Продажи квартир в новостройках падают, но цены продолжают расти. На этом фоне в Петербурге увеличивается интерес к вторичному жилью. От резкого взлёта стоимости вторичку удерживает только высокая ключевая ставка.
По данным Nikoliers, на начало июня 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра в петербургских новостройках без учёта элитного сегмента достигла 364 тыс. рублей, увеличившись на 23% за год.
“
"Среди причин роста показателя — повышенный спрос в конце 2025 года — начале 2026–го на наиболее доступные по бюджету лоты (до ужесточения условий семейной ипотеки). Сейчас спрос на недорогие лоты продолжается, и вымывание подобного предложения является причиной структурного сдвига к более высоким ценам", — говорит директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
Средняя цена может расти даже без сопоставимого удорожания каждой конкретной квартиры, отмечает бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева. "Если из экспозиции быстрее уходят студии и небольшие однокомнатные квартиры в проектах комфорт–класса, вес дорогих лотов в расчёте увеличивается. Аналогичный эффект даёт выход новых проектов бизнес–класса в престижных районах: даже при стартовых ценах они поднимают среднерыночный показатель", — объясняет эксперт.
Если смотреть данные о фактических сделках, то ситуация на рынке выглядит значительно спокойнее. Согласно данным "СберИндекса", если год назад (в мае 2025 года) средняя цена сделки с новостройкой в Петербурге составляла 255,1 тыс. руб. / м2, то в мае 2026–го она выросла всего на 6% — до 270,5 тыс. При этом необходимо учитывать, что "СберИндекс" оперирует данными сделок с ипотекой "Домклик", которые касаются в первую очередь жилья экономкласса и массмаркета.
Читайте также:
"Новая вторичка" в Петербурге стала дороже строящихся квартир на 8,4%
Спрос на "вторичку" в Петербурге с начала года вырос на 72%
Разжились деньгами: продажи квартир на вторичке в Петербурге рванули вверх
Более трети продавцов "вторички" в Петербурге снижают цену
От 126 тыс. на "вторичку" до 400 тыс. на трёшку: доход для ипотеки в Петербурге
"Рост цен на 15–25% нельзя экстраполировать на весь рынок, поскольку динамика сильно различается по сегментам и проектам. Основной причиной роста остаётся увеличение себестоимости строительства, прежде всего затрат на персонал, инженерное оборудование и финансирование проектов", — подчёркивает генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов.
Особенно заметным рост оказался в более дорогих сегментах. В бизнес–классе повышение цен поддерживают ограниченное число новых проектов, дорогая земля и концентрация предложения в локациях, где изначально высока стоимость входа.
Почему падение спроса не влияет на цены
Разница между ценой и спросом особенно заметна в статистике регистраций договоров долевого участия (ДДУ). В мае 2026–го их стало меньше на 42%, чем год назад. Для обычного товарного рынка подобное сокращение спроса выглядело бы достаточным основанием для снижения цены. "Однако девелоперский проект связан с долгосрочным кредитованием, счетами эскроу, графиком строительства, обязательствами по инфраструктуре и обещанной доходностью перед банками. Цена квартиры является частью этой системы, поэтому её нельзя свободно уменьшить без последствий для всей модели", — говорит Вера Голубева. Кроме того, реальная стоимость покупки сейчас становится менее прозрачной: два одинаковых лота могут продаваться по разным условиям в зависимости от формы оплаты, размера первоначального взноса, срока рассрочки и участия банка.
Банк финансирует строительство, оценивая будущую выручку, скорость наполнения эскроу и достаточность залога. Массовое снижение цен уменьшает плановую выручку и чаще всего ухудшает показатели проекта. Застройщик получает меньше средств и дольше пользуется дорогим банковским финансированием. Возникает замкнутый круг: слабые продажи увеличивают стоимость денег, а высокая стоимость денег не позволяет заметно снизить цену. В этой конструкции снижение прайса — не безболезненный подарок покупателю, а потенциальный пересмотр экономики проекта.
Но главное экономическое объяснение устойчивости цен — рост себестоимости строительства. Только за последние полгода стоимость основных строительных материалов, таких как бетон и арматура, увеличилась на 15–20%, а стоимость строительных работ сегодня примерно на 10–15% выше, чем год назад, говорят участники рынка.
Дополнительное давление создают требования к качеству продукта. Даже в массовом сегменте покупатель ожидает благоустроенный двор, общественные пространства, современные входные группы, инженерные системы и отделку. Упрощение проекта позволяет сдержать себестоимость, но может ухудшить его конкурентоспособность и замедлить продажи. Девелопер оказывается между двумя рисками: сохранить продукт и повысить цену либо сократить затраты и получить менее ликвидное предложение.
Дешевеет ли квадратный метр
Впрочем, в Петербурге есть жилые комплексы, где средняя цена с начала января снизилась. Однако такая динамика не обязательно означает, что застройщик уценил одни и те же квартиры.
В первую очередь на показатель влияет вывод новых очередей. Квартира в доме, который будет сдан через несколько лет, традиционно стоит дешевле аналогичного лота в корпусе высокой готовности. Когда новая очередь занимает значительную долю экспозиции проекта, средняя цена квадратного метра в ЖК снижается, хотя в уже строящихся корпусах прайс может продолжить расти.
Второй фактор — квартирография, то есть распределение предложения по площадям и типам квартир. У студий и небольших однокомнатных квартир цена квадратного метра обычно выше, чем у просторных семейных форматов. Если компактные лоты распроданы, а в экспозиции остаются трёхкомнатные квартиры, средняя стоимость метра может уменьшиться, хотя полный бюджет покупки вырастет.
Третий фактор — точечные акции. Девелопер может выбрать несколько квартир с менее удачными характеристиками: на нижних этажах, с окнами на техническую зону, нестандартной планировкой или большим бюджетом. Снижение цены таких лотов создаёт привлекательный рекламный вход, но не распространяется на весь проект.
"Отдельные примеры снижения цен с января на рынке встречаются — как акционные ходы, направленные на привлечение первичного внимания. Обычно это не распространяется на весь пул недвижимости в продаже в отдельно взятом доме", — подчёркивает Сергей Софронов.
Вторичка возвращается
На фоне снижения спроса на новостройки количество зарегистрированных сделок купли–продажи и мены на вторичном рынке выросло с мая 2025 года на 13%. Если год назад сделок на вторичном рынке было примерно в 2 раза больше, чем на первичном, то теперь разрыв стал почти четырёхкратным.
Завершение массовой льготной ипотеки постепенно восстанавливает связь между первичным и вторичным рынками. В период дешёвых государственных программ новостройки получали преимущество, которое не объяснялось качеством или готовностью жилья: ставка по кредиту на первичном рынке была существенно ниже.
Теперь разница в цене снова имеет значение. По данным "СберИндекса", разрыв в стоимости приближается к 20%. Для покупателя с полной суммой или крупным первоначальным взносом вторичная квартира может оказаться выгоднее. Она уже построена, её можно осмотреть, сразу начать ремонт, заселиться или сдавать в аренду. Не нужно ждать завершения стройки и одновременно оплачивать аренду другого жилья.
Данные о сделках на вторичном рынке показывают рост цен за последний год на 5,9% — почти такой же, как на первичке. Однако, по словам экспертов, все условия складываются так, что именно вторичка начнёт дорожать более высокими темпами. Во–первых, в июле ожидается очередной этап ужесточения условий семейной ипотеки, по которой продаётся значительная часть новостроек. Во–вторых, ЦБ хотя и медленно, но всё–таки снижает ключевую ставку, что делает более доступной ипотеку на рыночных условиях.
Впрочем, отношения между двумя рынками нельзя сводить только к борьбе. Для многих семей продажа существующей квартиры является условием покупки новостройки. Для рынка это означает восстановление квартирных цепочек. И чем активнее вторичный рынок, тем больше потенциальных клиентов получает первичный, хотя часть спроса при этом остаётся в готовом жилье.
“
Потенциал роста цен на вторичном рынке действительно формируется, но он будет реализовываться постепенно и неравномерно. Сейчас вторичка выигрывает у новостроек за счёт более низкой стоимости квадратного метра, готовности объекта и возможности сразу заселиться или начать сдавать квартиру. При этом качественное предложение в современных домах ограничено, а собственники ликвидных квартир не готовы предоставлять существенный дисконт. Основным триггером для роста цен станет дальнейшее снижение ключевой ставки. Как только рыночная ипотека начнёт становиться доступнее, на вторичный рынок вернётся часть отложенного спроса. Дополнительную поддержку могут дать средства, которые сейчас находятся на депозитах: при снижении доходности вкладов часть покупателей вновь начнёт рассматривать недвижимость как способ сохранения капитала. Однако ожидать одинакового подорожания всех квартир не стоит. В первую очередь будут расти цены на ликвидные объекты — квартиры в современных домах, рядом с метро, с качественным ремонтом и понятными документами. Переоценённые квартиры в старом фонде или объекты с неудачными характеристиками могут по–прежнему продаваться только с дисконтом. Поэтому речь идёт не о фронтальном скачке рынка, а о постепенном росте стоимости наиболее востребованного предложения.
Владимир Гаврильчук
генеральный директор АН "Адвекс"
“
Вторичный рынок сегодня действительно усилил конкуренцию с новостройками. Во многом это связано с тем, что часть частных инвесторов готова продавать объекты с дисконтом и в отдельных случаях стоимость готового жилья оказывается сопоставимой или даже ниже предложений первичного рынка. Дополнительным преимуществом вторичного жилья остаётся возможность сразу приступить к ремонту, заселению или сдаче квартиры в аренду.
Кирилл Сиволобов
основатель Bau City Development
“
Рынок условной новой вторички (дома не старше 5 лет) создаёт ощутимую конкуренцию за счёт того, что это в среднем хорошие дома. Однако явная конкуренция здесь не по всей структуре спроса, а только там, где у потенциальных покупателей есть 80–100% необходимой суммы. В других случаях они будут выбирать менее дорогую ипотеку, которая есть у девелоперов и помимо семейной программы.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Статистика отражает переход рынка недвижимости на новый ценовой уровень. В Петербурге это связано в том числе с тем, что новое предложение концентрируется в престижных районах города с высокими стартовыми ценами. На удорожание в целом влияют объективные факторы: рост себестоимости строительства, стоимости земли, а также увеличение кредитной нагрузки и стоимости финансирования. Всё это толкает конечные цены вверх.
Ксения Садкова
директор по продажам LEGENDA
