ЗакС хочет ужесточить административный кодекс для борьбы с квартирами–делёнками. Но одними штрафами не обойдёшься.
Проект документа появился на сайте Законодательного собрания в конце июня. Как следует из пояснительной записки, парламентарии предлагают увеличить административные штрафы за незаконную перепланировку, а также повысить срок давности по таким делам.
Комната с раковиной
"В настоящее время на вторичном рынке жилья набирают популярность объявления о продаже отдельных комнат в многокомнатных квартирах под видом “квартир–студий”. Такие “квартиры–студии” позиционируются недобросовестными собственниками как отдельное жильё, однако продаются как доли в многокомнатных квартирах", — говорится в записке.
Исследовав интернет, парламентарии пришли к выводу, что подобную недвижимость продают в основном физлица. Размер обычно крошечный — от 10 до 15 м². Средняя стоимость — 4,5 млн рублей.
На практике берётся большая квартира, обычно в старинном доме в центре города. Например, бывшая коммуналка. Разрезается на части новыми перегородками. В каждой образовавшейся комнатке добавляется туалет и раковина, что превращает её в "студию". При этом перепланировку обычно не согласовывают в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, и, как пишут авторы законопроекта, "продают доли квартиры под видом отдельных жилых помещений по заниженной цене".
В результате покупатели вводятся в заблуждение и приобретают "квартиру", возможно даже не подозревая, что в случае вскрытия схемы должны будут привести помещение в прежнее состояние и заплатить штраф. С другой стороны, установленный сейчас штраф — от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей для граждан (от 4 тыс. до 5 тыс. для должностных лиц, от 40 тыс. до 50 тыс. для юрлиц) — не выглядит слишком обременительным. Поэтому, даже если граждане всё знают и понимают, они могут купить такую квартиру, потому что, скажем, выгода от сдачи в аренду многократно перекроет потенциальный штраф.
Поэтому законопроект предлагает увеличить размер штрафа для граждан, чтобы он составлял от 50 тыс. до 100 тыс. рублей (100–200 тыс. для должностных лиц, 200–500 тыс. — для юрлиц). В свою очередь срок давности хотят увеличить с 2 месяцев до 1 года.
В юридическом управлении ЗакСа дали законопроекту положительное заключение.
Проём в законе
Юрист Павел Шапчиц в комментарии "ДП" отметил, что штраф должен быть сопоставим с интересом правонарушителя. Если интерес правонарушителя несколько миллионов рублей, то и штраф должен быть соответствующим. В случае неуплаты, если нет других активов, под арест может пойти сама "квартира". При этом, по мнению эксперта, проблема состоит в том, что решения о незаконных перепланировках принимаются очень долго.
"С моей точки зрения, должен быть открытый реестр перепланировок, по образцу реестра разрешений на строительство. Так все жители дома смогут понимать, что их права не нарушаются", — рассуждает Шапчиц. Публикация таких проектов, по его мнению, не нарушила бы принципа неприкосновенности личной жизни, но при этом позволила бы справиться со множеством проблем. Если, скажем, по какой–то квартире не вывесят такой проект, но тем не менее там начнут работы, это будет поводом для того, чтобы принять меры. Сейчас в принципе собственники могут получить поэтажный план, но сделать это не так–то просто.
Ещё один аспект проблемы, по мнению Шапчица, состоит в том, что под видом перепланировок часто проводят реконструкцию. В 2017 году активисты добились в Верховном суде признания того, что пробивка проёмов в капитальных стенах требует согласования как реконструкция. Тем не менее в Петербурге такие проекты зачастую до сих пор согласуются как капремонт, говорит эксперт.
Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт–Петербурга Марина Акимова в комментарии "ДП" отметила, что разные виды перепланировок слишком отличаются и приводят к разным последствиям, чтобы устанавливать для них одинаковые штрафы. Подход должен быть более гибким. С точки зрения Акимовой, за какие–то нарушения наказание ужесточить действительно нужно. Например, в случаях, когда разрушают стену, отделяющую лоджию от комнаты, и переносят на балкон батарею (часто при этом плохо выполнив утепление, так что происходят большие потери тепла).
Одна из "самых ужасных", по её мнению, перепланировок — перенос ванны и туалета, так что они оказываются над жилыми помещениями, а это чревато протечками.
Разумно увеличить штрафы и при самовольной переделке коммунальных квартир в студии, которая обеспокоила петербургских депутатов. Такие переделки нехороши, в частности, тем, что квартиры начинают превращаться в гостиницы. Наибольшие же проблемы жильцам доставляют перепланировки помещений под коммерцию, например когда в подвале устраивают ресторан (в частности, потому что резко возрастает нагрузка на коммуникации).
"Но люди часто даже не понимают, что они могут делать, а что нет", — говорит Марина Акимова. Например, многие объединяют оснащённые газовыми плитами кухни с комнатами, хотя это делать запрещено.
Есть и примеры, когда штрафы не должны быть слишком строгими. "Например, появился маленький ребёнок, и его пытаются стенкой отделить от остальной комнаты", — говорит Акимова.
Не хуже строителей
“
"Наши депутаты, видимо, считают, что, кроме кнута, на свете ничего нет", — прокомментировал "ДП" сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов. По его словам, хотя в законе уже предусмотрены штрафы, но почти не слышно, чтобы кого–то штрафовали. Ведь не так просто войти в чью–то квартиру и проверить, что там происходит.
По мнению эксперта, вместо повышения штрафов нужно прислушиваться к людям. А люди обычно даже не знают, что можно делать в квартире, а что нет. "На законодательном уровне нет чёткого списка. Где–то в строительных нормах это написано, но эти нормы даже строители плохо знают, скажем честно", — рассуждает Голов. Например, точно нельзя рушить капитальные стены. Но при этом ещё нужно знать, какая стена капитальная. Поэтому необходимо доводить до человека, покупающего квартиру, план с указанием того, что можно в ней трогать, а что нет. Что же касается перепланировки квартир в студии, этот процесс не является плохим сам по себе. Если нормы не нарушены, то почему нет, рассуждает Голов.
В свою очередь доцент СПбГАСУ Владимир Линов ранее отмечал: для того чтобы сделать полноценную перепланировку большой квартиры в отдельные студии, требуется устройство новых капитальных стен, межквартирного коридора и даже лестниц.
При этом, как говорил в интервью "ДП" владелец и гендиректор ГК "Реновация" Ян Бобрышев, на практике в подобных случаях недобросовестные собственники зачастую ограничиваются лишь косметическим ремонтом и устройством новых полов.
