10:5219 февраля 2024
Бизнес–класс оказался уязвим в кризис. В прошлом году продажи жилья сократились на 12%, площадь квартир уменьшилась на 5 "квадратов", а их количество в продаже выросло.
Как выяснили в консалтинговой компании NF Group, в 2023 году на рынке экспонировалось (продавалось) 3,4 тыс. квартир и апартаментов бизнес–класса общей площадью 237 тыс. м2. За год количество лотов в продаже увеличилось на 7%. Рост произошёл за счёт вывода новых проектов на рынок. Продажи стартовали в 11 новых объектах в пяти районах города, самые крупные из которых: ЖК "Сампсониевский, 32", AVANT и секции 2–6 в "17 / 33 Петровский остров". Общая площадь выведенных в продажу комплексов составила 168 тыс. м2.
При этом продано было 2,6 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 173 тыс. м2, что на 12% меньше числа сделок 2022 года. Также продолжилось сокращение средней площади продаваемого жилья. За прошлый год квартира бизнес–класса "уменьшилась" сразу на 5 м2 и её площадь составила 69 м2.
"В большем временном разрезе ситуация ещё хуже. За 5 лет средняя площадь квартиры сократилась на 17 м2. Это продиктовано, с одной стороны, желанием застройщика частично нивелировать увеличение цены квадратного метра, сохраняя стоимость лотов на сопоставимом уровне. С другой стороны, сказывается изменение покупательских предпочтений — на первый план выходит функциональность планировочных решений", — говорит аналитик–консультант NF Group Ксения Федорова.
Цены также выросли за год. Средневзвешенная стоимость "квадрата" увеличилась на 9% и составила 394 тыс. рублей. Средний бюджет предложения вырос до 28,1 млн рублей, что на 3% выше показателя конца 2022 года.
Лидером по приросту цены стал Петроградский район, где стоимость квадратного метра увеличилась на четверть. По мнению экспертов, в первую очередь это связано с выходом на рынок новых проектов, в частности "17 / 33 Петровский остров" (секции Life). В итоге за "квадрат" на Петроградской стороне в среднем надо отдать 478 тыс. рублей.
Доля ипотечных сделок падает. Как отмечает генеральный директор Element Development Виталий Коробов, в сегментах премиум и бизнес–плюс влияние ипотеки на показатели продаж не столь велико по сравнению с другими сегментами. "Доля подобных сделок у нас не превышала 40% и при более низких ставках, а под 14% годовых и выше желающих брать ипотечные кредиты в нашем сегменте стало меньше. Сегодня многие девелоперы активно прорабатывают альтернативные варианты оплаты, запуская всё новые программы рассрочек — в том числе под минимальный процент (или совсем без переплаты) в случае полного расчёта в течение года", — рассказывает он.
Эксперты связывают падение продаж с сокращением доли инвестиционных сделок на рынке. Об этом говорит руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
"Доля инвест–покупателей на сегодняшний день не так высока, как раньше. Несмотря на это, наибольшим спросом среди данной категории покупателей пользуются небольшие квартиры. Инвесторы по–разному распределяют капитал: кто–то покупает одну квартиру, кто–то — пул из трёх–четырёх лотов в разных ЖК для диверсификации портфеля", — рассказал он.
Ещё один фактор — дороговизна ремонта. Дело в том, что в настоящее время ни в одной из новостроек, экспонирующихся на рынке бизнес–класса, чистовая отделка не включена в стоимость квартиры. "Цены на квадратные метры высокие, стройматериалы дорожают (по нашим данным, с конца 2022 года их стоимость увеличилась примерно на 30%), как следствие — повышаются расходы на ремонт и обустройство квартиры. Благосостояние же остаётся на прежнем уровне. Это подталкивает покупателя всё чаще рассматривать варианты не в центральных локациях", — говорит генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева.
Вслед за спросом в таких локациях появляется и предложение. Так, в Красносельском районе в продажу выведены два жилых комплекса бизнес–класса: Lotos Club и Riviera Club от "Балтийской жемчужины". Группа компаний "КВС" вывела на рынок также два проекта не в центре: квартал бизнес–класса "Б15" в Калининском районе на проспекте Блюхера и малоэтажный комплекс "Дубровский" в Пушкине.
Ольга Трошева
директор Консалтингового центра "Петербургская недвижимость"
За последние 2 года в бизнес–классе увеличился спрос на двухкомнатные квартиры за счёт снижения доли однокомнатных и многокомнатных. По районам самый большой спрос в Выборгском районе: локации Чёрная речка — "Лесная" и "Сосновка" 35% от всех заключённых в 2023 году сделок. Второе место — Васильевский остров, 14% в спросе. Третье место — Петроградский район, 11%, четвёртое и пятое — Красногвардейский и Адмиралтейский с 10%. В структуре спроса по готовности лидируют объекты с готовностью менее 80% (36%), на готовые объекты приходится 32%, но велика доля и продаж на старте — 23%.
Сергей Гусев
директор департамента аналитики и ценообразования GloraX
Часть спроса на квартиры и апартаменты сегмента бизнес–класс обеспечили покупатели, которые снимают свои денежные средства с депозитов и вкладывают в недвижимость. Несмотря на локально высокие ставки, инвесторы не могут обеспечить себе стабильный доход в долгосрочной перспективе, так как срок вкладов с привлекательными ставками ограничен, как правило, речь идёт о 3–6 месяцах. Кроме того, некоторые покупатели, чьи накопления хранились в валюте, воспользовались ситуацией с резким скачком курсов и, обменяв валюту, приобрели недвижимость. Что касается трендов в сегменте бизнес в этом году, то, на наш взгляд, продолжится сокращение среднего размера приобретаемого лота, поскольку таким образом покупатели попытаются снизить бюджет сделки.
Александр Кравцов
управляющий партнёр Fizika Development
Помимо тренда на сокращение площадей в бизнес–сегменте мы наблюдали рост популярности лотов с полной чистовой отделкой и меблировкой, уже включённых в стоимость недвижимости. Причём данный тренд характерен как для жилья, так и для апартаментов. Также по–прежнему пользуются спросом квартиры с качественными видовыми характеристиками и дополнительными продуктовыми преимуществами: террасами, угловым панорамным остеклением, окнами в санузлах, продуманной эргономикой. В этом году предложение в бизнес–классе будет сокращаться за счёт вымывания ассортимента у застройщиков в реализуемых объектах, а новых проектов будет выходить на рынок меньше. В первую очередь из–за сложностей согласования градостроительной документации и дефицита участков под застройку в пределах классических для бизнес–класса локаций. В свою очередь в совокупности с инфляцией и ростом себестоимости сокращение предложения породит рост цен. Однако, несмотря на некое охлаждение сегмента, спрос на качественный бизнес–класс всегда был и будет. Так как с каждым годом появляются новые предприниматели и топ–менеджеры, которые хотят жить в хороших домах с качественной инженерией и сервисом. И для них в данном случае, при наличии субсидий и рассрочек, ипотека далеко не основной инструмент приобретения недвижимости.
