С 1 марта в России вступает в силу закон, который обяжет дачников всерьёз заниматься своими участками под угрозой изъятия заброшенной земли. "Деловой Петербург" разобрался, кому действительно грозит эта процедура и как сохранить свою собственность.
Захламлённые и заросшие участки в дачных посёлках считаются плохим соседством. С них часто начинаются пожары, там устраивают опасные игры подростки, среди мусора и травы находят приют грызуны и змеи, а у председателей садоводств неизбежно копятся долги, ведь владельцы таких земель редко платят взносы.
Росреестр предложил решение в виде поправок в Земельный кодекс РФ и закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", которые позволяют забрать дачу или огород, если хозяин долгое время не появляется на участке. В июле 2024 года Госдума приняла соответствующий закон, который и начнёт действовать 1 марта 2025 года.
Что говорится в законе
Новый закон даёт собственникам три года на то, чтобы навести на заброшенной земле порядок. Те, кто обзавёлся участком до 1 марта, будут отсчитывают этот срок с момента вступления закона в силу. Окультуривать свои владения без спешки они смогут до 1 марта 2028 года.
Дачники, купившие "заброшку" после 1 марта 2025 года, могут отсчитывать те же три года с момента регистрации права на участок. В течение трёхлетнего срока наказывать за заросли сорняков и покосившийся забор никого не будут. Однако по истечении этого времени надзорные органы, в частности, тот же Росреестр и органы местного самоуправления, уже будут вправе фиксировать нарушения.
Также в Земельном кодексе теперь прописано понятие "освоение земельного участка". Правда, перечень мероприятий по освоению ещё должно утвердить правительство.
"Проект постановления уже есть, и суть всех предусмотренных мероприятий в том, чтобы подготовить участок к его использованию по целевому назначению (освободить от излишней растительности, от посторонних предметов, отходов, оводнение или осушение участка и так далее)", — комментирует партнёр юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев.
Нововведения не затронут садоводов, использующих свои участки по назначению, будь то для отдыха или выращивания сельскохозяйственных культур, подчёркивает председатель комиссии по социальной политике и здравоохранению Законодательного собрания Петербурга Александр Ржаненков (комиссия занимается в том числе и вопросами садоводства — прим. "ДП").
“
"Закон направлен не на массовые изъятия, а на решение проблемы заброшенных участков, которые занимают полезную территорию и могут становиться источником угроз для людей, живущих поблизости. Например, при возгорании или нарушении безопасности экологии", — поясняет парламентарий.
Никаких обязательств по строительству жилых домов или теплиц для владельцев садовых участков не вводится, добавляет Ржаненков. Если участок используется хотя бы в минимальной степени, например, для поддержания порядка и устранения сорняков, к его владельцу не будет предъявляться претензий, уверен депутат.
Что делать владельцам неиспользуемых участков
Самый простой ответ на вопрос "что делать" владельцам земли — начать что-то делать.
"Если собственник такого земельного участка не использует его по целевому назначению более трёх лет подряд, то ему необходимо либо начать его осваивать, либо продать участок, пока уполномоченные органы муниципального земельного контроля не обнаружили нарушения и не начали процедуру изъятия", — рекомендует генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
То же самое касается и ситуаций, когда земля куплена в инвестиционных целях и в ближайшее время стройка на ней не планируется.
"Выполнение подготовительных работ позволит не только повысить капитализацию земельного участка, но и избежать принудительного изъятия", — отмечает эксперт.
Росреестр советует собственникам, которые по объективным причинам не могут освоить земельный участок, сдать дачу в аренду или даже отдать бесплатно в пользование тому, кто сможет о ней заботиться.
Как будет проходить изъятие земли
"Любые изъятия земельных участков будут происходить по чётким правилам и в рамках специально разработанной процедуры. Этот процесс будет учитывать интересы владельцев, а также особенности конкретных участков, включая наличие на них различных строений или садовых культур", — говорит депутат ЗакСа Александр Ржаненков.
Процедура изъятия земельных участков, не используемых по целевому назначению, прописана в ст. 286 Гражданского кодекса РФ. Для начала местные власти обязаны предупредить собственников участков о нарушении и дать ему время на исправление.
Если хозяин не проявит интереса к своей даче, его предупредят о риске лишиться участка. Собственник может письменно согласиться с таким решением, и тогда участок выставят на торги. В случае несогласия владельца с изъятием, уполномоченный орган может обратиться с требованием о продаже участка в суд. Однако и это может быть не конец истории.
“
"Установление факта наличия всех формально закрепленных и необходимых условий для удовлетворения требований об изъятии и соблюдении процедуры не гарантирует того, что суд вынесет решение об изъятии земельного участка", — отмечает Игорь Карцев.
Он поясняет: изъятие земельного участка как способ защиты нарушенного права должно быть соразмерным нарушению и применяется лишь в случаях грубого нарушения законодательных требований, когда все остальные меры воздействия исчерпаны.
Кого может коснуться изъятие земли в Петербурге
В Петербурге — около 2,5 млн дачников. На территории агломерации Петербурга и Ленинградской области расположено свыше 3 тыс. садоводческих товариществ, или около 700 тыс. участков. В самой Северной столице насчитывалось более 130 садоводческих некоммерческих товарищества (СНТ), объединяющих почти 20,5 тыс. участков.
Точных данных, сколько участков сейчас пустуют, нет. Эксперты допускают, что их количество может исчисляться тысячами. В целом по стране доля заброшенных дач оценивается в 10–15%.
"На данный момент к нам в комиссию не поступало большого количества обращений от садоводов по этому поводу, но мы внимательно следим за ситуацией", — рассказал Александр Ржаненков.
Эксперты прогнозировали активные распродажи заброшенных дач на фоне новых правил ещё в сентябре. Однако пока массово это явление не наблюдается, констатируют участники рынка недвижимости.
"Резкого всплеска по продажам земельных участков в такой категории мы не видим. Если анализировать тенденции по продажам прошлого года, на 10% подросло количество сделок, которые связаны именно с куплей-продажей земельных участков. Есть ли среди них заброшенные или нет заброшенных, сложно сказать", — говорит управляющий партнёр группы компаний Puzzle Realty Марина Шкурко.
Как обратил внимание "ДП", продавцы участков на сайтах бесплатных объявлений уже стали использовать новый закон как аргумент для покупателей.
“
"Справа пока никого нет, участок заброшен, но сейчас активно ищутся хозяева, потому что заброшенных участков по закону быть не должно", — гласит одно из объявлений.
Почему участки не изымали раньше
Изъятие неиспользуемого по назначению земельного участка допускалось и ранее той же ст. 284 ГК РФ, но эта норма была "спящей", напоминает Алексей Агеев.
"Равным образом было сложно применить норму ст. 8.8. КоАП РФ об административной ответственности за неиспользование участка. Проблема сводилась к отсутствию надлежащего определения сроков, в течение которых собственник обязан использовать земельный участок", — объясняет юрист.
В прошлом году на проблему обратил внимание Конституционный суд. Сейчас сроки освоения закреплены законом, поэтому довести дело до истребования участка вполне реально.
"Общий совет, чтобы не сыграть в игру с изъятием — использовать своё имущество и реагировать на уведомления от государства. Росреестр, как автор законопроекта, пишет, что изменения в закон не преследуют цели упростить отъём участков, а направлены только на стимулирование их использования. Насколько этому можно верить, как будет вести себя государство и как будут применять норму суды — узнаем после 1 марта 2028 года", — резюмирует эксперт.