Стоимость строительства офисной недвижимости за последние 5 лет выросла на 70%

Девелопер офисной и жилой недвижимости STONE и консалтинговая компания IBC Real Estate подготовили совместное исследование о стоимости строительства офисной недвижимости класса А, взяв за основу данные за последние 5 лет. На июнь 2024 года себестоимость строительства квадратного метра достигла 168,5 тыс. рублей. Совокупно с конца 2019 года данный показатель увеличился на 69% и достиг исторического максимума.

Средняя стоимость строительства, руб./кв. м общей площади с НДС

Наиболее стремительный рост стоимости стройматериалов пришелся на 2021 год как отложенная волна после пандемии. При этом ожидания сильного роста себестоимости в 2022 году, под воздействием внешних факторов и резкого повышения ключевой ставки в начале года, а также разрыва логистических цепочек, не оправдались и он оказался почти в пять раз ниже, чем годом ранее.

За последний год высокая инфляция, влияющая на производителей, сказалась на стоимости материалов во всех группах товаров. Цены на внутренние инженерные системы и фасадные материалы стали самыми быстрорастущими, их стоимость увеличилась на 25% и 31% соответственно. Наименьшие изменения в цене пришлись на этап конструктивных работ, что в том числе обусловлено высоким на сегодня процентом отечественных стройматериалов.

Как следствие роста стоимости строительства – на рынке фиксируется повышение цен экспонирования: в два раза в ретроспективе 5 лет. Так, по данным на начало июня 2024 года, средневзвешенная цена квадратного метра в строящихся офисах класса А составила 453 тыс. рублей. Ставки аренды в строящихся объектах тоже демонстрируют рост – по данным на начало июня 2024 года средневзвешенная ставка аренды в строящихся объектах Москвы составила 33,1 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 25% выше аналогичного показателя в существующих БЦ.

Динамика коммерческих условий на офисном рынке Москвы

–––– Средневзвешенная цена экспонирования на блоки и этажи в строящихся объектах класса А в пределах МКАД – руб./кв. м с НДС
- - - - - Средняя стоимость строительства – руб./кв. м общей площади с НДС
–––– Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды – руб./кв. м в год без НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей

"В настоящее время мы действительно наблюдаем, что себестоимость строительства офисной недвижимости растет, но профессиональные офисные игроки не перекладывают в моменте рост себестоимости строительства в цену метра, а сохраняют плановое повышение цен с ростом строительной готовности. Однако на новых проектах, которые только выходят в рынок, уже сейчас заложена новая себестоимость строительства. В связи с этим мы фактически не наблюдаем в классе А цен ниже 300 тыс. рублей за кв. м", – рассказала Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.

"Растущие требования со стороны арендаторов к занимаемым офисным помещениям находят свое отражение в строящихся зданиях класса А – новые объекты превосходят существующий сток по многим продуктовым характеристикам. Вместе с этим предложения по аренде в объектах на этапе строительства единичны, поэтому большинство из них маркетируется по более высоким ставкам. Что касается готовых бизнес-центров, сегодня на рынке активно вымываются помещения в наиболее дорогих офисных зданиях класса А, в результате чего мы фиксируем техническое снижение средневзвешенного показателя. При этом фактически собственники продолжают повышать запрашиваемые ставки в ответ на высокую деловую активность", – отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.