Когда на рынке строящегося жилья в Петербурге называют "среднюю цену квадратного метра", обычно создаётся иллюзия, что речь идёт об одной и той же величине. На практике это не так: рынок одновременно живёт в ценах витрины, в ценах регистраций и в ценах фактических расчётов. Поэтому расхождение в 10–12%, а иногда и больше, — не ошибка и не чей-то злой умысел, а следствие разных методик.
Для рынка это принципиально. От того, какие именно цифры смотрит покупатель, застройщик, банк или журналист, зависит не только оценка текущей ситуации, но и выводы о доступности жилья, динамике спроса и перспективах цен.
У рынка не одна цена, а несколько
Главная проблема любого разговора о новостройках в том, что под словом «цена» разные участники рынка понимают разное. Один считает стоимость 1 м2 в объявлениях, другой — медианную полную стоимость квартиры, третий — цену зарегистрированных договоров, четвёртый — ипотечные сделки, прошедшие через конкретный банковский канал. Все они в этот момент говорят о рынке, но не об одном и том же рынке.
Отсюда и разброс цифр. На конец 2025 года, если верить агрегаторам, Петербург выглядел так: у ЦИАН средняя цена 1 м2 в декабре составляла 314,5 тыс. рублей, у "Яндекс Недвижимости" цена метра в середине декабря — 344 тыс. рублей, у "БН.Аналитики" на 31 декабря — 300 553 рубля за 1 м2. Формально все три оценки относятся к одному и тому же городу и к одному и тому же сегменту строящегося жилья, но разница между верхней и нижней планкой приближается к 10–12%.
Это не значит, что кто-то считает неверно. Это значит, что рынок нельзя сводить к одной цифре без уточнения методики. Один сервис показывает среднюю цену экспозиции, другой — медиану по полному чеку, третий — свою выборку объектов, очищенную по собственным правилам. Уже на этом уровне видно: «правильная цена» без пояснения вопроса не существует.
Но даже там, где все, казалось бы, считают один и тот же квадрат, расхождения только начинаются.
Агрегаторы считают витрину, а не кассу
ЦИАН, "Яндекс Недвижимость", "Бюллетень недвижимости", Restate.ru, "Авито Недвижимость" и другие классифайды работают прежде всего с ценой предложения. Это важная, но очень специфическая категория. По сути, агрегатор видит то, что застройщик вывесил в публичную экспозицию: квартиру определённой площади, в конкретном доме, по заявленной цене. И именно эту витрину он анализирует.
Для маркетинга и общей ориентации на рынке это полезно. Такая статистика позволяет увидеть, в каких районах и проектах экспозиция растёт или сокращается, как меняется набор лотов, как ведут себя девелоперы с точки зрения прайса. Но агрегатор не знает, была ли затем предоставлена скидка, ушёл ли покупатель в рассрочку, получил ли он машино-место в пакете или бонус на отделку. Иными словами, это не деньги сделки, а намерение продавца.
Именно поэтому цифра «средняя цена 300 тыс. рублей за метр» может оказаться одновременно и корректной, и плохо применимой к реальному выбору квартиры. Девелопер мог выставить на рынок дорогую ограниченную витрину, а фактически продавать совсем в другом диапазоне. Мог, напротив, держать высокий номинальный прайс, но расширять пакет скидок и маркетинговых стимулов. В статистике объявлений это почти не отражается.
К этому добавляется и технологический шум. На классифайдах могут висеть фантомные лоты, дубли, уже снятые квартиры, а в отдельные месяцы изменения в объёме предложения зависят не только от рынка, но и от внутренних решений компании. Если застройщик перестроил работу отдела продаж, сменил маркетинговую команду или просто иначе выгрузил "шахматку", аналитика витрины может дать ложный сигнал о росте или падении предложения.
И всё же полностью отказываться от таких данных не стоит. Они нужны как индикатор публичного прайса и ассортимента. Просто к ним нельзя относиться как к цене реальной сделки.
Но рынок интересует не только витрина. Следующий уровень анализа — то, что действительно дошло до регистрации.
Регистрации уже ближе к рынку, но всё ещё не равны деньгам
Dataflat.ru, "Пульс продаж новостроек", bnMAP.pro и другие системы, работающие с регистрациями Росреестра, дают рынку куда более предметную картину. Здесь уже есть факт: договор долевого участия подписан и дошёл до государственной регистрации. Это значит, что перед нами не просто экспозиция, а состоявшаяся продажа.
И всё же и здесь возникают ограничения. Цена в таких массивах, как правило, берётся не из фактической суммы расчёта между сторонами, а из прайса застройщика, привязанного к конкретному объекту. Если покупатель получил скидку за наличные, за быструю сделку, за переход со вторички, за семейный пакет, если часть стоимости была замаскирована под «подарок» или переехала в рассрочку, статистика этого обычно не увидит.
Кроме того, регистрационная статистика сама по себе волатильна. Она чувствительна к структуре проданных лотов. Если в одном месяце лучше уходят большие семейные квартиры в дорогих городских проектах, средняя цена метра растёт. Если в следующем месяце продажи смещаются в студии, в областные проекты или в массовый сегмент — показатель быстро снижается, хотя никакого общего удешевления рынка могло и не быть. Именно это и произошло в конце 2025 года, когда у Dataflat октябрьская средняя цена в Петербурге достигала 323,5 тыс. рублей за 1 м2, а в ноябре опустилась до 310,1 тыс.
“
Александр Свинолобов, генеральный директор STAVNI, прямо указывает на техническую сторону таких расхождений: "Очевидно, что кто-то где-то запаздывает со статистикой. Например, мы видели, что в Dataflat иногда попадают сделки не строго за календарный месяц. Отчёт у них выходит в первую неделю следующего месяца, и туда могут попадать сделки уже из начала нового периода. В целом такое расхождение данных не является критичной проблемой для анализа рынка. Лично я, например, ориентируюсь на проектные декларации — смотрю по ним продажи у конкурентов. Для меня это даёт более точную и понятную картину".
Максим Ельцов, генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость", добавляет ещё один важный слой — методологическую очистку выборки: "Один из факторов — очистка данных от оптовых сделок. Например, аналитические сервисы вроде Dataflat или "Пульса продаж" заявляют, что стараются исключать такие операции из статистики. Речь идёт о ситуациях, когда крупный инвестор или аффилированная структура выкупает у застройщика сразу значительный объём квартир. Это могут быть сделки в рамках отношений с инвесторами или собственниками земельных участков. Такие покупки формально проходят как обычные договоры долевого участия, но по сути не отражают реальный розничный спрос. Росреестр, естественно, подобные операции не фильтрует — он просто фиксирует все зарегистрированные договоры".
Этим, в частности, объясняются и расхождения по количеству сделок. В феврале 2026 года Росреестр показал в Петербурге 3165 зарегистрированных ДДУ, тогда как Dataflat насчитал 2569, а "Пульс продаж" — 2434. Для неподготовленного читателя такая разница выглядит как конфликт данных. Для рынка это, скорее, напоминание о том, что сравниваются разные массивы с разной очисткой и разным календарным лагом.
Но и регистрационная статистика не отвечает на главный вопрос покупателя: сколько в итоге заплатили живыми деньгами.
Ближе всего к реальности — не рынок целиком, а его банковский срез
На этом фоне особенно интересны данные, основанные на фактических ипотечных сделках. Именно поэтому многие участники рынка всё чаще смотрят на "СберИндекс", где первичный рынок проходит через фильтр "ДомКлик". Здесь учитываются не объявления и не прайсы как таковые, а реальные ипотечные сделки, которые уже профинансированы банком.
На первый взгляд цифра выглядит неожиданно низкой: около 249,1 тыс. рублей за 1 м2. Но и этот показатель нельзя механически объявить "самой правильной ценой рынка". Он правильный для своей выборки — то есть для того сегмента, который прошёл через банковский канал, в значительной степени завязанный на семейную ипотеку и ограничения по сумме кредита. Всё, что выше бюджетного коридора, всё, что покупается за наличные, всё, что уходит в нестандартную рассрочку, сюда попадает хуже или не попадает вовсе.
По сути, это очень точный срез реального платежеспособного спроса в массовом сегменте. Но это всё равно не весь рынок. Петербургский бизнес-класс, часть проектов комфорт-плюс, сделки с высоким первым взносом, покупки без ипотеки и значительная доля рассрочек остаются за кадром.
Логика подталкивает к выводу, что искать "истинную цену" нужно в проектных декларациях на портале "Дом.РФ". И действительно, там застройщики ежемесячно раскрывают данные по объектам. Но эта прозрачность дорого обходится времени аналитика. Чтобы получить реальную картину даже по одному ЖК, нужно сравнивать декларации за разные даты, вручную отслеживать динамику, понимать, где итог месяца, где накопленный результат, а где влияние расторжений. Это уже инструмент не для массовой ленты, а для предметной экспертизы конкретного проекта.
Именно здесь становится ясно: чем ближе аналитика подходит к реальным деньгам, тем уже становится выборка и тем выше стоимость работы с данными.
Отсюда возникает следующий вопрос: если единой цифры нет, то что же на самом деле двигает цену новостройки вверх или вниз?
Цена зависит не только от рынка, но и от состава самого месяца
На строящемся жилье цена почти никогда не движется в одиночку. Вместе с ней меняется структура спроса, квартирография, география продаж и набор финансовых инструментов. Поэтому любой средний показатель — это не просто отражение прайса, а результат сложения множества факторов.
Во-первых, на цену влияет состав предложения. Если в продажах становится больше объектов в центре, на намыве или в проектах с более высоким классом продукта, средний метр растёт даже без пересмотра прайсов в массе. Если активнее продаются областные ЖК, студии и компактные однокомнатные квартиры, средний чек и средняя цена ведут себя иначе.
Во-вторых, важен этап реализации. На ранних стадиях девелопер может использовать более мягкое ценообразование, чтобы разогнать продажи и получить нужный темп выборки. По мере стройготовности и заполнения эскроу логика меняется: цена в прайсе повышается, а дисконтирование становится более точечным.
В-третьих, меняется сама форма оплаты. После сворачивания массовой льготной ипотеки рынок гораздо сильнее зависит от рассрочек, семейной ипотеки, субсидированных программ и адресных скидок. На поверхности это может выглядеть как стабильный прайс, но эффективная цена для покупателя уже будет иной. Номинальный метр не двигается, а стоимость входа в сделку — меняется.
В-четвёртых, на рынке стала заметнее роль макрофакторов. Высокая ключевая ставка и дорогие проектные деньги не дают девелоперам пространства для широкого снижения цен.
“
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК", описывает эту зависимость предельно прямо: "По нашему портфелю в феврале продажи на треть не снизились. Результаты лишь на 12% меньше январских, что изначально было очевидной перспективой с учётом изменения правил по семейной ипотеке. В январе ещё был "хвост" со сделками по старым правилам, с февраля таких сделок уже нет".
Эта реплика важна не только как комментарий к февралю. Она показывает общий принцип: движение цен нельзя читать отдельно от изменений в правилах ипотеки. Стоит измениться льготной программе — и рынок тут же меняет структуру спроса, а вместе с ней и статистический «средний метр».
Наконец, есть чисто календарный фактор. Количество рабочих дней, перенос части регистраций между месяцами, сезонность и даже маркетинговые акции крупных игроков способны заметно изменить статистику короткого периода. Июльский всплеск или февральская просадка ещё не означают нового тренда, если не понять, из чего именно сложился результат.
Отсюда следует, что спор о том, какая цена «правильная», на самом деле поставлен неверно.
Правильной бывает не цена, а вопрос к ней
Для экспресс-оценки рынка вполне подходят данные агрегаторов. Они показывают, как выглядит витрина, где дорожает публичный прайс, где сужается или расширяется экспозиция, как меняется ассортимент. Для PR, для заголовков, для понимания общей температуры рынка это рабочий инструмент.
Для оценки реального розничного спроса лучше подходят данные по регистрациям. Они позволяют видеть сделки, хотя и не раскрывают всей глубины скидок и индивидуальных условий. Это уже более близкий к практике слой, особенно если задача — оценить темпы продаж, популярность локаций и поведение конкретных проектов.
Для понимания доступности жилья массовому покупателю наиболее ценны данные по фактическим ипотечным сделкам. Они хуже описывают рынок в целом, зато лучше показывают, на каком уровне сегодня реально сходятся деньги, банк и клиент.
А вот для покупки конкретной квартиры "правильная цена" вообще не может быть средней по Петербургу. Покупателю нужна цена сопоставимого набора лотов: один и тот же район, один и тот же класс проекта, близкая стадия готовности, одинаковый формат отделки, одинаковая схема оплаты. Только в такой узкой выборке можно понять, действительно ли объект переоценён или, наоборот, продаётся в рынке.
Именно поэтому в профессиональной среде всё чаще говорят не о цене рынка вообще, а о коридоре цен для конкретного продукта. Средний метр по городу удобен для цитаты, но слаб как инструмент решения. Рынок строящегося жилья слишком неоднороден, чтобы его можно было честно описать одной цифрой.
Из этого следует и более неприятный для широкой аудитории вывод: новостройки не обязаны «биться» в статистике. Их задача — не совпадать между собой, а давать корректный ответ на разные вопросы.
“
Расхождения в статистике по количеству сделок на первичном рынке — это распространённое явление, которое в основном связано с особенностями методики подсчёта. Росреестр фиксирует сделки по дате регистрации, а не по дате подписания договора, поэтому часть заявок, не успевших обработаться в одном месяце, переносится в статистику следующего. В результате показатели за отдельный период могут визуально отличаться от реальной активности. Дополнительно аналитические платформы, такие как Dataflat или "Пульс продаж", используют собственные алгоритмы и объединяют данные из разных источников, включая застройщиков, фильтруя сделки по типу. В зависимости от того, учитываются ли апартаменты, переуступки или оптовые сделки, инвестиционные продажи данные могут различаться на сотни единиц и это норма. Важно смотреть на статистику более комплексно и делать выводы сравнивая более весомы периоды чем месяц к месяцу.
Девелоперы используют сразу несколько источников и ориентируются прежде всего на собственные продажи. Также мы отслеживаем не отдельные цифры, а динамику — растёт ли спрос, меняется ли структура покупок, какие сегменты наиболее активны.
Елизавета Конвей
директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT
“
Я не знаю, почему данные разнятся у разных аналитиков. А вот данные, что вторичка сейчас показывает хорошие результаты — правда. И будет показывать их дальше, это очевидно. Главная причина в более низкой, по сравнению с новостройками, цене. Сейчас рынок первичной недвидимости поддерживают: работают льготные ипотеки, рассрочки, но по мере их сворачивания квартиры на вторичном рынке будут сильно конкурировать с новостройками. Однако из-за этого стоимость вторички постепенно будет подбираться к ценам новостроек.
Роман Корнышев
коммерческий директор ГК "Вертикаль"
“
Росреестр фиксирует уже зарегистрированные ДДУ (включая оптовые и инвестиционные), поэтому часть сделок, подписанных, например, в конце января, попадает в февральскую статистику. Аналитические сервисы собирают данные ближе к моменту непосредственного бронирования квартир и подписания договоров, а также очищают их под розничный спрос. Ни один из источников не искажает данные, они отражают разные этапы одной воронки продаж.
В своей аналитике мы опираемся на показатели как Росреестра, так и других сервисов, но важно понимать, что наиболее объективную картину можно получить через один-два месяца, когда все сделки будут зарегистрированы и расхождения, связанные со сроками регистрации и изменениями экспозиции, практически исчезнут.
Денис Заседателев
генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест"
