Рынок сервисных апартаментов в России проходит этап качественной трансформации и сегодня успех проекта определяется не формальным статусом объекта, а глубиной проработки концепции, инфраструктуры и операционной модели. Основатель УК КЕЙПОРТ Карина Шальнова отмечает, что ключевой ошибкой девелоперов по-прежнему остается восприятие апарт-отелей как более простой версии жилой недвижимости.
Полноценный сервисный апарт-отель зачастую оказывается дороже классического жилья комфорт-класса, поскольку для эффективной работы требуются специализированная инженерия, общественные пространства, сервисные зоны, рестораны, а также готовая отделка и меблировка юнитов.
Не менее сложной задачей остается подбор участка. По словам Карины Шальновой, транспортная доступность или расположение рядом с туристическими объектами сами по себе не гарантируют успешность проекта. Ключевое значение имеет понимание будущего спроса, целевой аудитории и инфраструктурного наполнения. И, конечно, сильная концепция и проработка продукта, при наличии которых вполне может «выстрелить» комплекс находящийся не близко от метро, вокзалов или ТПУ.
Дополнительные риски создают региональные особенности согласований, ограничения по градостроительной документации и различная трактовка статуса апартаментов в субъектах РФ.
"Во многих регионах апарт-отели фактически пытаются приравнять к жилью, что приводит к появлению «гибридных» проектов, неудобных как для проживания, так и для эффективного гостиничного управления. В результате страдает инвестиционная привлекательность продукта", - подчёркивает основатель КЕЙПОРТ.
Она добавляет, что ключевая роль в успехе проекта принадлежит концепции, которая напрямую влияет на экономику объекта, скорость реализации и уровень доходности. Покупатель приобретает не квадратные метры, а модель будущего дохода, поэтому девелоперу важно объяснить, за счет чего проект будет обеспечивать стабильную загрузку.
“
"При этом подход к проектированию вариативен. Курортные проекты требуют больших площадей, семейных сценариев проживания и развитой рекреационной инфраструктуры, тогда как городские апарт-отели ориентированы на компактность и высокий оборот. Попытка механически переносить успешные модели между разными форматами часто приводит к проблемам", - считает Карина Шальнова.
Отдельным вызовом остается выбор модели управления объектом. Создание собственной УК дает девелоперу больше контроля, однако требует отдельной экспертизы и длительного периода выхода на эффективность. В большинстве случаев привлечение профессионального оператора позволяет обеспечить более стабильный запуск и прогнозируемую доходность для инвесторов, поскольку тот умеет работать со многочисленными собственниками.
