Петербург остаётся главным рынком для большинства местных покупателей, но часть спроса уходит за его пределы. Одни ищут квартиру у моря, другие — второй дом или земельный участок, третьи — инвестиционный актив в городе с высоким потенциалом. Участники круглого стола "Делового Петербурга" выделили несколько направлений, которые сегодня особенно интересны петербуржцам: Калининградскую область, южные регионы, Казань, северные территории и Тверскую область.
С прицелом на турпоток
Калининградская область уже несколько лет входит в число наиболее привлекательных для петербуржцев направлений покупки квартир. "Важное преимущество региона перед Петербургом — цена: средний продаваемый лот в проектах компании составляет около 14 млн рублей. В рамках текущего бюджета клиент может приобрести не одну квартиру, а две однокомнатные квартиры площадью около 35 м2", — сказал руководитель отдела продаж ГК ССК в Калининграде Василий Скляренко. По его оценке, при сопоставимых затратах покупатель в Калининграде получает не только метраж, но и готовую отделку, а также инфраструктуру самодостаточного жилого квартала.
Арендный спрос, по мнению спикера, поддерживает инвестиционную привлекательность направления. Однокомнатные квартиры в сданных домах с ремонтом сдаются от 37 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные — от 49,5 тыс. рублей. Посуточная аренда, по его данным, приносит от 2,5 тыс. до 3,5 тыс. рублей в сутки.
Важным фактором спроса Василий Скляренко назвал туристический поток: в 2025 году Калининградскую область, по его словам, посетили более 2,5 млн человек, что на 300 тыс. больше, чем годом ранее. Сравнение Калининградской области с Краснодарским краем, уверен он, не в пользу юга. Во–первых, курортная недвижимость на юге дороже калининградской на 40–50%. Во–вторых, в последние годы в южных регионах есть серьёзные сложности с логистикой и мобильностью, а количество туристов чрезмерно растёт.
Читайте также:
Места силы: в курортных локациях Петербурга вырос интерес к покупке жилья
Петербуржцы стали покупать больше квартир на вторичном рынке
Петербург для москвичей: зачем жители столицы покупают квартиры в городе на Неве
Солнечный удар: Анапа и Крым перетянули покупателей жилья у Сочи
Крым и Калининград перетянули туристов у Сочи
Первый заместитель генерального директора ГК "ТРЕСТ" Анзор Берсиров не противопоставляет регион Петербургу, хотя, по его словам, экономика новых проектов в обеих локациях становится сопоставимой. Для ГК "ТРЕСТ" Калининград остаётся стабильным рынком с несколькими одновременно реализуемыми продуктами: жильём в городе, комплексным освоением территории в Гурьевском районе и курортным проектом на побережье. При этом Анзор Берсиров признал, что регион чувствителен к геополитической повестке: были периоды, когда сделки на рынке почти останавливались на несколько месяцев. Тем не менее он считает Калининград предсказуемым рынком с долгосрочным потенциалом.
В регионе нет недостатка спроса, зато есть дефицит мест размещения: в ближайшие 5 лет, по оценке спикера, области потребуется ещё 12,5 тыс. номеров. "Турпоток растёт, и всё, что в ближайшие годы будет выведено на рынок, я уверен, будет иметь успех", — сказал Анзор Берсиров. Он также возразил против прямого сравнения Калининграда с южными курортами. По его мнению, это разные аудитории: одни покупатели ищут жильё у тёплого моря, другие — недвижимость на Балтике. "В Калининграде есть удивительная история: люди, которые туда приезжают, задумываются, что хотели бы проводить там время с семьёй", — отметил спикер.
Помимо Калининграда ГК "ТРЕСТ" вышла в Адыгею, которую Анзор Берсиров назвал одним из лидеров по росту рынка жилья и турпотока. По его словам, регион в ближайшие годы получит дополнительный импульс благодаря развитию туристических кластеров, включая горнолыжный, который он охарактеризовал как третий по размеру в стране. "Это придаёт уже большой стимул для развития разных типов недвижимости", — сказал Анзор Берсиров. Выход в Адыгею стал частью более широкой южной стратегии ГК "ТРЕСТ", которая сейчас изучает возможности для строительства в южных регионах России.
Казань и Север: ставка на экономику
В группе "Самолет" считают, что выбор региона покупателем начинается не с курортной романтики, а с логики жизни и работы. Руководитель продаж кластера "Запад" группы "Самолет" Марат Биктяков подчеркнул: основная часть спроса по–прежнему остаётся внутри домашнего региона. "Клиент выбирает тот проект или тот регион, где ему комфортно жить, где он видит возможности трудоустройства, развития, семьи", — сказал он.
Однако среди тех, кто готов к переезду, наиболее заметным направлением он назвал Казань. Город, по его словам, развивается высокими темпами и притягивает покупателей не только из малых городов Татарстана, но и из Нижнего Новгорода и других крупных центров. "Люди едут в этот город и понимают, что там есть инфраструктура и транспортная доступность. Это основной драйвер переезда, инвестиционных вливаний и выбора клиентов", — пояснил Марат Биктяков. Он обратил внимание и на цену: средняя стоимость 1 м2 в Казани, по его оценке, уже приблизилась к петербургской, а местами оказалась выше, чем в Ленинградской области.
Отдельное направление для группы "Самолет" — Мурманск, Владивосток и Сахалин. Здесь девелопер делает ставку не на быстрый спрос, а на долгосрочное развитие экономики и создание рабочих мест. Дополнительным стимулом для покупателей, по словам спикера, становятся льготные ипотечные программы, которые делают покупку в соответствующих регионах экономически более обоснованной. "Мы смотрим не в текущий момент или горизонт одного года, а в горизонт 5–7 лет. Это даёт возможность понять перспективы для инвесторов, которые покупают объекты с последующей арендой или перепродажей", — объяснил Марат Биктяков.
Премиум: деньги не уезжают далеко
В премиальном сегменте география спроса выглядит иначе. Ведущий брокер по работе с премиальными клиентами агентства недвижимости "Ойстерс" Ирина Раскина отметила, что состоятельные покупатели чаще всего рассматривают недвижимость в другой столице, но редко идут дальше привычного маршрута "Москва — Петербург". "Для московских денег становится всё более популярно приобретать квартиру в Петербурге. В премиальной недвижимости каждая пятая–шестая сделка — это москвичи", — сказала она.
Петербургские клиенты, по её наблюдениям, покупают московскую недвижимость не ради статуса, а для детей, работы или деловых целей. С 2020 года интерес к другим регионам у этих покупателей снижается. "Деньги вращаются приблизительно в одном кругу и пока далеко не уезжают", — резюмировала она.
Калининград в премиальном сегменте чаще воспринимается как эмоциональная покупка: регион, в который влюбляются после первой поездки.
Земля как альтернатива квартире
Ещё один формат межрегиональной покупки — земельные участки. Владислав Востриков, руководитель отдела продаж проекта "Мой гектар", который развивает территории в Тверской области, между Москвой и Петербургом, говорит, что петербуржцы составляют около 20% покупателей проекта, а их число растёт на 18% в год.
"Либо они уже имеют квартиру и смотрят в сторону земельных участков — дальней дачи в экологически чистом месте, либо рассматривают покупку как инвестиционное вложение", — объяснил Владислав Востриков.
Он связывает интерес к Тверской области с развитием туризма: по его оценке, регион ежегодно посещают около 3 млн туристов. Дополнительным фактором может стать высокоскоростная железнодорожная магистраль, которая сократит время в пути между двумя столицами.
Важнейший аргумент локации — низкий порог входа. Стоимость сотки в Тверской области, по словам спикера, начинается от 10 тыс. рублей. Для сравнения он привёл ориентировочные цены в Ленинградской области — от 100 тыс. рублей за сотку, и в Подмосковье — до 400–600 тыс. рублей.
"Гарантировать рост стоимости при покупке участка в Тверской области на 300–400% не буду, но такие примеры есть. Это работающая история", — сказал он.
В качестве примера он привёл проект в Завидово: около 4 лет назад участки там приобретались по 400 тыс. рублей, а затем, по его словам, продавались по 2–3 млн рублей. Росту цен, по его версии, способствовали бюджетные вложения в территорию и участие собственников в программе коллективного развития посёлка.
Малые города как точки роста
Самые интересные точки для покупки недвижимости сегодня — не обязательно крупнейшие города, согласились участники круглого стола. Потенциал возникает там, где уже есть платёжеспособный спрос, туристический поток или крупные работодатели, но ещё не сформировалось качественное предложение.
Анзор Берсиров предлагает обратить внимание на города с населением 200–400 тыс. человек, где экономика и доходы жителей растут, однако массового жилищного строительства и сильных федеральных игроков пока нет. "Есть множество городов, где статистически экономика и благосостояние людей вроде бы растут, но девелоперы всё ещё опасаются туда зайти: нет статистики, нет рынка, нет конкурентов, нет риелторов", — отметил он.
Он привёл в пример опыт компании в Майкопе. ГК "ТРЕСТ" вышла туда с пробным проектом, когда в городе ещё не работали крупные застройщики. По словам спикера, спрос оказался настолько высоким, что значительную часть дома забронировали за первые 3 недели.
Ключевой маркер такого рынка, по его мнению, — сочетание платёжеспособной аудитории и устаревшего предложения. В таких городах обычно строят местные девелоперы, часто небольшими объёмами и с продуктом, который не отвечает современным запросам покупателей. "Когда приходит большой федеральный игрок и начинает предлагать правильный продукт с хорошим маркетингом, спрос превышает поток предложений", — пояснил Анзор Берсиров.
Он добавил, что особенно интересны территории, где работают крупные работодатели с официальными зарплатами и социальными пакетами: госкорпорации, промышленные предприятия, компании с устойчивым спросом на рабочую силу. Если при этом качественного жилья мало, спрос на новые проекты, по его оценке, будет устойчивым.
Инфраструктура как двигатель рынка
Более предсказуемый, но уже частично оценённый рынком вариант — крупные города с растущей экономикой и улучшающейся транспортной доступностью, говорит Марат Биктяков, выделяя Нижний Новгород и Казань. По его словам, важным фактором развития обоих городов становится скоростное сообщение с Москвой. "Обратите внимание, как активно это влияет на развитие городов, которые находятся в этом направлении. Нижний Новгород — недооценённый регион, я считаю, там очень хорошие перспективы", — сказал он. По его оценке, у города есть потенциал не только туристического, но и экономического развития.
При этом Марат Биктяков предостерёг от поиска универсального рецепта. "С одной стороны, всё очень индивидуально, а с другой стороны, есть три кита, на которых стоит выбор: транспортная доступность, экономическая перспектива региона и, конечно же, туризм", — пояснил он.
Анзор Берсиров подтвердил интерес ГК "ТРЕСТ" к Нижнему Новгороду и Казани. По его словам, компания уже около года изучает площадки и проекты в этих городах и не исключает входа в один из них. "Мы очень внимательно на эти два региона смотрим и изучаем проекты, площадки, которые предлагаются в продаже", — сказал он.
Увидеть перспективы
Эксперты также предложили смотреть на туристические территории. Владислав Востриков отметил, что государство активно инвестирует в развитие внутреннего туризма и именно это формирует спрос на жильё, участки и рекреационную недвижимость. "Я бы выделил Дальний Восток, озеро Байкал, Тверской регион. Это набирающий популярность, ещё не развитый экокурорт, куда крупный бизнес только–только начинает заходить", — сказал он. Возможность войти в проект на раннем этапе, по его мнению, даёт покупателю шанс приобрести актив до того, как рынок получит массовое внимание инвесторов и девелоперов.
Марат Биктяков добавил к этому списку Горный Алтай. "Алтай — регион большой, и там есть перспективы именно туризма, открытия новых жилых комплексов, развития городов. На него тоже стоит обратить своё внимание", — отметил он.
Отдельный блок перспективных направлений — Кавказские Минеральные Воды. Василий Скляренко рассказал, что в проекте ССК в Железноводске квартиры активно покупают жители Москвы и Петербурга. Для части покупателей это второе жильё или резиденция для отпуска и новогодних каникул, для других — инвестиционный актив. "Многие, кто впервые приезжает в Ставропольский край, на Кавказские Минеральные Воды, в Железноводск, отмечают уникальную природу, чистоту места и развитую инфраструктуру, которая позволяет улучшить здоровье", — сказал он.
Он обратил внимание, что спрос на жильё в регионе формируют не только туристы, но и жители северных промышленных территорий — Норильска, Красноярского края, Зауралья. Для них квартира в Кавминводах может стать сезонной резиденцией, которая в остальное время сдаётся в аренду.
Ирина Раскина также включила Кавказские Минеральные Воды в число перспективных направлений. По её наблюдениям, санаторно–курортный отдых перестал быть прерогативой старшего поколения: туда всё чаще приезжают люди около 30 лет. По её мнению, спрос на рекреацию и восстановление будет расти, а инфраструктуры и качественной недвижимости в Ессентуках, Кисловодске и других городах Кавминвод пока не хватает. Это создаёт задел для развития рынка, хотя заметный эффект может проявиться не в ближайшие 1–2 года.
Дальний Восток: большая ставка государства
Наиболее масштабный, но и наиболее рискованный сценарий Ирина Раскина связала с Дальним Востоком. "У руководства страны на этот регион очень большие планы, но инфраструктура и урбанистика пока абсолютно не готовы. И основная боль в том, что местные очень недоверчиво относятся к столичным", — отметила она.
По её мнению, дальневосточная ипотека может сохраниться дольше других льготных программ, что поддержит спрос на жильё во Владивостоке и других городах региона. Однако она подчеркнула, что реализация потенциала потребует времени и серьёзных вложений в инфраструктуру.
"Самолет" реализует проекты во Владивостоке и Корсакове на Сахалине. По словам Марата Биктякова, ставка делается на развитие портов, создание рабочих мест и формирование спроса со стороны будущих жителей. "Мы создаём определённый объём застройки для будущей рабочей силы, семей, которые будут работать в этих портах", — объяснил он.
Вдоль ВСМ
Ещё одно направление, которое Ирина Раскина назвала наиболее денежным, — территории вдоль будущей высокоскоростной магистрали Москва — Петербург. По её словам, недвижимость вдоль маршрута будет дорожать, но не в день запуска, а в течение 2–3 лет после старта проекта. "Всё, что вдоль ВСМ, подорожает. Мы уже сейчас видим, что активно застраиваются Московская и Тверская области. Следующей будет Ленинградская область, а за ней — Новгородская", — сказала она.
Этот тезис перекликается с позицией Владислава Вострикова: он также связывал интерес покупателей к Тверской области с будущим сокращением времени в пути между двумя столицами. Выбирать стоит конкретные локации рядом с будущими станциями, транспортными узлами и туристическими центрами, посоветовал он.
