14:5117 июня 2026
Рынок апарт-комплексов в Петербурге постепенно уходит от модели "построить юниты и продать инвесторам" к модели полноценного гостиничного продукта. Девелоперам всё чаще нужны, помимо архитектуры и продаж, ещё и оператор, который заранее понимает, как будут работать лобби, ресторан, уборка, велнес, коммерческие помещения и сценарии проживания. Для города это означает усиление конкуренции уже не только по локации и цене "квадрата", но и по качеству среды.
Главная причина этого сдвига — взросление самого апарт-сегмента. Если раньше значительная часть проектов воспринималась как инвестиционный заменитель арендного жилья, то сейчас рынок всё больше смотрит на апарт-комплексы как на средство размещения с соответствующими сервисами и услугами. По данным "ДП", доля сервисных апартаментов занимает 67% предложения, или 4,9 тыс. юнитов, а рынок управления в Петербурге называют одним из самых конкурентных в России.
Отсюда и обоюдный интерес к сотрудничеству. Для девелопера оператор с опытом в гостеприимстве снижает риск того, что коммерческие помещения останутся набором случайных арендаторов, а общественные зоны — затратной площадью без понятной функции. Для ресторанного или гостиничного холдинга апарт-комплекс, наоборот, становится каналом расширения: он получает постоянный поток резидентов, туристов, деловых гостей и возможность встроить свои сервисы в ежедневный сценарий проживания.
Этот переход подталкивает и структура спроса. В Петербурге в 2025 году, по данным городских властей, туристы совершили 12,4 млн поездок, что на 7% больше, чем в 2024-м. На таком фоне апарт-отели конкурируют не только с классическими гостиницами, но и между собой — по локации, категории, набору услуг, ресторанной инфраструктуре, технологичности бронирования и качеству управления.
Так, на ПМЭФ-2026 девелоперская компания Yard Group и гостинично-ресторанный холдинг Dreamteam Hospitality объявили о сотрудничестве, которое стартует с проекта ZEN Hotel and Residences в Петербурге. Партнёрство должно охватить гостиничную концепцию, ресторанную и коммерческую инфраструктуру, велнес-направление, сервисную логику и будущую операторскую модель проекта.
Для Yard Group это способ усилить не витрину проекта, а его будущую эксплуатацию. "Для нас важно создать не просто объект недвижимости, а место с устойчивой ценностью для Петербурга. Такое сотрудничество позволяет усилить проект именно там, где сегодня формируется конкурентное преимущество: в качестве среды, сервиса и впечатлений", — отмечает основатель бренда Андрей Кошкин.
Их партнёры, в свою очередь, заходят в проект не как арендаторы отдельного ресторана, а как участники формирования среды. "Современный отель или резиденция — это уже не только номер, апартамент или красивая входная группа. Это сценарии, где человек завтракает, встречается, отдыхает, восстанавливается, проводит вечер, принимает гостей. У нас есть потенциал создать цельный гостинично-ресторанный продукт с сильной атмосферой и очевидной ценностью для резидентов, гостей города и коммерческих партнёров", — поясняет основатель Dreamteam Hospitality Алексей Буров.
Для гостей плюсы такой модели достаточно прагматичны. Они получают не просто апартамент с кухней, а более предсказуемый гостиничный сервис: уборку, замену белья, понятные стандарты, ресторан или кафе в составе комплекса, общественные зоны, коворкинг, фитнес или велнес-функции. В материалах "ДП" отмечалось, что краткосрочная аренда требует регулярной уборки, замены белья и оперативного ремонта, поэтому профессиональное управление становится важным фактором качества.
Для девелоперов это меняет экономику проекта. Инфраструктура и места общего пользования перестают быть только нагрузкой на бюджет строительства и становятся частью добавленной стоимости. В одном из обзоров "ДП" отмечалось, что 5-7 лет назад доля инфраструктуры и мест общего пользования составляла 10-15%, а сейчас этот диапазон находится в районе 30-45%.
Но у модели есть и ограничения. Чем сложнее сервисный продукт, тем выше требования к подрядчикам, IT-системам, персоналу, регламентам эксплуатации и юридической структуре отношений с собственниками юнитов. Управляющая компания должна выдерживать ожидания инвесторов по доходности, обеспечивать качество гостевого сервиса и одновременно управлять коммерческими зонами, которые часто влияют на восприятие всего объекта.
Дополнительным фактором станет регулирование. Участники рынка связывают новую конкуренцию в гостинично-апартаментном сегменте с возможным ужесточением требований — в том числе через лицензирование и сертификацию компаний, работающих с гостиницами и апарт-отелями. Для добросовестных операторов это может стать преимуществом, а для небольших игроков — барьером входа.
