Законопроект об апартаментах может уничтожить псевдожильё в Петербурге

"ДП" опросил участников петербургского рынка апартаментов об их отношении к проекту закона "Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц".

Документ на днях был опубликован для общественного обсуждения. Его ключевые положения таковы. Долевое участие возможно в строительстве гостиниц категории не ниже трёх звёзд. Деньги дольщиков могут привлекаться только через эскроу–счета: 80% раскрывают после ввода объекта, 20% — после передачи гостиничному оператору. До привлечения средств у застройщика должен быть договор с оператором из специального реестра. Объект после ввода передают не дольщику, а напрямую оператору; обязательства по договору управления оформляют как вещное право, которое следует за собственностью и регистрируется в ЕГРН. Постоянное проживание собственника или иных лиц (без договора с УК) документ прямо запрещает.

Таким образом, под ударом оказывается наибольшая часть рынка — по оценкам Nikoliers, в новом вводе звёзды получают порядка 15–20% юнитов, остальные существуют вне гостиничной оболочки и считаются "псевдожильём".

Баланс интересов

"В текущей редакции законопроект приведёт к катастрофическим результатам для рынка", — считает партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов. "Не урегулирован вопрос о привлечении средств дольщиков для строительства отелей без звёзд — фактически устанавливается запрет", — объясняет он.

По мнению юриста, законопроект защищает интересы гостиничных операторов и не защищает дольщиков. "Он (дольщик. — Ред.) не может отказаться от договора с оператором. Условия взаимодействия оставлены без контроля и, очевидно, породят злоупотребления. Смена оператора 2 / 3 голосов делает эту возможность призрачной. Нельзя самому использовать и сдавать, нельзя сидеть без оператора, даже если это экономически нецелесообразно. С 2030 года предлагается “подарить это счастье” уже существующим собственникам — это необоснованное ограничение права собственности", — полагает Дмитрий Некрестьянов.

Авторы законопроекта попытались защитить деньги граждан, считает генеральный директор "МТЛ–Апарт" Николай Антонов. "Но это не деньги дольщиков, которые приобретают жильё, а деньги профессиональных инвесторов, которые рискуют и инвестируют в коммерческую недвижимость — в апарт–отель", — полагает он.

В предложенном документе, по его мнению, инвестиции в апарт–отели становятся похожи на вложения в ценные бумаги. "Если человек не может ни прожить, ни сдать сам, а может только считать доход калькулятором, ПИФ выглядел бы предпочтительнее", — считает Николай Антонов.

Документ составлен с лобби жёсткого государственного регулирования плюс очень крупных гостиничных операторов, делает вывод эксперт. "Голос нашего рынка почти не услышан, — говорит он. — Боюсь, что в 2027 году, если закон примут, рынка апарт–отелей как такового не будет — будет рынок многособственнических гостиничных объектов. Нужен win–win инвестора, гостя, девелопера и управляющей компании. Сейчас закон в основном ужесточает правила".

Инвестиционный инструмент

Рынку сервисных апартаментов давно нужен закон, который чётко отделит гостиничный бизнес от продажи псевдожилья, уверен заместитель генерального директора сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов. "Предлагаемый подход создаёт для этого основу: если девелопер намеревается строить апарт–отель, объект должен работать как гостиница после продажи номеров частным инвесторам. Покупатель должен заранее понимать, что приобретает, кто будет управлять его недвижимостью и какие ограничения связаны с её использованием", — говорит он.

По мнению Антона Агапова, инвесторам будет легче прогнозировать доходность апартаментов на основании опыта УК. "Реестр гостиничных операторов оградит инвесторов от случайных компаний без опыта, часто организованных самими девелоперами, из–за которых сейчас страдает репутация формата, — объясняет эксперт. — Гостиницу необходимо будет изначально проектировать под эксплуатацию. Исчезнет ситуация, когда сначала продают квадратные метры, а потом пытаются организовать гостиничный бизнес".

Вместе с тем он считает, что закон должен закрепить не только обязанности инвестора, но и защиту его интересов. "Для нас важно, чтобы обязательное управление сопровождалось понятной ответственностью оператора, прозрачной отчётностью перед собственниками и работающим механизмом его замены", — говорит Антон Агапов.

Любые изменения потребуют перестройки рынка, уверена партнёр Becar Asset Management Ольга Шарыгина. "Глобально рынок станет более здоровым — исчезнут псевдо– и квазиапарты и отели, — говорит она. — Но привлекательность для девелоперов–инициаторов может снизиться: 80% денежных средств не во всех проектах покроют себестоимость, а значит какое–то время инициатору придётся ждать покрытия остатка затрат и прибыли, которые сидят в 20%. Отсечение в три звезды наложит отпечаток на выбор локаций и продуктов. Для частных инвесторов снижение рисков сделает продукт привлекательнее — но только для истинных инвесторов в отели. Отсутствие вариативности использования отпугнёт многих текущих покупателей, а темпы продаж станут новым квестом для девелоперов".

Риски для инвесторов снизятся, согласен председатель экспертного совета по апарт–отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев. "Централизованное управление позволит удерживать качество объектов и не допускать их ветшания", — уверен он.

Без самосдачи

Но ключевым последствием для рынка станет фактический запрет псевдожилья.

"В направлении самосдачи уже давно ведётся закручивание гаек, собственникам придётся принимать решения и делать выбор", — резюмирует Ольга Шарыгина.