Мурино остаётся одной из немногих локаций, где продолжает расти интерес к коммерческой недвижимости.
Основной объём строительства в Мурино приходится на жильё, которое пользуется высоким спросом из-за расположения на самой границе Петербурга и Ленинградской области и наличия единственной в 47 регионе станции метро "Девяткино". Население крупнейшего областного города составляет около 116 тыс. человек, но фактически значительно больше. Исходя из соотношения населения и площадей коммерческой недвижимости — это одна из самых успешных локаций агломерации с точки зрения доходности, говорят брокеры.
Метры дорожают
Коммерческая недвижимость в Мурино представлена преимущественно стрит-ретейлом на первых этажах жилых комплексов. Также есть два торговых комплекса. Альтернативой выступают небольшие отдельно стоящие коммерческие объекты, так что потенциал для строительства новых объектов есть, хотя земельных участков под них крайне мало, отмечают эксперты.
“
Это одна из немногих локаций, где продолжает дорожать квадратный метр. Городская среда до сих пор находится в стадии формирования — сохраняется спрос на концептуальные торговые объекты, спортивную инфраструктуру, рестораны и т. п.", — рассказывает руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Дарья Гончарова.
Как отмечает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко, спрос на локацию растёт, например, сетевики зачастую пытаются подобрать себе помещения до ввода в эксплуатацию объекта. По её словам, практикуется схема, когда застройщики ищут покупателя на коммерческие помещения уже с подобранным арендатором и высокой ставкой.
Следствием дефицита предложения и высокого спроса является высокая стоимость участков под коммерцию и постоянное их удорожание. При этом в ноябре 2025 года на сервисах Авито, ЦИАН, Домклик и других совокупно нашлось лишь несколько объявлений о продаже земельных участков в Мурино под коммерческую застройку с ценой от 25 тыс. рублей за "квадрат".
“
Западное Мурино уже застроенный район, поэтому свободных пятен под коммерческие объекты там крайне мало. Мы знаем там всего несколько качественных и перспективных предложений. Их стоимость определяется рядом факторов — таких как жилое окружение с пешей доступностью, транспортная доступность (например, первая линия крупной дороги для охвата автомобильного трафика клиентов), видимость объекта, градостроительные возможности застройки, инженерное обеспечение, перспективы развития смежных территорий, площадь участка (небольшие участки всегда стоят дороже) и наличие конкурентов. При дефиците предложений такие участки всегда ценятся выше. Если брать Мурино, то цена на качественные крупные земельные участки под торговые комплексы начинается от 20 тыс. рублей, а на небольшие в лучших локациях доходит до 40–50 тыс. рублей за 1 м2", — говорит руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.
Ставки бьют рекорды
Ключевая локация города с точки зрения ретейла — бульвар Менделеева (территория от метро до улицы Шувалова). "Выбить с этого отрезка арендатора очень сложно, вакансия и ротация минимальные. Хороший, качественный стрит-ретейл всегда востребован и всегда в цене, а в кризис даже ещё более", — рассказывает консультант по недвижимости и ретейлу Владимир Каличава.
"Стоимость аренды очень сильно зависит от конкретной локации. В лучших местах — на бульваре Менделеева, перекрёстках с максимальным трафиком арендные ставки по небольшим помещениям (до 100 м2) достигают 7-8 тыс. рублей за м2. В целом, на выходящие на улицу объекты расценки начинаются от 2 тыс. рублей за м2", — поясняет генеральный директор компании "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов.
Стоимость аренды стрит-ретейла в Мурино давно обогнала спальные районы Петербурга, включая кварталы новостроек, и второстепенные торговые коридоры в историческом центре. По данным NF Group, на середину текущего года диапазон ставок на помещения на Каменноостровском проспекте составлял 2–5 тыс. рублей за м2, на Московском — 2,2−5,7 тыс. рублей за м2, на Старо-Невском проспекте ставки начинаются с 3,2 тыс. рублей за м2, на основной части Невского — с 8 тыс. рублей за м2. "Сравнение с Невским уместно, но отчасти. Благодаря высокой плотности населения и сравнительно низкой обеспеченности торговыми площадями ставки в Мурино, особенно западнее метро, динамично росли последние пять лет", — говорит Максим Ельцов.
Дорога — это возможности
Список востребованных локаций — уже не только для пешеходов, а для автомобилистов — в скором времени может пополнить окружение новой региональной дороги Мурино – Бугры, которую должны начать строить в 2026 году. Она является продолжением Охтинской аллеи и свяжет Мурино и Бугры, забрав на себя вечерний поток жителей, направляющихся с КАД к своим домам.
“
Дорога улучшит сообщение непосредственно между двумя населёнными пунктами — это её основная задача. Да, есть теория, что новые дороги формируют новые центры притяжения и становятся драйвером для коммерческого девелопмента, но это далеко не всегда панацея. Нужно отталкиваться от потребностей локации", — говорит партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
И в случае с Мурино потребность у локации есть: согласно генеральному плану города до 2030 года здесь планируется построить новый пересадочный терминал и транспортную развязку у станции метро "Девяткино", торговый центр, парк, детский театр, 17 школ и 64 детских сада. По данным Единого реестра застройщиков, с 2026 по 2030 годы в Мурино появится как минимум 12 жилых комплексов (22 новостройки), в которых будет более 4,5 тыс. новых квартир. Таким образом, более 1,25 млн м2 составляет общая площадь ЖК, которые должны ввести с IV квартала 2025-ого по IV квартал 2030-го в Мурино. С учётом недостаточной обеспеченности населения торговыми объектами, наиболее востребованы будут небольшие торговые объекты, дарксторы, рестораны, а также объекты автомобильного сервиса, мало представленного в Мурино, считает Сергей Владимиров.
На участках вдоль КАД, отмечает генеральный директор АН LAPINA Екатерина Лапина, могут размещаться СТО, любой автомобильный бизнес, склады, производства и многое другое. Она прогнозирует "новую эпоху развития коммерческой недвижимости". "Земли будут выкупать под большие шоурумы разных направлений, как это происходит в Китае. Там это очень популярный формат. Например, мебельные фабрики открывают большой шоурум, где выставляют образцы своей продукции уже в виде готовых дизайнерских решений для меблировки квартир или коммерческих помещений", — говорит эксперт.
Место для развития
Эксперты уверены, учитывая плотность застройки и прирост населения, Мурино остаётся одним из привлекательных районов для инвестирования в стрит-ретейл и строительства объектов коммерческой недвижимости.
На потребности локации в развитии коммерческой застройки указывает как прогнозный, так и фактический рост численности жителей города. Так, в 2022 году, когда Мурино стал самым большим по населению городом Ленобласти, численность жителей составляла 90,5 тыс. человек. На 1 января 2025 году здесь, по данным Росстата, проживало 116,6 тыс. человек против 7 тыс. человек в 2011 году. Глава местной администрации Алексей Белов делился прогнозом, что к 2030 году количество муринцев превысит отметку в 160 тыс.
Благодаря плотной застройке, большой высотности жилых комплексов и изначально малого количества участков под размещение отдельных торговых комплексов обеспеченность коммерцией относительно невысокая, что также влияет на стоимость продажи и ставки, говорит Максим Ельцов. "Иными словами пешеходный трафик и загруженность коммерческих объектов выше среднего. С учётом того, что активная фаза застройки участков близко к метро закончилась на рынке относительно немного предложений от застройщиков", — говорит он.
