует примерно 400 фирм. В 1996 году называлась цифра 250-300.<BR>Конкуренция подталкивает риэлтерские фирмы к применению различных маркетинговых трюков: лотереи, система дисконтирования, дополнительные услуги и т.п.<BR>Наблюдается постепенное увеличение числа фирм, имеющих узкую специализацию в сфере аренды, коммерческой недвижимости и т.д.<BR>Другая любимая тема - развитие сети филиалов фирм, как специализированных, так и предлагающих весь спектр риэлтерских услуг. Все это оценивается самими риэлтерами как признаки возросшей конкуренции и дифференциации рынка.<BR><BR><B>Стиль работы</B><BR>Количество встречных сделок возросло на 10-15% по сравнению с 1996 годом. При сокращении общего числа сделок это означает недостаток свободных денежных средств у населения. При этом нижняя планка доплаты выросла с $5000 до $7000. Район проживания эти клиенты менять не хотят.<BR>Проблема нехватки средств решается с помощью доморощенных схем взаимозачетов и псевдоипотеки.<BR>Однако в Петербурге имеет место и настоящая ипотека. Большую часть ипотечного рынка держат московский "СБС-Агро" вкупе с RBI и Автобанк в партнерстве с Финансовой риэлтерской компанией. В 1997 году существенно сократились ставки ипотечного кредитования - в среднем на 40-50%.<BR>Администрация Петербурга хлопочет об открытии в городе филиала Федерального агентства ипотечного кредитования. Предполагается, однако, что кредитоваться будут покупатели первичного рынка.<BR><BR><B>Покупатель спрашивает</B><BR>"Портрет" средней квартиры не изменился: две комнаты в Выборгском, Приморском, Невском или Московском районе при условии близости метро, развитой инфраструктуры и приемлемой экологии. Особенно любим Выборгский район, спрос на который растет. Клиенты не изменили Московскому району, особенно территории от Парка Победы до станции метро "Московская", Петроградской стороне по оси Каменноостровского проспекта, Васильевскому острову в районе Гавани и озеру Долгое. Наименьшая активность спроса наблюдается в Адмиралтейском и Петроградском районах.<BR>Сократилось число проданных квартир в домах, прошедших капитальный ремонт: стало меньше желающих расстаться с хорошими квартирами. Зато увеличилось число продаж квартир в "сталинских" домах.<BR>Обладатели стабильного дохода предпочитают приобретать 2-комнатные квартиры, поэтому уменьшилось число продаж 1-комнатных квартир. Спрос на них составил 42,1% общего объема; на 2-комнатные - 36,2%. Количество покупателей 3-комнатных квартир растет медленнее, чем в 1996 году, зато обладателей 3-комнатных квартир, желающих переехать в более обширные, стало больше.<BR><BR><B>Продавец запрашивает</B><BR>На рынке продолжала увеличиваться доля дорогих (по абсолютной цене) квартир в общем объеме предложений, главным образом за счет низколиквидных квартир в центре города. Затоваривание рынка низколиквидными квартирами риэлтеры прогнозировали ранее.<BR>В IV квартале 1997 года доля квартир старого фонда в объеме предложений составила 43,2%. В связи с этим цена среднестатистической квартиры в предложениях выросла на 17% по сравнению с 1996 годом.<BR>В объеме предложений сократилась доля квартир, расположенных в южных районах (кроме Кировского). Эта тенденция наблюдалась на протяжении всего 1997 года.<BR>Доля 1-комнатных и 2-комнатных квартир в общем объеме предложения сократилась. Предполагается рост цены предложения 1 м2 в подобных квартирах.<BR><BR><B>Консенсус</B><BR>В большинстве районов в IV квартале 1997 года количественно спрос превосходил предложение. Исключение составили Адмиралтейский, Петроградский и Невский районы. По другим районам спрос, как правило, превышает предложение. В Выборгском и Московском он составляет 5:2, в Василеостровском - 10:9.<BR>Стабилен спрос на жилье стоимостью до $30.000: он, как обычно, превышает предложение. Зато количество предлагаемых к продаже квартир по цене свыше $50.000 более чем в 4 раза превосходит количество желающих их купить.<BR><BR><B>Цены - договорные</B><BR>Емкость вторичного рынка жилья в Петербурге в 1997 году - более 40.000 квартир. Оборот рынка, таким образом, составил примерно $1,1-1,2 млрд. Однако из-за сложной структуры сделок (сделки с условием, встречные сделки) наличных денег на рынке обращалось примерно в 3 раза меньше.<BR>В течение 1997 года средние цены предложения несколько повысились по сравнению с 1996 годом. Основной их рост произошел в IV квартале. Увеличение цен не коснулось лишь домов старого фонда.<BR>Наибольший рост средних цен наблюдался в Приморском (8,9%) и Московском (8,5%) районах. Более всего выросли цены на типовое жилье в относительно качественных типовых домах, а также в "хрущевках", что объясняется малым объемом предложений по таким объектам. Дома старого фонда большим спросом не пользовались, поэтому рост цен на квартиры в них составил всего 1%.<BR>Сохранившийся спрос на 1-комнатные квартиры увеличил цену 1 м2 на 6%. Повышение спроса на 3-комнатные типовые квартиры заставило подняться цену 1 м2 в них на 4%.<BR><BR>Как жить будем?<BR>Активность рынка в 1998 году будет зависеть от общей экономической ситуации. Тормозом может стать нехватка свободных денежных средств у населения, несмотря на высокую потребность в жилье. В первом полугодии, по прогнозам, серьезных качественных изменений на вторичном рынке не произойдет. Основные тенденции 1997 года сохранятся. Прогнозируется изменение структуры спроса - переориентация основного его объема на недорогие квартиры с хорошими качественными характеристиками.<BR>Понижение взвинченных к концу 1997 года цен ожидается только к лету, хотя в декабре 1997 года риэлтеры утверждали, что ажиотаж закончится уже в феврале. Угроза принятия нового Налогового кодекса с обязательным декларированием доходов продолжает существовать, а потому остается и стремление вкладывать средства в недвижимость.<BR>Рост цен в течение 1998 года может составить 6-8%. Наибольшее увеличение цен прогнозируется на 2-3-комнатные квартиры в северных районах города. Низколиквидные квартиры с невысокими качественными характеристиками в центральной части города подорожают на 1-2%. Небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры в "хрущевках" и домах 112-й серии подорожают на 2,5-3%.