В России вырос спрос на квартиры в новых ЖК с фитнес-клубами

Согласно исследованию RRG и DDX Fitness, в среднем по рынку жильё с фитнес–инфраструктурой стоит на 3,7% дороже аналогичного без неё. При этом в бизнес–классе надбавка достигает 16%. В комфорт–классе зависимость слабее и сильно варьируется от проекта к проекту.

Похожая картина на арендном рынке: однокомнатные квартиры в домах с фитнес–клубами сдаются дороже аналогичных — в комфорт–классе в среднем на 8,5%; в бизнес–классе разница доходит до 25%.

Спрос на спортивную инфраструктуру не ограничен мегаполисами: важной её считают 70% респондентов в городах–миллионниках и почти столько же (68%) в небольших населённых пунктах. Сильнее спрос на неё выражен среди молодых покупателей: от 80% в группе младше 26 лет до 72% в группе 36–45 лет. В более возрастных группах фитнес требуется 52–63% жильцов.

Опрос показал и то, какой формат покупатели хотят видеть чаще всего. Лидирует обычный тренажёрный зал в составе ЖК — его выбрали 46% респондентов. Бассейн внутри фитнес–центра хотели бы видеть 23%, отдельно стоящий бассейн — 18%. Людям в первую очередь важна возможность регулярно заниматься спортом рядом с домом, а не максимально сложная инфраструктура — полноформатный клуб с бассейном скорее продукт для конкретного сегмента, чем универсальное ожидание массового покупателя.

Спрос и предложение

Такого же мнения придерживаются и девелоперы. В рамках исследования их попросили назвать инфраструктурные элементы, которые они сами считают конкурентным преимуществом ЖК. Спортивную инфраструктуру назвали 94% опрошенных. Дальше идут образование и детские сервисы (81%), кафе и ретейл (по 56%), медицина (44%), спа и бассейны (38%). Кроме того, 88% девелоперов считают, что наличие фитнес–клуба ускоряет принятие решения покупателем.

Опрошенные "ДП" девелоперы в целом подтверждают эти тезисы. Люди всё чаще покупают не квартиру как набор комнат, а сценарий "меньше ездить, больше успевать", отмечают они.

Впрочем, это не значит, что фитнес–клубы автоматически появляются в каждом новом ЖК. Эту функцию предпочитают рассматривать точечно: в крупном семейном проекте полноформатный клуб может стать сильным элементом продукта, а в компактном или чувствительном к цене логичнее работают камерные форматы или партнёрство с внешним оператором. И почти всегда это дотационная история, особенно на старте: полноформатный фитнес с бассейном внутри ЖК редко воспринимается как отдельный высокомаржинальный бизнес девелопера, чаще — как продуктовый якорь, который помогает продавать жильё быстрее и повышать ликвидность комплекса.

С этой дотационностью соседствует знакомая петербургским девелоперам проблема — трафик вокруг клуба. "Стрит–ретейл требует стабильного потока покупателей, обеспечивающих необходимую операционную доходность. В премиальных проектах это усложнено особенностями застройки и локации: небольшое количество жильцов, отсутствие внешнего пешеходного трафика и закрытый формат комплексов. Классические арендаторы редко выбирают такие объекты", — говорит коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев. По его словам, устойчивыми в такой среде оказываются игроки с узкой целевой аудиторией и высокой добавленной стоимостью.

Разница между классами видна не только в цифрах надбавки, но и в логике проектирования. В бизнес– и премиум–сегменте девелоперы закладывают просторные тренажёрные залы, зоны для йоги и пилатеса, бассейны и спа, по сути формируя внутри комплекса отдельный велнес–центр. В комфорт–классе запрос тоже есть, но решается компактнее — обычно это залы площадью 40–60 м2 с базовым набором кардио– и силового оборудования, без бассейна и спа.

В ряде случаев спортивная зона и стадион создаются во дворах. "Для комплексов с большой численностью жителей такой формат работает как разумный компромисс: он даёт ощущение заботы о комфорте и экономит время на дорогу до клуба за пределами дома, но не требует ни площади, ни эксплуатационных затрат полноформатного клуба", — рассказали в Setl Group.

Цена вопроса

За удобство рядом с домом в конечном счёте всё равно платит покупатель — вопрос лишь в том, когда и в какой форме. Если фитнес–клуб занимает коммерческое помещение, расходы девелопера закладываются в стоимость проекта, а оператор затем рассчитывает на абонементы жителей и внешний трафик. В закрытых комплексах эта модель работает хуже: аудитория ограничена числом квартир, а доступ посетителей со стороны нередко противоречит концепции приватности. Поэтому оператору может потребоваться льготная аренда, длительные каникулы или участие девелопера в отделке.

Другой вариант — небольшой зал только для собственников. Тогда его содержание оплачивается через квартплату: жители финансируют уборку, обслуживание оборудования, вентиляцию и ремонт независимо от того, пользуются они залом или нет. Бесплатным такой фитнес остаётся лишь в рекламных материалах. Чем сложнее объект — особенно если речь идёт о бассейне, сауне или спа, — тем выше постоянные расходы. Поэтому покупателю важно заранее понимать не только набор обещанных функций, но и правовой статус помещения, правила доступа и модель эксплуатации.

У спортивной инфраструктуры есть и обратная сторона. Полноформатный клуб способен создавать дополнительный трафик, нагрузку на парковку и конфликты между жильцами и внешними посетителями. Небольшой зал для жителей, напротив, рискует оказаться слишком тесным после заселения комплекса. Отдельная проблема — судьба оборудования через несколько лет: тренажёры требуют обслуживания и замены, а расходы на обновление могут быть не предусмотрены первоначальной моделью.

Есть и риск того, что заявленный на старте фитнес останется преимущественно маркетинговым элементом. Коммерческое помещение может долго пустовать, оператор — отказаться от открытия, а дорогостоящий бассейн — исчезнуть из проекта ещё до ввода. Даже действующий клуб не гарантирует постоянства: при слабой экономике он может сменить формат или закрыться. Всё это следует учитывать покупателям жилья.