Краснодарский край разгребает наследие рекордного строительства.
В августе 2025 года вице–президент по продажам одного из краснодарских девелоперов заявил публично: при текущих темпах распродажи существующего предложения в городе хватит на 4 года. Цены при этом не падают. Рост интереса в начале 2026–го не трансформировался в рост сделок. Краснодар застрял между избыточным предложением и недостаточным спросом.
Краснодар сегодня занимает второе место в России по объёму выданных разрешений на строительство — 5, 5 млн м². Одновременно — первое место среди мегаполисов по падению продаж новостроек в 2025 году: минус 25,6%, до 17,6 тыс. ДДУ. Два этих факта существуют в одном городе не случайно. Они — прямое следствие решений, принятых в 2021–2023 годах, когда льготная ипотека под 7–8 % превращала любой проект в гарантированно продаваемый.
Тогда в город шли деньги со всей страны. По данным девелопера DOGMA, в 2023 году 8 из 10 покупателей в Краснодаре были иногородними. Сибирь, Урал, Дальний Восток — люди среднего и пенсионного возраста, меняющие климат. Потом ключевая ставка пошла вверх, льготная ипотека свернулась и этот поток иссяк.
По данным ЕИСЖС, из 8,1 млн м² строящегося в Краснодарском крае жилья на начало 2025 года продано лишь 23 %. Соотношение распроданности к строительной готовности — 55 % при норме 70–80 %. К концу 2025–го доля нераспроданных квартир с вводом в этом году составила 61% — рост на 26 процентных пунктов за год.
По городам картина ещё резче. В Анапе нераспроданными остаются 89 % строящихся квартир, в Новороссийске — 85 %. Около 70 % ведущих ЖК в крае перенесли сроки сдачи. "Новая вторичка" — квартиры в недавно сданных комплексах от перепродавцов — продаётся на 10–20% дешевле, чем аналоги у застройщика на финальной стадии. Рынок сам себя корректирует снизу.
В I квартале 2026 года оживление на вторичке фиксировалось с середины февраля. Но к апрелю стало очевидно: рост интереса не перешёл в рост цен. Разрыв между желаемой ценой продавца и реальной ценой сделки держится на уровне 15–20 %. Объявления, выставленные по ценам 2023–2024 годов, висят без движения.
Сочи в нынешнем цикле функционирует по законам, которые к краснодарскому рынку отношения не имеют. Строительство жилья там в 2024 году сократилось на 46% к 2023–му. Зато строительство инвест–отелей выросло на 12,6%. За 6 лет в городе не вышел ни один проект элитного жилья — высокобюджетный сегмент существует только в формате апартаментов с управляющей компанией.
Покупатель в Сочи — это человек с накоплениями, рассматривающий апартамент как доходный актив. Ставка ЦБ для него менее важна, чем прогноз туристического потока и коэффициент заполняемости. По прогнозу аналитиков, посуточные арендные ставки в регионе в 2026 году вырастут на 20–25%.
Именно курортные города обеспечили краевую ценовую статистику +7–10 % по итогам 2025 года. В самом Краснодаре ценовой рост был куда скромнее: рынок сдерживает накопленный избыток.
Чем живёт рынок сейчас? Краснодар в 2026 году потихоньку адаптируется. По итогам 2025 года город стал лидером России по доле ипотечных сделок в новостройках: 85% покупок — через кредит, преимущественно семейную ипотеку. Открытие аэропортов в Краснодаре и Геленджике во второй половине 2025–го дало дополнительный импульс: транспортная доступность напрямую влияет на цену недвижимости в туристических регионах.
Структура нового строительства меняется. Застройщики уходят от стандартных многоэтажных кварталов к комплексам с курортной инфраструктурой: велнес–кластеры, инфинити–бассейны, спа–центры интегрируются в жилые комплексы Анапы и Новороссийска. Пока этим занимаются 6% краснодарских девелоперов, но тренд очевиден.
Базовый прогноз на 2026–й: рост цен на 5–7% при медленном рассасывании накопившегося затоваривания.
