Дешевые офисы предприниматели ищут самостоятельно

При аренде офиса через риэлтерскую фирму его цена будет начинаться от $160-200 за м2 в год. Путем самостоятельных поисков можно найти помещение и по $100 за м2 в год. Однако в этом случае арендатор может столкнуться с неприятными сюрпризами. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости одного из крупных агентств недвижимости, при работе через агентство клиент экономит время и нервы, а при самостоятельных поисках - деньги. За последний квартал цены покупки-продажи и аренды офисных помещений практически не изменились. Офисы на окраине Обычно считается, что офисы в "спальных" и промышленных районах арендуют небогатые фирмы, не очень озабоченные собственным престижем. Однако это не всегда так - многие процветающие коммерческие структуры арендуют или покупают офисы именно на окраинах - там, как правило, больше свободных площадей и ниже цены. В промышленной зоне арендодателями обычно выступают заводы и фабрики. Они сдают свои административные помещения. Арендная плата за подобные площади обычно составляет от $40 до 90 за м2. Юридическая надежность таких договоров довольно высока - предприятия обычно являются полноправными собственниками своих помещений. В "спальных" районах арендодателями обычно выступают владельцы удачно расположенных квартир или учебные заведения. Цена аренды здесь обычно составляет от $50 до 120. При аренде квартиры под офис довольно сложно договориться с владельцем о переделке интерьера. Обычно арендатор вынужден сам оплачивать подобные работы, что значительно увеличивает расходы. Кроме того, согласно последним решениям городских властей, в такой офис вполне может прийти комиссия, с которой также придется договариваться. На практике квартиры на окраинах используют под офисы только в том случае, если они расположены не более чем в 5-10 минутах ходьбы от станции метро. При аренде помещений в учебных заведениях необходимо договариваться с их руководителями. Во многих случаях основная часть оплаты должна идти лично им. Аренда чаще всего оформляется договором о совместной деятельности, но может и вообще юридически не оформляться. Главный риск для арендатора в этом случае - постоянная угроза внезапного выселения. Для этого достаточно будет любого конфликта с чиновником КУГИ районного масштаба. С другой стороны, подружившись с тем же чиновником, такую аренду можно переоформить официально, обойдя начальника учебного заведения.

Офисы в центре

Санкции городских властей в отношении квартир в центре, переоборудованных под офисы, пока никак не повлияли на уровень цен. Видимо, власти не стали слишком усердствовать. Из конфликтов, о которых стало известно "ДП", можно назвать только визит милиции в офис одной из фирм. Милиционеры потребовали предъявить документы о переводе офиса в нежилой фонд. На заявление предпринимателей о том, что документы находятся в другом месте, проверяющие отреагировали просто - опечатали помещение и пообещали восстановить статус-кво только после предъявления искомых документов. Проверяющие ушли - и не вернулись. Фирма продолжает работать в этом же офисе. Сегодня в аренду в центре по-прежнему предлагаются отдельные офисы по старым ценам: $150-200 за м2, практически все квартиры переведены в нежилой фонд.

Бизнес-центры

Ситуация по помещениям в бизнес-центрах практически не изменилась. Уже построенные центры ведут борьбу за максимальную заполняемость. Работы на недостроенных объектах в большинстве своем стоят из-за отсутствия средств. Новые проекты придумываются и прорабатываются, но реальных финансовых вливаний - немного. Постепенно на этом рынке возрастает влияние ЦКТБ "Рубин". Он владеет бизнес-центром "Нептун" (полностью заполненным) и практически контролирует строящийся бизнес-центр "Невский, 25". Средние ставки в качественном бизнес-центре составляют около $600 за м2 в год (включая все расходы).

Офисы в собственность

Сделки по продаже офисов в собственность в последнее время достаточно редки. Среднестатистический ответ фирм на предложение купить офис: "До президентских выборов - никаких покупок". Так, Строительно-монтажный трест No7 довольно активно занимается строительством, в том числе и нежилых помещений. Недавно он принял решение приостановить крупный офисный проект в центре города. Причина - не удается продать те помещения, которые уже построены. Генеральная строительная компания реконструирует под бизнес-центр дом на улице Рентгена. Для желающих получить офис в этом доме сначала расселяют квартиру, а затем ремонтируют. В доме уже создана необходимая инфраструктура. Стоимость готового офиса получается равной примерно $1200 за м2, что немного, если сравнивать с ценами аренды. Тем не менее последний раз сделки по приобретению офиса на улице Рентгена, 4, заключались в прошлом году.

Иностранцы

Несмотря на осторожность российских коммерсантов, постоянный интерес к приобретению офисных помещений, особенно в центре города, демонстрируют иностранные компании. Многие из них покупают недвижимость через российских посредников, не афишируя собственые намерения. По свидетельству риэлтеров, выполняющих заказы иностранцев, спрос на офисную недвижимость Петербурга постепенно возрастает. По данным "ДП", ряд петербургских офисов, приобретенных через посредников иностранными фирмами, перепродается за рубежом, при этом цена может возрастать на 5-10%.